Кадастровую стоимость диктует рынок

Для чего проводится это мероприятие и какие результаты ожидаются, в интервью нашей газете рассказал руководитель ГБУ РД «Дагтехкадастр» Александр Беднягин.

– Александр Павлович, что изменилось в кадастровой оценке и какие главные цели должны быть достигнуты в итоге?

– Изменилось то, что кадастровая оценка стала публичной. Раньше она проводилась оценочной компанией, в которой решения принимались узким кругом специалистов. Самое важное изменение еще и в том, что сейчас на многих информационных площадках обсуждается это мероприятие. Это является одной из новых форм взаимодействия власти и общества.

Вся процедура направлена на то, чтобы кадастровую стоимость приравнять к рыночной, поскольку раньше она была некорректной. И это основная задача. Очень много объектов с заниженной кадастровой стоимостью. Например, есть объект, ресторан в центре Махачкалы, который имел кадастровую стоимость 1 рубль. Понятно, что не только этот, но и любой другой объект недвижимости не может сейчас быть оценен в 1 рубль.

– По каким критериям оцениваются объекты?

– Работа проходит в массовом порядке, одновременно оцениваем большое количество объектов, которые разделяются на группы. В основном на стоимость будут влиять место расположения объектов и ключевые характеристики: квадратура, тип постройки (жилая, нежилая). Весь расчет производится при помощи программного обеспечения.

– Какие этапы кадастровая оценка должна пройти?

– Сейчас заканчивается промежуточная стадия оценки недвижимости, собираются замечания. Сортируется отчетный материал, по которому будет вестись предварительная стоимость объектов. Эта стадия продлится 50 дней, а началась она в республике 3 сентября.

За этот период каждый желающий может ознакомиться с новой кадастровой стоимостью жилого или нежилого объекта, подавать замечания. Причём замечание можно подать в отношении как своего объекта, так и своих родственников, соседей и т.д. После приема замечаний у нас есть 10 дней для анализа и подготовки итоговой версии кадастровой стоимости объекта.

Сейчас уже принято 1400 замечаний. Всего в Дагестане 1 млн 660 тысяч объектов. Например, в Санкт-Петербурге 3 млн объектов и было подано свыше 400 замечаний, которые в итоге привели к перерасчету 2 млн 700 тысяч объектов.

Уже с 1 января 2020 года начнется новая процедура «Заявление об ошибке», опять же публичная, позволяющая заинтересованному лицу указать на факт ошибки. Далее возникает два варианта: ГКУ может признать ее и внести изменения в определение кадастровой стоимости либо, рассмотрев материал и не найдя причин для изменений, оставить все как есть. При этом у человека есть право обратиться в комиссию по рассмотрению спора, которая будет создана при Минимуществе РД. Последняя стадия для разрешения спорных вопросов по оценке – это суд.

– Многие обнаружили сильно завышенную стоимость своей недвижимости и опасаются, что столкнутся с неподъемным бременем налогов. В основном люди недоумевают, почему стоимость завышена…

– … Или занижена. Самое важное, чтобы все замечания имели какое-то обоснование, необходимо привести доводы – почему надо снизить или повысить стоимость земли или недвижимости.

Ошибки в оценивании действительно имеют место, это даже преду­смотрено законом, где проработаны процедуры для их исправления. Далее этот отчет направляется в федеральный Росреестр, после этого попадает на утверждение в Минимущества РД.

– Какой будет налоговая ставка на недвижимость и на землю?

– Если мы говорим о земельном налоге, то сумма не может повышаться более чем на 10% в год в течение трех лет подряд. По имуществу, недвижимости применяется более сложная формула, где учитывается инвентаризационная и кадастровая стоимость. Эти цифры в течение трех лет могут расти ежегодно не более чем на 20%. А затем начинается период, в котором этот налог не может расти больше чем на 10%. В итоге кадастровая стоимость повысилась, но налог станет повышаться постепенно, пока не будет сопоставим с актуальной рыночной ценой на землю. Налоговые изменения будут актуальны в начале 2020 года, а платить по ним мы начнем лишь в сентябре 2021 года. То есть целых полтора года есть, чтобы внести изменения.

– Не получится ли у нас, как в Европе, где недвижимость сравнительно недорогая, но ее содержание в плане коммунальных расходов и налогов крайне затратное, что приведет к разделению на условно богатые и бедные кварталы с резким социальным расслоением?

– Конечно, стоимость объекта будет напрямую зависеть от его расположения. Если будет разная кадастровая стоимость, то и налоги будут неодинаковые. При этом были преду­смотрены налоговые послабления для более 17 категорий льготных групп населения. Например, если вы являетесь собственником индивидуального жилого дома, то можете получить налоговый вычет в размере 50 кв. метров. Есть также льготы для многодетных семей.

Если посмотреть, то налог на землю сейчас достаточно низок – от 100 до 500 рублей, и рост на 10% в год не явится критичным для граждан.

– Как будет влиять пересмотр кадастровой стоимости и налогов на малый и средний бизнес? Здесь и так очень острая конкуренция, а потребительский спрос ограничен. В этих условиях увеличение с 0,8 процента от кадастровой стоимости объекта до 1,5-2 процентов может ощутимо ударить по бизнесу в республике. Можно ли ожидать массовую продажу коммерческой недвижимости в центре города, так как содержать ее будет просто невыгодно?

– В этой работе нет разделения на бизнес или другие категории. Мы все стремимся к справедливости. И справедливость заключается в том, чтобы уравнять всю недвижимость в соответствии с ее реальной стоимостью на рынке.