Парадоксы рынка

Сегодня практически утратило влияние на этот рынок АО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» («Дагипотека»). Организация, десятилетиями выступавшая связующим звеном между заемщиками и господдержкой, сегодня переживает упадок. В результате основную нагрузку взяли на себя федеральные структуры – Сбер, ВТБ и Банк ДОМ.РФ. Они работают по общефедеральным программам, включая «Семейную ипотеку» под 6 % годовых, действие которой с 2025 года расширили на вторичный рынок ряда городов республики (Буйнакск, Дагестанские Огни, Избербаш, Кизилюрт, Южно-Сухокумск).

Ключевое условие – дом не должен быть аварийным или старше 20 лет. Однако даже здесь есть свои сложности: например, строгие запреты на сделки с взаимозависимыми лицами и жесткая проверка объекта на юридическую чистоту часто отсекают желающих. Только в Махачкале подобных многоквартирных домов чуть ли не тысяча.

В качестве альтернативы заметную нишу заняло исламское кредитование – программа «Мурабаха» (рассрочка без процентов), соответствующая нормам шариата, что подтверждает запрос населения на поиск адаптированных финансовых инструментов. Однако и тут масштабы невелики.

Вообще вовлеченность населения в ипотеку в Дагестане в целом невысока. К тому же еще и снижается: за первые пять месяцев 2026 года выдано займов на 15–16 млрд рублей, что на 13,2 % ниже показателей аналогичного периода 2025 года. При среднем чеке кредита в 4 млн рублей республика занимает лишь 84-е место из 85 субъектов РФ по количеству ипотечных кредитов на тысячу экономически активных граждан (всего 3,6 кредита).

Причиной тому не только высокие входные требования к стажу и доходам, но и плачевное состояние рынка новостроек: многие объекты не проходят банковский отбор из-за сомнительной документации или нарушения градостроительных норм, что, конечно, отражается и на строительном комплексе республики.

Наследие теневого рынка, когда дома возводились с грубым нарушением технологий и без надлежащего контроля, напрямую бьет по доверию потребителей и инвестиционной привлекательности региона. В этой связи стоит отметить, что власти вновь перешли к активной фазе наведения порядка.

Недавно под председательством врио Главы Дагестана Фёдора Щукина состоялось заседание обновленного Координационного совета по градостроительству. Масштаб проблемы зафиксирован официально: в реестр объектов, построенных с нарушениями законодательства, внесены 910 многоквартирных домов. Тем не менее процесс запущен – первые пять зданий в Махачкале и Хасавюрте уже переведены в «зеленую» зону.

В поиске выхода из тупика руководство республики прислушивается к экспертам. Ассоциация СРО «Гильдия строителей СКФО» представила на заседании целый пакет инициатив, направленных на оздоровление отрасли. Главное требование экспертов – безусловный отказ от хаотичной точечной застройки в пользу комплексного развития территорий (КРТ).

Учитывая критический износ коммунальных сетей (на 70–80 %), необходимо введение «сетевого ценза»: выдавать разрешения на строительство только при подтвержденном наличии мощностей по воде, свету и канализации.

Также предложено провести комплексную экспертизу всех 910 проблемных домов с особым акцентом на сейсмическую безопасность, что для региона является вопросом жизни и смерти. Кроме того, предложено создать постоянно действующий Координационный штаб при правительстве для оперативного управления строительным процессом.

Поддерживая в том числе инициативы экспертов, врио Главы республики поручил синхронизировать документы территориального планирования с программами развития инфраструктуры. Новый подход требует, чтобы новые кварталы не становились «бетонными гетто» без коммуникаций, а полноценно обеспечивались социальной и транспортной средой. Как подчеркнул Фёдор Щукин, «мы осознаем масштаб проблем, но у нас есть четкий план и воля их решать».

Дагестан делает еще один шаг к созданию цивилизованного рынка недвижимости, где безопасность жилья и прозрачность градостроительных процессов должны стать такими же приоритетными показателями, как и объемы ввода квадратных метров.