Изнанка строительного бума. Часть первая

Последние десятилетия новейшей эпохи тоже не остались в стороне от архитектурного модернизма. Особенно у нас в Дагестане. Новый стиль городского строительства в народе получил название «точечная застройка». Чтобы было понятнее: в беспредельные 1990-е росли как грибы торговые точки на тротуарах и обочинах всех дорог, а теперь все дворовые территории, лужайки и прочие свободные некогда пространства городской среды густо обросли и продолжают обрастать бетонными жилыми многоэтажками. Вроде бы это делается для блага людей, мол, растёт спрос на жильё. Но жильё жилью рознь.

А если тряхнёт?

Ни для кого не секрет, что территория Дагестана находится в интенсивной сейсмической зоне с расчётной интенсивностью 7–10 баллов, и по частоте землетрясений Дагестан занимает второе место после Камчатки. В связи с этим руководство республики в 2018 году направило обращение Президенту РФ В. Путину об оказании помощи по выработке мер по минимизации негативных последствий строительства многоквартирных домов и приведению вопросов градостроительства в Республике Дагестан в надлежащее состояние.

После вмешательства Президента страны на территории республики провели обследование 457 многоквартирных домов, строительство которых осуществлялось с нарушением законодательства о градостроительной деятельности: Махачкала – 408, Каспийск – 22, Дербент – 11, Буйнакск – 7, Дагестанские Огни – 3, Избербаш – 3; Кизляр – 2; с. Манас – 1.

Эти цифры нам предоставил Минстрой РД, хотя, по сведениям городской администрации, по Махачкале значится не 408, а 409 домов. Кроме того, в этом списке почему-то нет г. Хасавюрта.

По информации, присланной нам Хасавюртовской городской администрацией, там за последние 10 лет выдали разрешение на строительство 59 многоквартирных домов. По двум самовольно возведённым строениям вынесено решение суда на снос. А ведь в городе есть ещё и третий, незаконно построенный у мемориала воинам Великой Отечественной войны дом.

Техническим обследованием объектов жилищного строительства занималось Федеральное автономное учреждение «Рос­КапСтрой», определённое единственным поставщиком услуг (Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 ноября 2019 года № 2850-р). На реализацию указанных мероприятий из бюджета Российской Федерации были выделены финансовые средства в размере 210581000 рублей.

Из предусмотренных к обследованию 457 МКД обследовано в 2019 году 50; в 2020 году 407. Выданы заключения по всем 457 МКД, из которых только 1 МКД признан непригодным для проживания.

Результаты заключений переданы администрациям муниципальных образований для принятия решений введения их в гражданский оборот.

21 августа 2020 года создана Правитель­ственная комиссия по выработке предложений о возможности приведения самовольно возведённых на территории Республики Дагестан многоквартирных домов в соответствие с установленными законодательством требованиями.

По итогам заседаний Правительственной комиссии в 2021 году принято комиссионное решение об исключении 156 объектов из реестра 457 МКД в связи с принятием исчерпывающих мер по введению их в гражданский оборот. На данные МКД в судебном порядке получены решения о признании права собственности, определены управляющие компании и заключены с ними договоры, которые берут на себя обязательства об устранении нарушений, указанных в заключениях ФАУ «РосКапСтрой».

По остальным МКД Правительственная комиссия в 2022 году продолжит работу по введению их в гражданский оборот. В частности, по МКД, строительство которых завершено и в которых проживают люди, но по которым отсутствует правоустанавливающая документация, будет проходить процедура по признанию права собственности и введению их в гражданский оборот по алгоритму, применённому к 156 объектам, исключённым в 2021 году.

В отношении МКД, где этап строительства не завершён, вопрос целесообразности достройки будет обсуждаться Правительственной комиссией индивидуально по каждому МКД во взаимодействии с прокуратурой Республики Дагестан, УФССП России по РД и т. д.

Куда потекут стоки?

Так называемая точечная застройка наших городов, которая тёмным пятном лежит на совести местных администраций, породила множество проблем в инфраструктуре поселений. Слепой и безудержный строительный бум не предполагал подведение новых водопроводов, строительство электрических подстанций, каналов водоотведения и прочих важных вещей, без которых невозможен уютный быт. Вся новая инфраструктура ложится непосильной нагрузкой на старые сети, которые и без того работают на пределе, проще говоря, без конца латаются. Этот фактор явился причиной временного моратория на строительство жилых комплексов в Махачкале. Администрация ищет выход.

– Строить нужно комплексно, на территории участков под застройку с готовой инженерной инфраструктурой, и это должна обеспечить власть, – говорит президент СРО «Гильдия Строителей СКФО» Али Шахбанов.

В конце прошлого года были приняты изменения в Градостроительном кодексе РФ, которые предусматривают переход к комплексной застройке территорий, когда строительство жилых зданий происходит одновременно с возведением социальных объектов, созданием необходимых условий для развития инфраструктуры, благоустройством территорий.

В рамках этого надо также строить дороги и повышать качество городской среды. Комплексное развитие территорий востребовано не только в городах, такой же подход требуется и в районах, и в сельских поселениях. Строить по такому принципу должны не только дома, но и социальные объекты.

Минстрой РФ в рамках исполнения Указа Президента РФ сформировал новый план по строительству жилья до 2030 года. Дагестану поставлена задача ввести за 10 лет 14,5 млн кв. м жилья. Такие показатели объёмов ввода не выполнить без застройки крупных микрорайонов. Это должны быть отдельные микрорайоны вне городской агломерации со своей независимой инженерно-коммуникационной инфраструктурой. Здесь главная проблема – отсутствие инфраструктуры готовых территорий. К чему будем пристраиваться?

Судя по умалчиванию проблемы возможностей самостоятельно подготовить инженерную инфраструктуру и предоставлять участки под комплексную застройку, местные власти избегают ответственности и инициативы. Только г. Каспийск написал нам о перечне «мероприятий» по водоотведению, водоснабжению, энергоснабжению, согласованных с Правительством РД. В Каспийске военный городок. У них и дисциплина, и ответственность выше. А как быть остальным?

При желании всё можно решить. Тем более что федеральная власть помогает.

Республика Дагестан уже получила около 10 млрд рублей на строительство водоснабжения для Махачкалы и Каспийска. Однако это не предел, и всё зависит от расторопности местных властей.

Шоры на глазах

Только вот действия местных властей частенько вызывают недоумение у горожан. Как, скажите на милость, можно построить в центре города пять этажей (к примеру, в Хасавюрте), чтобы ни участковый полиции, ни муниципальная служба архстройнадзора, ни депутат городского собрания, ни прокурор, никто и ничего об этом не знал? Суды разбирают подобные дела и принимают решения о сносе, но почему-то пресловутых «слепцов» к ответственности, как правило, не привлекают. Или СМИ об этом просто не знают?

Наша газета на пике строительного бума, породившего целые кварталы низкокачественного жилья, часто просто опасного для проживания, с частично оформленной документацией, решила направить запросы в местные администрации, чтобы оперативно получить информацию о количестве подобных объектов и детальные разъяснения по поводу того, как реагируют на местах на факты незаконной застройки городских территорий, равно и о том, как обеспечиваются необходимой инженерной инфраструктурой площадки под застройку. Но это оказалось совсем не просто.

На запрос редакции руководители городов не спешили реагировать. Потребовалось обращение в прокуратуру РД, после чего нам всё же были вынуждены ответить. Для этого понадобился кому месяц, кому два. В итоге отписались.

Почему отписались? Потому что отдельные главы, предоставив статистику, не ответили по сути вопроса о том, как решаются вопросы обеспечения строящихся объектов инженерной инфраструктурой (речь о строительстве и инвестициях муниципалитетов в инфраструктуру). Одни сослались на то, что не принимают решений о строительстве без наличия возможностей, имеющихся в городе мощностей, другие, что совсем анекдотично, заверили, что всё решается в соответствии со статьей Градостроительного кодекса РФ. И никто, кроме города Каспийска, не ответил по существу вопроса.

Судя по тому, что республиканскому официальному изданию пришлось порядка трёх месяцев вести переписку с муниципалитетами (с декабря прошлого года по апрель нынешнего), можно представить степень бюрократизации на местах. Тогда каких трудов стоит получить то или иное решение от муниципалитета?

Очевидно, что именно волокитой и бюрократией во многом объясняется возникновение феномена незаконного строительства в Дагестане. На практике до недавнего времени было так. Застройщик покупал землю и начинал строить дом. По ходу возведения этажей готовил документы. В числе незаконных в итоге сегодня оказались дома, которые застройщики не сумели узаконить.

Не дожидаясь ответов

от глав городов, мы обратились также в Министерство строительства РД, в котором, напротив, нам оперативно предоставили развёрнутый ответ по ситуации с незаконными стройками в Дагестане. Мы сверили цифры, которые порадовали нас тем, что незначительно разошлись с данными муниципалитетов. Ну, если не считать отсутствие статистики по городу Хасавюрту.

Между тем этот город, пожалуй, самый из точечно застроенных после Махачкалы, что можно заметить даже визуально. Но речь сейчас о фактах незаконной застройки, которые, судя по ответу за подписью заместителя главы администрации МО ГО «город Хасавюрт» А. А. Муртазалиева, здесь не умалчивают. Хотя ответ крайне лаконичен: «По двум самовольно возведённым многоквартирным домам вынесено решение суда на снос». А для того, чтобы узнать, снесли эти дома или нет, нужно писать повторный запрос?

А вот в ответе Министерства строительства РД об этих домах ни слова, что, конечно, подвергает сомнению достоверность приведённой ими статистики.

В течение десятилетий тема незаконного строительства многоэтажных домов в Дагестане остаётся неотъемлемой частью информационной повестки республиканских СМИ. Примечательно, что, вопреки усилению сейчас внимания к данной проблеме правоохранительных органов, введённому мораторию на строительство жилых объектов, факты незаконного строительства всё равно имеют место в наших городах.

В муниципальной прессе этому явлению уделяют куда меньше внимания. Оно и понятно, ведь главной причиной существования подобной проблемы является именно слабый контроль местных органов власти, а то и открытое попустительство на местах самовольного строительства. Ситуация эта невольно наводит на мысли об ангажированности отдельных руководителей к фактам нарушений законодательства. А иначе чем объяснить этот строительный беспредел?

Совершенно очевидно, что точечная застройка прижилась в нашей архитектуре надолго. Поэтому хотелось бы, чтобы вопросы создания качественной инфраструктуры для новых микрорайонов решались заблаговременно и продуманно. Чтобы новосёлам, а вслед за ними журналистам не пришлось потом стучаться во все двери административных кабинетов и добиваться того, что должно быть сделано изначально. Ведь дома-то строятся для блага людей! Или это не так?