Полезные механизмы

– УК не ремонтирует подъезд. Каков порядок действий жильцов?

– В соответствии с ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги, в том числе по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Ремонт подъезда – это комплекс мероприятий, который входит в перечень обязательных работ по содержанию общего имущества в соответствии с минимальным перечнем работ и услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290): выявление деформаций, разработка плана восстановительных работ и их проведение.

При этом, согласно п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (также утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года
№ 290), периодичность оказания и выполнения работ и услуг отражается, если домом управляет управляющая организация, в договоре управления.

Помимо работ по содержанию ремонт в подъезде может выполняться в рамках текущего ремонта, который проводится не реже раза в 3–5 лет (п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170).

Следовательно, в первую очередь Вам необходимо на основе договора управления понять, какие именно работы должна провести организация и в какие сроки. Первым шагом в данном случае будет направление претензии (желательно коллективной) в адрес компании с требованием провести ремонт либо определить его конкретные ­сроки.

Если по итогам рассмотрения обращения управляющая компания не дала мотивированный ответ (например работы не входят в перечень), у Вас есть ещё два основных и один дополнительный механизма воздействия:

– административный;

– судебный.

Административный предполагает направление жалобы в региональный орган государственного жилищного надзора с перечислением нарушений. Обращаем внимание, что внеплановые проверки проводятся в 2022 году при согласовании с прокуратурой; соответственно, имеет смысл также направить аналогичную жалобу и в её адрес.

Второй вариант – через уполномоченное общим собранием собственников лицо обратиться в суд с исковым заявлением об обязании выполнить ремонтные работы, предусмотренные договором управления (и перечислить их).

Здесь же дополнительный вариант: составить акт о ненадлежащем содержании общего имущества и обратиться в суд с исковым заявлением о произведении перерасчёта.

uggs.rkomi.ru

– Каков спектр полномочий Совета МКД, а также минимальный и максимальный его размеры?

– Минимальный перечень полномочий Совета многоквартирного дома закреплён в ч. 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Совет дома:

– обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

– выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом;

– представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в доме;

– представляет собственникам помещений в доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений своё заключение по условиям проектов договоров;

– осуществляет контроль за оказанием услуг/выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг;

– представляет на утверждение годового общего собрания отчёт о проделанной работе;

– осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений.

Максимальный перечень определить затруднительно, т. к. в судебной практике, например, есть позиция: поскольку председатель Совета дома является членом Совета дома, то полномочия, отнесённые вышеуказанными нормами права к компетенции председателя Совета дома, являются полномочиями и Совета дома (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2022 года № 88-3794/2022). Полномочия председателя Совета, в свою очередь, в соответствии с п. 4.3 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ могут быть значительно расширены на общем собрании собственников.

В любом случае необходимо исходить из того, что Совет дома – это представительный орган, который отражает волю собственников во взаимоотношениях с третьими лицами и управляющей организацией (в первую очередь по вопросам пользования общим имуществом, подписания договоров и соглашений) и который действует в пределах, очерченных общим собранием и статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ. Сам по себе он не является ни юридическим лицом, ни общественной организацией, поэтому не имеет полномочий, «оторванных» собственников жилья и их интересов (в отличие, например, от ТСЖ).