В пользу заемщика

Самым очевидным минусом ипотеки является необходимость переплачивать за квартиру и в большинстве случаев довольно приличную сумму. Еще одним неприятным сюрпризом для заемщика могут стать так называемые скрытые комиссии, платежи и откаты. До недавнего времени большинство банков брали комиссии и за досрочное погашение кредита на ранней стадии выплат (3-12 месяцев), а также обязывали заемщиков в случае погашения кредита в течение первого года полностью заплатить проценты, начисленные за весь период кредитования. Банки больше не имеют права взимать штрафы за досрочное погашение, а также могут брать с заемщика только проценты, начисленные включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части.

Однако некоторые специалисты уверены, что торопиться с досрочным погашением кредита стоит не всегда. В большинстве банков сегодня используется аннуитетная схема платежей, при которой в первые годы кредита заемщик платит в основном проценты и лишь затем погашает основное тело кредита. На руку заемщику играет инфляция. Аннуитетный платеж тем и хорош, что он будет неизменным на протяжении всего срока кредита. И через 10-15 лет при российских темпах роста цен (и, соответственно, зарплат) взнос по кредиту скорее всего станет для семьи гораздо менее обременительным. Досрочное погашение кредита целесообразно, если оно осуществляется в первую половину срока кредита.

Все опасности ипотеки, о которых говорилось выше, при правильном подходе можно предвидеть и избежать их. Самой же серьезной проблемой заемщиков по ипотеке является потеря возможности ее выплачивать, т.е. потеря постоянного дохода. Предвидеть это довольно сложно, поскольку в наше время легко лишиться, казалось бы, вчера еще стабильной работы и зарплаты. Для заемщиков это может стать серьезным испытанием. Что же делать, если вы потеряли финансовую способность выплачивать кредит?

При заключении кредитного договора сотрудник банка всегда акцентирует внимание заемщика на необходимости своевременного ответа на его запросы по оплате кредитов. Если оплата ипотечного кредита стала для вас проблемой, лучше связаться с банком и попытаться совместно найти выход из финансового тупика. Очевидно, что банку ваша квартира не нужна, ему нужны средства, которые он вам выдал в качестве кредита, другими словами, банку нужны деньги.

Если вы потеряли возможность оплачивать ипотечный кредит полностью, нужно всеми силами постараться обеспечить хоть какой-нибудь платеж банку — хоть 1000 рублей. Тогда, даже если банк обратится в суд, вы сможете перед судом что-то ответить или пообещать банку, и суд скорее всего не станет отбирать квартиру, а обяжет вас и в дальнейшем что-то оплачивать. Таким образом вы сможете как минимум выиграть время. Оно пригодится вам для того, чтобы снова найти работу или, например, выехать из квартиры, временно поселившись у родственников, и сдавать ее, используя арендную плату для погашения ежемесячного платежа.

Как же поведет себя банк в случае, если просрочка по платежам превысит 90 дней, а вы упорно не будете отвечать на его запросы по оплате?

У банка по закону есть право обращаться в суд. Даже при незначительных просрочках. После вынесения судом решения о взыскании имущества квартира должника (ваша квартира) арестовывается и продается на торгах. Разрешение данного вопроса через суд — не самое выгодное мероприятие для банка. На это есть определенные причины.

Во-первых, на это уйдет немало времени — рассмотрение дела может длиться около 2 лет, и только потом суд сможет вынести окончательное решение. А во-вторых, за время судебного процесса цена на недвижимость снизится, и суммы, полученной в итоге, может быть недостаточно для полнообъемной оплаты ипотечного кредита, поэтому погашение задолженности затянется на неопределенный срок. Если сложится подобная ситуация, суд имеет полное право взыскать с должника иное имущество для выплаты долгового обязательства.

Если же банк все-таки решит прибегнуть к такому методу возвращения просроченного кредита, у него будет значительное преимущество. Имея в своем распоряжении документальное подтверждение факта просрочки, он представит неоспоримые доказательства нарушения суду, который вынесет решение в пользу банка.

Не будет помехой и то обстоятельство, что заложенная квартира является единственным жильем заемщика и членов его семьи, хотя наличие несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в заложенной квартире, может затруднить процесс, поскольку, по нашему законодательству, несовершеннолетнего нельзя оставлять без жилья. Закон предполагает изъятие имущества, являющегося залогом, в случае неисполнения должником возложенного на него ипотечного обязательства. Тем не менее возможность сохранить квартиру все же есть, но лишь при условии, что сумма невыплаченного долга не превышает 5% от стоимости квартиры по договору об ипотечном кредите.

Чтобы не оказаться в должниках и не увязнуть на всю оставшуюся жизнь в судебных тяжбах, тщательно оценивайте свои финансовые возможности при принятии решения о заключении договора ипотеки, а при возникновении затруднений по оплате пытайтесь разрешить их совместными с банком усилиями.

Подведем итог. При заключении ипотечного договора стоит обратить особое внимание не только на сам ипотечный договор и просчитать все возможные последствия, связанные с ним, но и уделить не меньше внимания заключению договора страхования заложенного имущества и жизни самого заемщика.