Пузырь, который лопнул

Прежде всего это ужесточившиеся требования федерального законодательства, затрагивающие практически все сферы хозяйственной деятельности строительной отрасли. К примеру, обязательное наличие в штате строительных компаний 2-3 квалифицированных инженеров, зарегистрированных в специальном федеральном реестре, создание специальных фондов страхования и прочее.

Помимо всего, новый закон о долевом строительстве практически лишает строителей возможности напрямую решать вопросы финансирования строек за счет средств дольщиков. С 1 июля 2019 года должна заработать новая схема, по которой финансирование строительства будет производиться со специальных банковских счетов, и доступа к ним не будет ни у продавца, ни у покупателя. Уже с прошлого года компании, не способные удовлетворить эти требования, с рынка строительства уходят. И таких немало. Более того, как сообщают российские СМИ (в частности издание «Коммерсант»), порядка 200 крупных девелоперов страны в 2018 году оказались в очень затруднительном положении. Они находятся на грани банкротства.

По факту это и отражается на статистике объемов возводимого жилья. Однако если в целом по стране крупные девелоперы в силах финансировать строительство самостоятельно или брать кредиты в банках, все же имеются компании Дагестана, не обладающие такими возможностями. Отсюда и разница в степени снижения темпов ввода жилья. Да, есть ряд известных строительных фирм, изыскивающих возможности для развития своей материально-финансовой базы и наращивающих свой потенциал, но порядка десятка подобных компаний Дагестана перепрофилируются и регистрируются в других регионах страны.

Основная масса застройщиков жилья в республике – индивидуальные предприниматели или ООО, а также фирмы-одно­дневки. Именно они долгие годы повышали статистику роста строительной отрасли Дагестана. Так, например, в 2016 году было введено в строй 1862 тыс. кв. метров жилья. Ввод жилья в 2017 г. вырос на 4,2% (по сравнению с 2016 г.) и составил 1939,6 тыс. кв. метров. В 2018 году в Дагестане было введено в строй уже лишь 613 тыс. кв. метров индивидуального жилья, что на 42% ниже объемов ввода 2017 года.

Как оказалось, эти темпы имели свою изнанку. Беспрецедентные по своим масштабам нарушения по всей технологической цепочке – от выдачи разрешений до этапов строительства и ввода жилья – профанировали сам процесс удовлетворения существующего спроса населения на квадратные метры. Дельцы нещадно наживались на созданном ажиотаже. И неудивительно, что раздутый пузырь на строительном рынке в настоящем успешно лопнул. Естественно, это следствие ужесточения федерального законодательства, но также и результат реальных мер по пресечению незаконного строительства, ломки самой сути коррупционных отношений.

Построено за последние годы много качественного жилья, но есть и сотни многоэтажных домов, включенных в списки незаконных, жить в которых небезопасно. В результате спекуляций с земельными участками, обмана и мошенничества с дольщиками пострадали тысячи людей. Абсолютно ясно: чтобы поставить отрасль на здоровые рельсы развития, еще предстоит ее очистить от «завалов», что иначе и не назовешь, посещая объекты хаотичной застройки в Махачкале или так называемые новые микрорайоны, в которых соседствующие дома стоят словно контейнеры на базаре, иногда буквально соприкасаясь балконами своих квартир.

Во многом этому способствовали нечистые на руку чиновники. Чтобы понять их алчность и аппетиты, стоит посмотреть публичную кадастровую карту в Интернете, в которой, к примеру, расчерчены участки под застройку на побережье Каспия в Редукторном поселке столицы. Несколько рядов участков, пронумерованных квадратиков, подступающих чуть ли не к самому берегу, пока не застроены. Что их остановило? Конечно же, то, что администрация Махачкалы перестала давать разрешения на строительство этих домов. Более того, список из нескольких сотен многоэтажек ожидает оценки специальной комиссии, строительство многих незаконных объектов прекращено. Слава богу! А как быть со статистикой в строительной отрасли, которой, кстати, долгие годы манипулировали? Президент СРО «Гильдия строителей СКФО», член Совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Али Шахбанов не раз говорил, что приводимые в статистических отчетах показатели ввода жилья по республике не соответствуют действительности.

Как отмечает эксперт, снижение объемов ввода жилья, по данным аналитического центра при Правительстве РФ, в стране произошло из-за сокращения индивидуального жилищного строительства. «Это характерно и для Дагестана. И не только потому, что мы стали меньше строить индивидуальное жилье, а потому, что существенно уменьшились объемы ввода ранее построенных (десятки лет назад) домов, которые после оформления на новых владельцев («зелёнки») попадали в статистические отчеты как новое строительство. При этом из общих показателей по вводу жилья 15-20% составляет многоквартирное домостроительство (МКД), а все остальное – индивидуальное жилье, которое не участвует при формировании налоговой базы», – заявляет Али Шахбанов.

Судя по отзывам, получить «зеленку» в Дагестане вновь – нелегкое дело. Кампания массовой регистрации недвижимости прошла, и многие дома, неоформленные ранее, просто отложили в долгий ящик. Речь о целых поселениях, которые так и не получили «зеленки». Дать этим делам ход, и вновь пойдет в гору статистика вводимого нового жилья в республике.

Впрочем, реальное строительство есть. Несмотря на трудности, люди продолжают строиться. В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» в Дагестане в 2019 году предусмотрен ввод жилья в объеме 740 тысяч квадратных метров. Не справятся с задачами дагестанские строители – придут девелоперы из других регионов страны.

Как сообщают в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РД, планируется усовершенствовать механизмы финансирования жилищного строительства. Регионам поручено модернизировать строительную отрасль и повысить качество индустриального жилищного строительства, стимулируя внедрение передовых технологий. Как это сработает – покажет время. За спадом непременно наступает подъем.