Налог на недвижимость в Дагестане

Суть законопроекта и особенности Дагестана

Что насторожило депутатов в этом законопроекте первый раз? Почему они так сопротивлялись? И, наконец, какие последствия ожидают дагестанцев, если этот закон вступит в силу с 2019 г.? Я не случайно задаю эти вопросы, ибо вижу, что закон задевает интересы многих. Постараюсь разобраться в сути вопроса.

Все началось в 2015 г. В Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым вводился налог на имущество физических лиц (а теперь внимание) по кадастровой стоимости. До этого было по инвентаризационной (остаточной) стоимости, и он был очень маленький. К примеру, стоит дом 50 лет в два этажа (200 кв. м) в центре Махачкалы, и оценивают его остаточную стоимость от 300 тыс. до 1 млн руб. Налог с такой стоимости – действительно «копейки». А на рынке он может стоить и все 30 млн руб., а то и больше. Вот кадастровую стоимость и будут считать по рыночной. А у нас чиновники могут и не «уследить» падение рыночной стоимости недвижимости (зданий, гаражей, домов и квартир, хозяйственных пристроек). И тогда кадастровая стоимость может стать выше даже рыночной. Но на круглом столе в парламенте РД 16 октября обещали до 2020 г. (именно с этого периода начнет действовать закон) «все подсчитать как следует и не завышать кадастровую стоимость недвижимости».

Ну, «будем посмотреть», как говорится, или хотели как лучше, а получается как всегда (по Черномырдину). Вы, дорогие читатели, можете себе представить справедливую (объективную) оценку недвижимости с учетом рыночной стоимости по всему Дагестану? Сколько здесь возможностей для ошибок (без умысла и с умыслом), для зло­употреблений и т.д.

Как будут считать налог на недвижимость? Налоговая ставка установлена в 0,1 процента в отношении жилых домов, квартир, комнат; объектов незавершенного строительства в случае, если строится жилой дом; недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; гаражей и машино-мест; хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м. В отношении прочих объектов налогообложение составит 0,5 процента. То есть подавляющему большинству дагестанцев придется платить 0,5% со своей недвижимости (с 2023 г.), потому что дагестанские семьи не живут в каморках размером в 50 кв.м. Это же не на одного человека считают, а на всю семью.

Иные налоговые ставки будут действовать в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб. Для таких объектов размер налога составит 2%.

Вместе с тем в первые 3 года налогового периода (с 2020 г.) устанавливается особый порядок с применением понижающих коэффициентов, которые позволят снизить налоговую нагрузку на физлиц. Так, в первый год коэффициент составит 0,2, во второй – 0,4 и в третий – 0,6. А начиная с четвертого года налог будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости без применения понижающих коэффициентов.

Кроме того, при исчислении налога предусмотрены поблажки, скажем так, для бедных. Когда берется налог с владельца комнаты, то вычитается 10 кв. м. от площади; с квартиры в многоквартирном доме – 20 кв. м.; с жилого дома – 50 кв. м. То есть государство дает сигнал всем: сократите свои жилые площади, если не хотите платить большие налоги; научитесь жить скромнее, а не как князья. Вроде бы хорошо для бедных и скромных, но не стоит спешить с оценками. Разъясню чуть ниже.

Очень важное примечание: этот налог целиком поступает в муниципальный бюджет города или района, а в районах – поселения. И это хорошо, у муниципалитетов появятся свои «копейки». А то все на дотациях, которые достигают 95% . В соответствии с Налоговым кодексом с 1 января 2020 г. все регионы РФ должны перейти на новую форму налогообложения, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости физлиц. Регионам было предложено самостоятельно перейти к данной форме налогообложения до наступления указанной даты. Многие субъекты с 2015 г. начали переходить на новую форму начисления платежей. На 2018 г. только 13 субъектов РФ, в числе которых и Дагестан, не перешли к новой форме налогообложения. Вот нас и подстегивало новое руководство республики.

Важное примечание. Предусмотрены налоговые льготы для ряда категорий налогоплательщиков: инвалидов, участников войн и боевых действий, военнослужащих (членов их семей в случае потери кормильца), пенсионеров и т.д. Они освобождены от налога на недвижимость, если только недвижимость не тянет на 300 млн руб. Но трудно представить пенсионера-собственника таких хоромов. Тут государство действительно позаботилось о бедных и немощных. Правда, налоговики в Москве, где уже применяется новый порядок налогообложения, уже научились не замечать льготников: нередко бедных пенсионеров гоняют по кабинетам и конторам, не желая переводить их в льготную категорию. В Дагестане мы должны пресечь такую практику.

В чем «закавыка» этого закона?

А теперь об очень «интересных» моментах этого закона. Вы можете представить недвижимость стоимостью 300 млн руб. и его хозяина? В Москве и Московской области их хоть пруд пруди. Так что 2% с 300 млн руб., что составляет 6 млн руб. в год в муниципальный бюджет, – это очень круто. Думаю, некоторые наши депутаты НС РД испугались именно этих 2% с недвижимости. Даже цифра 0,5% налога с недвижимости в 50-100 млн руб. выливается в немалую сумму – в 250-500 тыс. руб. в год.

Десятки тысяч дагестанцев строят дома с огромными площадями. Наша психология такая: желательно дом круче, чем у соседа (в квартале, городе или селе), аж в 500-1000 кв. м. Это как дурная бесконечность. Люди влезают в долги, лишь бы дом был «не хуже, чем у других. И так по всему Дагестану, за исключением некоторых бедных высокогорных районов.

Кроме того, где гарантия, что кадастровую стоимость посчитают объективно? Здесь слишком много факторов играют роль: место расположения, качество объекта, рыночные колебания и т.п. А по закону, если кадастровая стоимость установлена, а она должна быть определена для всех объектов недвижимости в РД к концу 2019 г., то её нельзя менять все 5 лет. Мы ведь знаем, как на рынке меняются цены: за последние годы стоимость недвижимости в Махачкале упала почти в 2 раза: нет покупателей, у людей элементарно нет денег.

Правда, представитель Дагтехкадастра Айдемир Исмаилов на круглом столе уверял, что все будет нормально, что ведется серьезная работа, чтобы за короткое время обойти практически каждый дом в Дагестане и на месте оценить его стоимость. Конечно, было бы лучше, считает он, если бы жители сами предоставляли декларации, это во многом упростило бы задачу специалистов. Но я, вроде грамотный человек, не могу определить: сколько стоит мой прадедовский полутораэтажный (и полуразрушенный) дом с пристройкой в центре села (в 200 кв. м.), который был перестроен аж в 1960 г. А таких, как я, в Дагестане сотни тысяч человек.

И еще один момент с учетом нашей психологии. Сколько раз вы встречали вроде бы небогатого дагестанца, но хоромы у него о-го-го. Подозреваю, что такие дагестанцы могут и не потянуть налоги в 0,5%, когда перестанут действовать понижающие коэффициенты. К примеру, с дома в Махачкале стоимостью 30 млн руб. налог в 0,5% составит 150 тыс. руб. Хорошо если хозяин дома имеет средний по размерам бизнес или очень хорошо зарабатывает, что трудно представить в наших условиях. А если этого нет, то представляете, как ударит этот налог по карману хозяина такого дома? Что он будет делать в этой ситуации? Продавать дом, искать дешевый и попроще вариант? Или ждать с моря погоды? В этом случае в один прекрасный день к нему явятся судебные приставы – и прощай, дом и престиж! Потому что он задолжал долги по этому налогу.

А кто приобретет такие конфискованные дома и шикарные квартиры? По идее их должны выставлять на аукцион. Наверняка их приобретут очень богатые люди. И не факт, что они дагестанцы. Могут любые россияне, благо, в Сочи и на побережье Черного моря все занято, осталось «освоить» Каспийское побережье. В России таких очень богатых около 2-3 млн чел. Теперь вы представили, что ожидает Дагестан через 5-10 лет после принятия этого закона?

Я не нагнетаю ситуацию, но уверен: в наших условиях налог должен быть снижен с 0,5% до 0,2%-0,3%. Кроме того, должна быть расширена категория имеющих право на льготы при выплате этого налога. Иначе «разденут» предприимчивых дагестанцев в два счета. Эта льгота может быть предусмотрена как для многодетных, так и для временно безработных (из-за того, что «сгорел» бизнес, потерял работу и т.д.).

Вместо заключения

Предлагаемый законопроект позволит внести дополнительно 230 тыс. объектов недвижимости в базу налогообложения (всего в базе Госкадастра 704 тыс. объектов капитального строительства). Вице-премьер Гаджимагомед Гусейнов напомнил, что если мы примем этот закон, то за период с 2020 по 2022 годы дополнительные поступления в муниципальные бюджеты составят около 480 млн рублей.

Чиновники и депутаты НС РД выполняют свою роль в рамках закона. Претензии к ним появятся, когда будут принимать закон во 2-м и 3-м чтениях и начнут исполнять его. Надо убедить своих депутатов в возможности внесения поправок. Что делать дагестанцам, живущим в селах и в городах, где почти половина населения безработные? Остается всячески снижать кадастровую стоимость, чтобы меньше платить.

Стоимость недвижимости ни в коем случае нельзя переоценивать. Это наказ экспертов муниципальным властям, Минимуществу, Дагестанскому кадастровому агентству.

В погоне за налогами дагестанские власти не должны забывать о людях, которые годами копили и строили, и вдруг приходят «злые дяди» и требуют налоги. «За что? Для этого я строил дом для детей и внуков?» – могут спросить они. И их можно понять. Потому-то и указал выше основные направления смягчения действия этого закона в Дагестане, чтобы наши люди могли сохранить свою собственность.