09:00 | 23 июня, Сб

Махачкала

31.05.2018
1 EUR 72.5211 Руб -0.0058
1 USD 62.5937 Руб -0.0483

Сделка: договор аренды

A- A+

Как показывает практика, успешное и эффективное развитие гражданского оборота объектов недвижимости во многом зависит от наличия строгой правовой регламентации сделок, предметом которых выступает недвижимое имущество.

Нежилое помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием или сооружением, в котором оно находится, однако учитывая, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, возникают вопросы по государственной регистрации таких договоров как одного из актуальных видов сделок в сфере недвижимости.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью имеет правовое значение, поскольку возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации недвижимости.

Порядок регистрации договоров аренды части нежилого помещения (здания) является наиболее актуальным практическим вопросом, связанным с государственной регистрацией договора аренды нежилого помещения. В первую очередь это связано с тем, что в соответствии с требованиями п. 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды части нежилого помещения (здания) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации должна быть осуществлена уполномоченными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей.

Действующее законодательство не содержит препятствий для индивидуализации органами кадастрового учета части объекта недвижимого имущества как предмета договора аренды. Это означает, что предметом договора аренды могут быть только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет. Сведения о части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, также должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости.

Передача нежилого помещения во временное владение и пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта, подписываемого сторонами (арендодателем и арендатором). Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать предмет договора арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ соответственно арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора – принять его. Подписанный сторонами передаточный акт должен быть представлен на государственную регистрацию.

Существенным условием договора аренды нежилого помещения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы влечет отказ в проведении его государственной регистрации.

Срок договора существенным условием договора аренды нежилого помещения не является и может быть определен сторонами. Однако если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год).

Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон.

Абакар Хасаев, начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения и объекты государственной собственности Управления Росреестра по РД



Следите за новостями в нашем Telegram-канале - @dagpravdaru

Статьи из рубрики «Общество»

  • Диалог двух поколений 

    Сын как-то спросил: «Как вы жили раньше - без Интернета, без компьютеров, без телевизоров, без кондиционеров,...

    3

    20 часов назад

  • Страна гор

    Дагестанские пещеры 

    Дагестан предлагает путешественникам море, солнце, горы, реки, озера… Но самое интересное у нас спрятано...

    15

    21 час назад

  • Вы нам писали 

    С начала 2018 г. в редакцию газеты «Дагестанская правда» поступило 118 писем. Опублико­вано на полосе «Обратная...

    8

    1 день назад

  • Экология

    На личном примере 

    Дагестан на этой неделе стал центром по изучению растительного мира России и всей планеты Земля. В...

    9

    1 день назад

  • «Для людей размышляющих» 

    Двадцать лет лекарь из Кумуха искал расшифровку рецепта из Суры «Пчелы»: «… Из тела пчелы выходят жидкости,...

    28

    1 день назад

  • Экология

    Путь к миру 

    XIV съезд Русского ботанического общества начал свою работу в понедельник, 18 июня. В Кумыкском театре прошло...

    6

    1 день назад