Ипотека и рынок недвижимости

По мнению исследователя и стратега по недвижимости Марины Киселевой, предложение на первичном рынке Дагестана растёт. Если в 2022 г. в республике официально строилось около 240 тысяч квадратных метров жилья, то в 2025 г. рынок переступил рубеж в 1 млн «квадратов».

Вместе с тем, считает она, рост предложения мало сказался на официальном спросе, за исключением города Дербента, где до сих пор регистрируется больше сделок, чем в Махачкале и Каспийске вместе взятых. В среднем за 3 года в агломерации официально продавалось около 20 квартир в месяц.

«В чем причины? Главная – покупательская способность. Да, стремительный рост цен в 2023–2025 гг. оказал влияние на продажи, но в других регионах это нивелировалось доступностью ипотеки. В Дагестане этот сценарий был невозможным.

Что мы видим сейчас на рынке ипотеки? После пика в 2023 году ключевые ипотечные показатели демонстрируют спад. Объем выданных кредитов на вторичном рынке показывает самый низкий показатель за последние 6 лет. Хоть и не так существенно, но на рынке новостроек сокращается количество сделок с привлечением ипотечных средств», – отмечает эксперт.

Основными причинами падения спроса на ипотеку, уверена Марина Киселева, стали существенный рост цен в 2022–2025 году и рост ключевой ставки Центробанка в 2023–2025 гг.

У разных застройщиков от 50 до 75 % сделок происходит по программам льготной ипотеки, но средняя площадь квартир уменьшается. На ипотечном рынке республики отмечаются отрицательные изменения еще по двум показателям. В частности, на 7,2 года вырос средний срок ипотечного кредита за последние 5 лет. Покупатели в 2025 году в среднем оформляли ипотеку на 27 лет. В то же время в 2 раза вырос уровень просрочек по ипотечным платежам в 2025 году.

«Совместно с аналитическим центром компании «Этажи» мы раз в полугодие проводим исследования среди потенциальных покупателей с активным интересом к недвижимости. Исследования в 2024–2026 годах показывают, что 5–9 % готовы покупать новостройки в ипотеку; 53 % считают рассрочку до конца строительства самым удобным способом покупки новостройки.

У республики сложились собственные практики. Вместе с тем финансовые инструменты банков и застройщиков под рынок Дагестана адаптируются медленно. Это существенно сдерживает развитие рынка», – заключила эксперт по недвижимости М. Киселёва.