Как избежать ошибок

–Что такое придомовая территория и что в неё входит? Какие работы должна выполнять управляющая организация (УО) на этой территории?

– Согласно п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты. Границы и размер такого участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности у собственников на него считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (ч. 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 статьи 16 вышеуказанного федерального закона).

Поскольку как такового законодательно закрепленного определения «придомовой территории» нет, ее можно охарактеризовать на основе указанных норм права как земельный участок под многоквартирным домом, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, имеющий определенные границы и включенный в состав общего имущества.

Существует также определение из «СП 476.1325800.2020. Свод правил. Территории городских и сельских поселений. Правила планировки, застройки и благоустройства жилых микрорайонов»: территория, часть участка МКД, примыкающая к зданию, находящаяся в преимущественном пользовании жителей дома и предназначенная для обеспечения бытовых нужд и досуга жителей дома.

Придомовую территорию составляет, во-первых, сам земельный участок, во-вторых, находящиеся на нем объекты (п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Существуют многоквартирные дома, у которых по сей день придомовая территория как таковая отсутствует (т.е. не сформирован отдельный земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме).

Исходя из положений Правил содержа­ния общего имущества, УО/ТСЖ/ЖСК отвечают за участок инженерных коммуникаций до запорного крана; при его отсутствии – за всю систему в целом

Обязанность по ее формированию в силу ч. 3 вышеуказанного федерального закона лежит на органе местного самоуправления/органе государственной власти в зависимости от того, в чьей собственности изначально (до постановки на кадастровый учет) находился земельный участок.

Границы участка, поставленного на государственный кадастровый учет, можно узнать, либо обратившись в управляющую организацию, у которой находится техническая документация, либо самостоятельно заказав выписку в территориальном управлении Росреестра в вашем субъекте.

В отношении работ и услуг, которые выполняет УО на придомовой территории: они определяются договором управления с учетом требований минимального перечня работ и услуг, закрепленного в Постановлении Правительства РФ № 290 («работы по содержанию земельного участка», включающие в себя очистку от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывку, уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд; уборку от снега в зимний период).

– Кто содержит детские площадки, прилегающие к МКД, но не входящие в границы придомовой территории?

– Разберем, кто должен заниматься содержанием таких площадок при размещении их  за пределами придомовой территории.

Практическая сторона проблемы: площадки должны соответствовать большому количеству ГОСТов. Торчащие гвозди и другие дефекты, даже если непосредственной угрозы для жизни и здоровья не создают, могут повлечь за собой проверку.

Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, как и в случае с надлежащим содержанием общего имущества.

Согласно п. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), в состав общего имущества включаются детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Руководствуясь системным толкованием этих норм, Верховный Суд РФ поддержал довод суда кассационной инстанции в деле А73-13544/2019: наличие государственного кадастрового учета земельного участка под МКД и прилегающей  к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность лица, управляющего домом, обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории.

– Чем такой вывод можно обосновать?

– Дело в том, что как раз во избежание человеческих ошибок при межевании территории Минстрой РФ приказом от 07.03.2019 г. № 153/пр утвердил Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

В силу п. 6 Методических рекомендаций при образовании земельного участка в его границы целесообразно включать объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, включая детские площадки.

Таким образом, невключение какого-либо объекта в границы придомовой территории однозначно не снимает с собственников (а следовательно, с УО/ТСЖ/ЖСК) обязанность содержания: суды исходят в том числе из фактического пользования объектом.

– Как определить виновное лицо при заливе квартиры?

– Заливы – неприятная и, к сожалению, не самая редкая часть жизни в многоквартирном доме: каждый день они происходят как по невнимательности собственника, так и из-за некачественных работ со стороны УО/ТСЖ/ЖСК, управляющего домом. Как в случае залива определить виновное лицо?

Для этого по большей части достаточно держать в голове 3 основных нормы: часть (-и) 2.1, 2.2, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, статью 1064 Гражданского кодекса РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Части 2.1, 2.2, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ гласят: лицо, управляющее домом, несет ответственность перед собственниками помещений за надлежащее содержание общего имущества, за выполнение всех работ и оказание всех услуг, связанных с таким содержанием.

Данная норма отсылает к статье 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в которой указано, что за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность.

Эта ответственность регламентируется статьей 1064 Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 указанной статьи, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред; законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Судебная практика выработала следующие условия для привлечения к ответственности за причинение вреда (напр. постановление Конституционного Суда РФ от 18.11.2019 № 36-П):

наличие вреда;

противоправность действий причинителя;

причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и возникновением вреда;

вина причинителя вреда.

Отметим, что УО/ТСЖ/ЖСК могут быть привлечены к ответственности по данной статье и без наличия вины. Например, подрядчик некачественно отремонтировал стояк, в результате чего его прорвало. Первоначальная ответственность все равно лежит на лице, управляющем домом, который затем может в порядке регресса предъявить требования к подрядчику.

Ключевых элементов здесь два: противоправность действий причинителя вреда и причинно-следственная связь между такими действиями и возникновением вреда.

Установление противоправности действий тесным образом связано с определением факта: отвечает ли УО/ТСЖ/ЖСК за участок стояка, на котором произошла авария?

Ответ в свою очередь вытекает из конструктивных особенностей инженерных коммуникаций дома. Исходя из положений Правил содержания общего имущества, УО/ТСЖ/ЖСК отвечают за участок инженерных коммуникаций до запорного крана; при его отсутствии – за всю систему в целом.

При установлении причинно-следственной связи суд ищет ответ на следующий вопрос: стала ли авария результатом бездействия УО/ТСЖ/ЖСК или некачественно проведенных ими работ?

Ответив на два основных вопроса и зафиксировав вред, суд устанавливает, кто понесет ответственность:

– собственник (авария произошла на участке, за который отвечал он);

– лицо, управляющее домом (авария произошла из-за бездействия/в результате некачественно выполненных работ на участке, за который несут ответственность УО/ТСЖ/ЖСК).