Ипотека и комплексное развитие территорий

На первый взгляд, ничего. Однако это суждение поверхностное. Дело в том, что ипотека в нашей республике на первичном рынке недвижимости так и не прижилась. Вопреки настоящему её буму в других регионах страны этот механизм стимулирования строительного сектора экономики работает у нас только на вторичном рынке, да и то с большими издержками. При том, что у населения достаточно большие объёмы подписанных кредитных договоров с банками, но из-за канонов ислама о нежелательности подобных сделок дагестанцы от ипотеки всё же воздерживаются.

Между тем квартирный вопрос в регионе остается по-прежнему острым. Уточним, при огромном спросе дагестанцев на жилье, в том числе по причине неработающего у нас инструмента стимулирования и поддержки, то есть ипотечного кредитования первичного рынка строительства, вопрос жилья остается нереализованным.

При этом традиционное частное строительство ныне не всем по карману, а так называемое долевое строительство многоквартирных домов в силу известных обстоятельств, в частности изменений в законодательстве, практически остановлено.

К тому же долевое строительство еще и скомпрометировало себя. Так называемая точечная застройка, масса обманутых дольщиков, низкое качество возведенных объектов и запредельная коррупция всего процесса этому наглядное свидетельство. Как же быть?

«В связи с возникшей ситуацией на рынке жилья необходимо активнее пользоваться инструментом комплексного развития территорий (КРТ), который в том числе позволит решить проблемные вопросы самовольного строительства», – считает президент СРО «Гильдия строителей СКФО» Али Шахбанов.

Со слов эксперта, на сегодняшний день в республике реализуются механизмы КРТ только на 3 земельных участках общей площадью 602,2 га в Махачкале и Дербенте.

«Это очень хорошо, но подобный опыт нужно расширять и развивать. Важно, чтобы построенное жилье соответствовало всем требованиям строительных норм и правил, было обеспечено платежеспособным спросом, что, конечно же, важно как для населения, так и застройщикам. Сегодня цена квадратного метра жилья растет очень стремительно. Стоимость его, к примеру, в городе Дагестанские Огни в пределах от 60, а в Каспийске уже доходит до 140 тыс. руб. Нужно, чтобы квартиры в построенных домах были доступны и отвечали уровню платежеспособности населения», – отмечает он.

Али Шахбанов также привел главные проблемные вопросы реализации проектов КРТ. Судя по выкладкам мониторинга Национального объединения строителей России (НОСТРОЙ), одной из главных проблем остаётся отсутствие потенциальных застройщиков, заинтересованных в реализации таких проектов, а еще необходимой государственной поддержки в ряде субъектов РФ. Также, по мнению специалистов НОСТРОЙ, в связи с наличием различных ограничений мешает активности строителей отсутствие необходимого объема земельных участков, расположенных в черте города, которые могут быть вовлечены в границы комплексного развития.

«В процессе мониторинга участвуют и саморегулируемые организации. Наша ассоциация принимает в нем активное участие. В этом году мы намерены выстроить диалог с государственными органами о необходимости привлечения застройщиков ещё на стадии формирования проекта, а не тогда, когда нужно отчитываться по заключенным договорам и объектам в рамках КРТ. Кроме того, считаем важным максимально публично обсуждать границы и механизмы КРТ», – заявил Али Шахбанов, подчеркнув необходимость разработки нового механизма привлечения застройщиков в проекты КРТ, в том числе за счет средств Фонда развития территорий, для наращивания градостроительного потенциала территорий, используя механизмы КРТ.

Он считает, что внедрение механизмов, стимулирующих жилищное строительство и снижающих финансовую нагрузку на застройщиков в городах и районах с низкой покупательной способностью населения и маржинальностью проектов, возможно с участием местных застройщиков – представителей малого и среднего предпринимательства.

Необходимы в подобном процессе, по его мнению, синхронизация планов жилищного строительства с планами по развитию инфраструктуры, а также создание условий для проведения единой градостроительной политики в городских агломерациях и населенных пунктах, в том числе на межмуниципальном уровне. То есть объединение генерального плана и правил землепользования и застройки муниципальных образований в единый документ.

Али Шахбанов уверен, что не менее важным вектором развития рынка жилья является сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Разработка республиканской программы стимулирования малоэтажной застройки и развитие индивидуального жилищного строительства для Дагестана, как никогда, актуально, уверен он, так как помимо развития жилищного сектора экономики это позволит стимулировать развитие сел и уменьшить отток населения из горных районов.