Утром – дом, вечером – деньги

Дольщик кладет деньги на указанный счет, а застройщик может их забрать, только когда выполнит заранее прописанные в договоре условия, то есть когда закончит строительство дома.

Владимир Черний, управляющий Отделением – Национальным банком по Республике Дагестан Южного ГУ Банка России поясняет: независимым посредником в данном случае выступает банк, который будет следить за выполнением этих условий.

– Важный момент: раскрытие счетов эскроу производится после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру в этом доме, – говорит собеседник. – Деньги с эскроу-счетов нельзя взыскать, арестовать либо использовать для принятия обеспечительных мер.

В Дагестане, впрочем, как и в любом другом регионе, квартиры на этапе строительства обычно стоят дешевле, чем готовое жилье, но такая схема финансирования строительства сопровождалась определенными рисками. Иногда застройщики направляли привлеченные деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате могло оказаться, что деньги граждан уже потрачены, а строительство их дома даже не началось.

– Теперь строителей будут контролировать банки, которым разрешено кредитовать застройщиков и открывать счета эскроу, – уточняет Владимир Черний. – Сделки, заключенные после 1 июля этого года, будут проходить с использованием указанных счетов. Исключения составят объекты строительства, которые соответствуют установленным критериям, определяющим степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

– Владимир Иванович, каковы процедура и механизм реализации закона?

– Механизм непростой, но важно то, что предпринимаемые действия смогут обезопасить дольщиков. Проектное финансирование жилищного строительства обязует строителей для возведения объектов использовать собственные средства или банковский кредит, ставки по которому, как ожидается, благодаря наполнению счетов эскроу будут ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты, а деньги дольщиков будут находиться на счетах эскроу в уполномоченных банках до ввода дома в эксплуатацию.

Процедура же взаимодействия покупателя и продавца такова: они приходят в банк, подписывают трехсторонний договор, в котором прописаны все условия получения застройщиком денег и обязательный срок действия договора. Если в срок, прописанный соглашением, условия сделки не выполняются, то банк закрывает счет и возвращает деньги потенциальному покупателю.

Вместе с тем есть исключения: разработаны критерии, при условии соответствия которых застройщик по уже строящимся проектам вправе привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу. Например, если строение готово не менее чем на 30%.

– Какие банки получают право участвовать и предоставляются ли гарантии сохранности средств?

– Принимать средства дольщиков на счета эскроу и контролировать банковские операции застройщиков смогут не все банки, а только те, которые отвечают требованиям, установленным постановлением Правительства России. Это банки с универсальной лицензией и участники системы страхования вкладов, удовлетворяющие определенным требованиям к кредитным рейтингам. На данный момент в списке уполномоченных банков находится 95 кредитных организаций, этот список размещен на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям».

Замечу, что деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. По счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения в случае отзыва лицензии у банка – 10 миллионов рублей.

Банковская система страны сегодня готова к проектному финансированию застройщиков. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить банковским кредитованием средства, получаемые застройщиками от дольщиков.

– Что предусмотрено в том случае, если стороны не будут придерживаться новых правил?

– Все регулируется законодательно, равно как и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве. Например, преду­смотрены такие обстоятельства, как односторонний отказ дольщика от финансового участия в строительстве, неисполнение застройщиком обязанности передать объект дольщику сроком более чем на 2 месяца или существенное нарушение требований к качеству объекта. Прописаны также основания расторжения договора в судебном порядке. При прекращении договора счета эскроу, а также в случае расторжения договора долевого участия или одностороннего отказа от него деньги возвращаются дольщику. Или перечисляются на залоговый счет, если деньги были предоставлены, например, банком (в рамках ипотечного кредита).

– Где желающие могут получить консультацию и разъяснения о том, как правильно все делать?

– Банк России совместно с Минстроем РФ и акционерным обществом «ДОМ.РФ» подготовили рекомендации по взаимодействию банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование долевого жилищного строительства. Рекомендации опубликованы на официальных сайтах разработчиков документа. Разъяснения по факту перехода застройщиков на проектное финансирование также могут дать в региональном Минстрое.

Необходимую информацию о наличии и характеристиках кредитных продуктов, предлагаемых застройщикам, а также документах, которые следует представлять для получения кредита, застройщик может получить непосредственно в уполномоченных банках. Для получения кредитов застройщикам необходимо своевременно подготовить и представить в подразделения банков пакет документов.