Средства дольщиков подлежат защите

Пикеты обманутых дольщиков, общая численность которых составляет десятки тысяч, стояли у входа в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации, у зданий краевых и областных администраций на местах.

В Южном федеральном округе наибольшее число обманутых дольщиков официально зарегистрировано в Краснодарском крае, число которых перевалило за пять тысяч.

В Ставропольском крае таковыми было признано 1600 семей. Факты обмана дольщиков строительства жилья выявлены и в других субъектах Федерального округа.

Масштабы проблемы пострадавших соинвесторов достигли таких размеров, что о необходимости ее срочного решения заговорили первые лица государства.

Тема обманутых дольщиков вообще «очень тяжелая», как сказал Дмитрий Медведев, будучи еще кандидатом на должность Президента России. Государство в настоящее время еще не отработало меры по решению проблемы, хотя и бьются над ней лучшие юридические умы российских регионов. Зато сильно подвинулось в предупреждении проблемы. Речь о Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который дает серьезную защиту дольщику, снижает риски вложения средств в строительство жилья.

Застройщик, однако, от названного закона не в восторге, так как он не позволяет привлекать средства дольщиков на самых ранних стадиях строительства, например, на стадии проекта, когда еще нет за фирмой закрепленного участка или пока фирма не получила разрешение на начало строительства. Словом, пока застройщик не обзаведется пакетом документов, гарантирующих, что дом будет построен и впоследствии в установленном порядке передан дольщикам, никаких денег с населения за будущие квартиры он брать не имеет право. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает возможность одну и ту же будущую квартиру продать дважды, а то и трижды. Аналогичные «казусы» зафиксированы и у нас в республике, и не только в манипуляциях с квартирами, но и с земельными участками под жилищное строительство.

Казалось бы, закон ясен. Дольщику требуется лишь настоять на его исполнении застройщиком. Уж сколько писано – переписано, говорено – переговорено на эту тему, но в полку обманутых дольщиков все прибывает и прибывает.

Причем застройщик обманывает не только на стадии заключения договора, но и в процессе строительства дома, когда наружные кирпичные стены возводит шириной 40 см,  а не 60 см, когда повсеместно допускает отклонения от проектных решений путем применения дешевых и некондиционных стройматериалов, резко снижающих фактические затраты застройщика против проектных. Кроме того, анализ показывает, что такие застройщики, как правило, не выполняют в полном объеме работы по благоустройству и озеленению прилегающей территории, организации и обустройству детских площадок и т.д. Словом, минимум затрат при максимуме фактических расчетов с дольщиком. Имеются также случаи, когда часть договоров с дольщиками застройщик не проводит по бухгалтерскому учету. Что же делать?

Совет один: внимательнейшим образом читайте договор – что он вам гарантирует? Если ваша цель получить квартиру, договор должен в определенные сроки гарантировать передачу в собственность конкретной квартиры в конкретном подъезде на конкретном этаже, конкретно «нарисованной» в плане (проекте) этажа. По крайней мере будете знать, что требовать от застройщика в случае чего.  Однако и застройщики тоже не лыком шиты. Их юристы не даром едят свой хлеб с маслом. В обход не совсем удобного для них Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сегодня придуманы новые серые схемы привлечения средств доверчивых дольщиков. Разной степени серости схемы (вплоть до черных) имеют разные степени популярности. По оценкам специалистов, половина всех сделок на рынке жилищного строительства проходит сегодня по векселям, договорам займа, соинвестирования, намерения, предварительным договорам. А то и сразу по нескольким перекрестным договорам.

В крупных городах страны широко применяется вексельная схема, признанная, кстати, арбитражным судом Москвы неправомерной. По векселю дольщику гарантируют не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Формально вексель и обязательство передать по нему квартиру никак не связаны. В векселе невозможно указать конкретную квартиру для передачи, поскольку вексель – это ценная бумага, содержащая обязательство, ничем не обусловленное. Если дольщик по каким – то причинам не получит квартиры, ему остается только либо продать, либо потребовать по суду  вернуть стоимость векселя, но требовать получения квартиры по векселю он не может.

Примерно то же и с договорами займа. Законодатели (искренне считающие себя дольщиками) под Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не подпадают. Они могут требовать по суду возврата денег, но никак не квартиры. Не защищает этот закон и граждан с договорами соинвестирования. К сожалению, здесь даже нельзя применить Закон «О защите прав потребителей». Заключая такой договор с застройщиком, дольщик становится партнером по бизнесу и несет в равной степени с ним возможные риски. Договор намерений не подлежит государственной регистрации, и с этой точки зрения тоже не надежен.

Часто дольщики обращаются по поводу цены квартир. Покупка жилья в строящемся доме по обходным, то есть серым схемам, как правило, стоит дешевле. Однако, наш совет, вспомните старую, но мудрую поговорку: бесплатный сыр или дешёвый бывает только в мышеловке. Надо всесторонне изучить предполагаемого застройщика, убедиться в его деловой репутации и добросовестности, а затем принимать решение.

В настоящее время в Дагестане строятся более 170 многоквартирных жилых домов, многие из них с привлечением средств граждан. Установлены случаи грубого нарушения застройщиком как Федерального закона №214 – ФЗ, так и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Дагестан от 16 июля 2007 года №185 Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства РД поручено осуществлять государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости.

Понимая актуальность данной проблемы для нашей республики, Минстрой Дагестане изыскал возможность за счет внутренних резервов создать специальную структуру, пусть пока малочисленную, по контролю за долевым строительством и целевым использованием средств населения на строительство жилья. Здесь, кроме профессиональных строителей, сосредоточены юристы и финансисты.

Количество выявленных нами обманутых дольщиков в Дагестане пока невелико, к слову, работа указанного выше подразделения исчисляется всего двумя месяцами. Наша задача — предупредить возможность нарушения застройщиками требований российского законодательства, определяющего правила поведения застройщиков в этой сфере, проведение разъяснительной работы среди застройщиков и населения. Подключение в необходимых случаях правоохранительных органов к совместным проверкам.

В заключение, к сведению дагестанцев, сообщаю контактный телефон отдела по контролю за долевым строительством Минстроя Дагестана — 64-36-95.