Кто защитит права дольщиков? (2)

— Заур Сейфединович, как организована в прокуратуре республики работа по защите прав участников долевого строительства?

— Проверки соблюдения прав таких граждан на постоянной основе органами прокуратуры республики проводятся с 2010 года. Обо всех мерах реагирования мы информируем Генеральную прокуратуру Российской Федерации. Начиная с 2012 г. в соответствии с поручением Президента РФ надзорные мероприятия в данной сфере прокурорами проводятся во взаимодействии со Следственным комитетом России и органами внутренних дел республики.

Прокуратура республики периодически получает из Минстроя РД сведения об имеющихся проблемах в сфере долевого строительства.

По данным Минстроя РД, в настоящее время в республике ведётся строительство с долевым участием граждан 38 строительными компаниями на 65 объектах, расположенных в Дербенте, Махачкале, Каспийске и Избербаше. Общее число граждан-участников долевого строительства составляет 3611 человек.

— Какие нарушения в основном выявляются органами прокуратуры в этой сфере?

— Распространёнными остаются такие  нарушения, как привлечение застройщиками средств граждан для долевого строительства жилья без необходимой разрешительной документации для строительства многоквартирных домов, нерегистрация договоров участия в долевом строительстве, непринятие застройщиками мер по вводу построенных домов в эксплуатацию.

Многие застройщики, фактически привлекая денежные средства граждан для долевого строительства, под различными предлогами стараются избежать соблюдения требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В марте этого года прокуратурой г. Махачкалы проведена проверка по коллективному обращению жильцов дома № 54 «б» по ул. Зои Космодемьянской о нарушении ЖСК «Столица» законодательства об участии в долевом строительстве. Как выяснилось в ходе проверки, «Столица» привлекла денежные средства граждан, при этом договоры об участии в долевом строительстве с гражданами не зарегистрировала в установленном законом порядке. Прокурором города юридическое лицо ЖСК «Столица» и генеральный директор привлечены к административной ответственности. Им назначены наказания в виде административных штрафов в размере 500 тыс. и 20 тыс. рублей соответственно.

В этом же году проведена проверка по обращению начальника Главного управления МЧС России по Республике Дагестан о невыполнении условий государственного контракта руководством ООО СК «Строй Мир».

Установлено, что генеральный директор общества заключил с МЧС государственный контракт участия в долевом строительстве многоквартирного дома по проспекту Аметхана Султана, д. 2 в  Махачкале. В соответствии с контрактом застройщик обязался до ноября 2010 г. передать ГУ МЧС России по РД 36 жилых квартир.

На основании заключённого государственного контракта МЧС перечислило ООО СК «Строй Мир» денежные средства в размере 60 млн рублей. Однако застройщик условия контракта не выполнил, к названному сроку жилые квартиры не предоставил. По результатам проверки следственной частью УМВД России по Махачкале в отношении генерального директора ООО СК «Строй Мир» возбуждено уголовное дело по статье УК «мошенничество, совершенное в особо крупном размере», в отношении него судом избрана мера пресечения в виде заключения под стражу.

— Кто все-таки должен оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков или откровенных аферистов, чтобы не доводить дело до крайних ситуаций?

— Органом, призванным обеспечить защиту прав дольщиков, является Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РД. Оно реализует государственную политику в области строительства, архитектуры, жилищно–коммунального хозяйства, а также контроль за ценообразованием в области строительства.

В его компетенцию входят выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, государственный строительный надзор за качеством строительства, государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и т.д.

— Тогда, может быть, здесь корень проблемы? Выявлялись ли прокурорами нарушения в деятельности Минстроя?

— В своей надзорной деятельности в сфере долевого строительства органы прокуратуры акцент делают именно на выполнении Минстроем РД своих обязанностей. В начале 2011 года прокуратура республики внесла представление в Минстрой РД о недостатках в работе. После этого работа управления Минстроя РД по надзору в сфере долевого строительства активизировалась, больше стали возбуждать административных производств, вносить представления, направлять в суд заявления в защиту прав граждан, выдавать предписания.

Однако поступающие в органы прокуратуры обращения граждан свидетельствуют о том, что работа Минстроя РД не в полной мере соответствует предоставленным полномочиям, а потому из года в год количество нарушений не уменьшается.

Прокуратурой республики недавно завершена проверка исполнения законодательства при реализации Минстроем РД контрольных полномочий в сфере долевого строительства.

Несмотря на то, что на сегодняшний день в республике в списки граждан, чьи права в области долевого строительства жилья нарушены, входят более 1500 человек, по результатам проведённых проверок за истекший период 2013 года Управлением по надзору в области долевого строительства Минстроя РД вынесено лишь 3 предписания об устранении нарушений законодательства в названной сфере. Однако ни одно из указанных предписаний не исполнено, выявленные нарушения не устранены. Из запланированных на 2013 год 81 проверки фактически Минстроем РД проведено 39 (меньше половины), из них по 10 проверкам результаты не оформлены, меры реагирования не приняты.

В связи с этим прокуратурой республики в сентябре 2013 года в адрес министра внесено представление об устранении нарушений законодательства при реализации контрольных полномочий в сфере долевого строительства.

— Еще одной гранью проблемы является, наверное, то, что сами участники долевого строительства не так хорошо знают свои права. Как закон гарантирует эти права? И как, по вашему мнению, нужно строить свои отношения с фирмами-застройщиками, чтобы не стать жертвой обмана?

— Для обеспечения прав дольщиков принят Федеральный закон от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которым регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков.

Показателем надёжности застройщика является ведение деятельности в соответствии с названным законом. Прежде чем заключить договор долевого участия и заплатить денежные средства по договору, необходимо знать следующее. Согласно ч.1 ст.3 Федерального закона № 214 застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Частью 2 статьи 3 названного закона установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора долевого участия. В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214 договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Следует обратить внимание, что договор считается заключённым с момента такой регистрации. Получение застройщиком по договору денежных средств допустимо только после его регистрации. Законом определены пункты, которые должны содержаться в договоре. В частности, необходимо указать срок передачи объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект. Любое изменение договора оформляется дополнительным соглашением, подписываемым сторонами. Такое соглашение также подлежит обязательной государственной регистрации.

Таким образом, необходимо более внимательно относиться не только к подписываемому договору, но и особенно изучать документы, на основании которых данный договор подписывается. При необходимости лучше привлечь соответствующего специалиста, чем впоследствии отстаивать свои законные права и интересы.