Больше не обманут

Как пояснили представителям СМИ, теперь строители не могут возводить объекты, напрямую пользуясь средствами дольщиков, – деньги будут поступать на эскроу-счета в банке, а застройщики до завершения строительства будут обходиться или собственными средствами, или запрашивать проектное финансирование в том же банке, где хранятся средства дольщиков.

Эскроу-счёт и как он работает

Счет эскроу – это специальный счет, на котором хранятся денежные средства дольщиков в период строительства. Доступ к денежным средствам у застройщика появится только после ввода объекта в эксплуатацию. Покупатели квартир в строящихся домах (долевые инвесторы) получают гарантию возврата средств в случае невыполнения застройщиком своих обязательств и расторжения договора долевого участия в установленном законом порядке.

– Мы видим несомненные преимущества, заложенные в новую схему жилищного финансирования, – подчеркнул управляющий Дагестанским отделением Сбербанка Дмитрий Артемов. – Постараемся их максимально усилить для всех участников девелоперских проектов, которые пойдут по этому пути.

Застройщик, ранее использовавший средства покупателей по договорам долевого участия (ДДУ), теперь уже на первоначальном, самом сложном этапе капитальных затрат сразу получает банковское финансирование. Риск остановки или замедления темпов строительства из-за отсутствия денежного потока на покрытие материальных расходов сводится к минимуму.

Для потенциальных покупателей защита денег при покупке квартиры, а речь идет о серьезных для людей суммах, – один из важнейших моментов. Клиент теперь может быть уверен, что дом, в котором он приобретает квартиру, будет достроен, а его деньги, вложенные в строительство в начале реализации проекта, не «зависнут» в случае возникновения сложностей на счете застройщика. По новой схеме средства покупателей поступят только на специальные банковские эскроу­-счета, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

А если у девелопера все же появились трудности с исполнением обязательств, например, застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, и банк вернет ему все средства с эскроу-счета в полном объеме.

– И еще один плюс, о котором далеко не все знают. Деньги на эскроу-счетах в размере до 10 млн руб. застрахованы государством. И в случае проблем не у застройщика, а у банка покупатель жилья получит свои средства в размере не более 10 млн руб. Для территории обслуживания Юго-Западного банка этой сумме соответствует стоимость почти любой новой квартиры, – пояснил Артемов.

Преимущества новой процедуры

Работа со счетами эскроу, с одной стороны, защищает интересы дольщиков, с другой – гарантирует застройщику наличие стабильного источника финансирования. Счет оформляется в банке для каждого дольщика на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. Дольщик вносит на этот счет средства в оплату договора, и деньги блокируются на счете до окончания строительства.

В настоящее время Сбербанк реализует ряд программ кредитования застройщиков и полностью готов к профессиональному обслуживанию в этой сфере.

– Мы заинтересованы в снижении потенциальных рисков, – подчеркнул Артемов. – Напомню, что банк – это эскроу-агент покупателей недвижимости и в то же время кредитующий девелоперский проект. За счет большей, чем раньше, вовлеченности в конкретный бизнес-проект, в котором Сбербанк выступает основным финансовым оператором и экспертом, мы качественнее мониторим ситуацию, знаем реальное положение дел на каждом этапе строительства и способны на ранних стадиях выявить проблемы и помочь застройщику без потерь выйти из кризиса. Цена риска всегда отражается на стоимости заемных ресурсов. Меньше риск – выгоднее условия кредитования проекта. Именно это – нефиксированную процентную ставку – Сбербанк сегодня предлагает строительным компаниям при проектном финансировании, это наше главное конкурентное преимущество.

Для застройщика нефиксированная процентная ставка будет постоянно меняться по мере пополнения эскроу-счетов. Чем больше застройщик продает квартир на стадии строительства, тем ниже будет для него процентная ставка по кредиту. Строительная фирма может запустить проект, кредитуясь по ставке 11-12%, но по мере роста продаж жилья и активизации работ снизить ее до 4-5%, и это не предел. К примеру, если на эскроу-счетах проекта собрано на 20% больше средств, чем остаток по кредиту, ставка снижается в пределах 1 процентного пункта, соответственно, еще на 20% больше на эскроу-счетах – еще на 1% снижается ставка и т.д. Ее планируют пересматривать каждый месяц, анализируя среднедневные остатки по ссудной задолженности и объем денежных средств на эскроу-счетах.

Вопреки предположениям застройщиков, считающих, что система проектного финансирования с эскроу-счетами может привести к удорожанию жилья, в Сбербанке уверены: себестоимость таких проектов вырастет настолько незначительно, что практически не будет заметной.

Понятие «обманутые дольщики» уходит

Кардинальных изменений на рынке в 2019 году в банке не прогнозируют. Вместе с тем перемены неизбежны, и новая редакция закона о долевом строительстве, введение эскроу-счетов отражают логику развития цивилизованного бизнеса, в котором гарантированы права всех, в том числе дольщиков. «Само понятие «обманутые дольщики» уйдет в прошлое, – уверен Дмитрий Артемов. – Больше ответственности и качественного бизнес-менеджмента потребуется от строительных компаний. Сбербанк же со своей стороны поможет дагестанским застройщикам, и мы предлагаем уже сегодня подумать о том, как вести бизнес по-новому. Проектное финансирование – это не типовое решение, каждый проект будет иметь свои уникальные характеристики, и лучше заранее вместе с банком изучить новую финансовую модель, понять, как она будет работать в конкретной компании».

Значительно улучшится и налоговая дисциплина в сфере строительства жилья: банковские службы мониторинга будут контролировать не только качество вводимого объекта, но и все расходы, которые понесет застройщик в процессе его возведения, включая реальную стоимость материала и зарплату сотрудников строительной компании.