Чей он, подвал нашего дома?

Когда несколько лет назад в подвале нашей пятиэтажки расположился магазин, мы поначалу не обратили на это внимания. Но тут стали возникать перебои с электроэнергией. Как оказалось, причина в том, что объект торговли использовал общедомовую фазу. То есть, мало того, что электричества стало не хватать, так еще увеличился счет на оплату электроэнергии, потребляемой на общедомовые нужды.

Дальше – больше. Проблемой стало произвести ремонт прорвавшейся трубы, потому что привычный вход в подвал оказался заблокирован. Приходится пробираться туда через узкий лаз.

Изменился и чердак. Теперь он напоминает лиановые джунгли. В переплетениях кабелей, проложенных интернет-провайдерами, можно легко запутаться.

К слову, в этом году в соседнем доме произошел сильный пожар, причиной его стало замыкание кабеля, проходившего по крыше.

А что получают взамен неудобств обладатели квартир в таких домах? На что идут деньги, получаемые от использования площадей дома в коммерческих целях? Что касается нашей пятиэтажки, то явно не на ее благоустройство. Об этом говорит состояние подъездов, обшарпанных до невозможности.

Имеют ли жильцы право на свою долю от коммерческой выгоды? Я думаю, это вопрос не праздный и волнует многих квартирообладателей.

За комментариями мы обратились в дагестанское отделение всероссийской общественной организации «Центр ЖКХ-контроль», созданной для защиты прав собственников жилья.

«Когда в 90-х годах началась массовая приватизация квартир, чиновники по советской привычке считали чердаки, подвалы и другое общее имущество  многоквартирного дома собственностью муниципалитетов. Принятый в 2005 году Жилищный кодекс Российской Федерации внес окончательную ясность в данный вопрос: общее имущество дома, используемое собственниками более чем в одной квартире, на правах общедолевой собственности принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений дома. Размер доли в общем имуществе пропорционален площади занимаемого помещения. Исходя из этой доли, определяется размер платы каждого собственника за содержание и обслуживание общего имущества дома», – говорит руководитель регионального центра «ЖКХ-контроль» РД Сапарбейг Абдуллаев.

Но вот если расходы по содержанию нежилого фонда с готовностью возложили на жителей, то, когда дело доходит до распределения прибылей, домоуправляющие компании подходят к вопросу по-другому.

«Общее имущество многоквартирного дома – это не только статья расходов. Оно способно приносить дому заметный доход. Например, за счет подвала, сданного в аренду, можно оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт. Таким же общедомовым имуществом является земля перед домом – при условии, что вы надлежащим образом оформили ее как общедомовое имущество. А уж как ее использовать – решать собственникам. Можно сделать детскую площадку и стоянку для автомобилей жильцов. А можно сдать в аренду под ларек и получать доход. Но когда собственники пытаются использовать свое имущество, оказывается, что у него уже есть другой хозяин.

Не многие знают, что все провайдеры, размещающие кабели на наших крышах, также используют общее имущество, за которое они должны заплатить. О рекламных щитах на стенах и говорить нечего – это большие деньги, которые идут в чей угодно карман, только не собственникам», – говорит С. Абдуллаев.

Можно ли вернуть право собственности на общедомовое имущество, и как это сделать?

«Если части дома были распроданы, возврат имущества – задача очень сложная, – объясняет С. Абдуллаев. Но в тех случаях, когда общее имущество остается в ведении муниципалитета, необходимо принимать срочные меры. В период массовой приватизации жилья чиновники неправильно понимали вопросы отношения к общему имуществу: они считали, что перечисленные помещения, в отличие от квартир, остались в собственности муниципального образования. Однако законодательство и разъяснения судебных инстанций говорят об обратном: граждане получили право на объекты общего имущества в многоквартирном доме в момент приватизации первой квартиры в этом строении.  Хотите вернуть свое имущество – направляйте жалобы в муниципалитет. Межведомственная комиссия муниципалитета обязана проверить это помещение на предмет отношения к общедомовому имуществу.  Проведя проверку, муниципалитет может оформить распорядительный акт об исключении записи о праве муниципального образования на этот объект».

Теперь в своей борьбе за общедомовое имущество собственники не одиноки. Минстрой России обратил внимание органов власти субъектов РФ на вопрос защиты их прав.

«В апреле 2017 года Минстрой РФ направил главам регионов разъяснительное письмо, в котором отметил важность сохранения общедомового имущества как неотъемлемой части дома и недопустимость передачи его третьим лицам без согласия собственников. Согласно рекомендации на уровне органов власти субъектов РФ, в муниципальных образованиях городов должны быть созданы рабочие группы и специальные комиссии для защиты и восстановления прав жителей», – отмечает С. Абдуллаев.

По его словам, во многих регионах формирование таких комиссий идет достаточно активно. Дагестан в этом плане пока отстает. «Несмотря на то, что с момента получения письма прошло более полугода, работа на нуле. Комиссии не созданы, и когда они будут – пока неизвестно. В Минстрое РД, который является уполномоченным органом по проведению этой работы, ничего определенного не говорят», – с сожалением констатирует общественник.