Застройщик виноват, но…

Как отмечают эксперты, правоотношения в этой отрасли сложные и даже чреваты серьезными рисками. Сегодня достаточно остро стоят вопросы защиты прав и обязанностей как покупателей, так и застройщиков. Зачастую бывает непросто определить, где проходит грань между ненадлежащим исполнением договорных обязательств и мошенническим обманом, оценить риски, характерные для данного бизнеса, а также перспективы привлечения застройщика к ответственности.

Показательное в этом отношении дело было рассмотрено на днях в одном из махачкалинских судов.

Как следует из обстоятельств, подсудимый, не имея специального разрешения на строительство многоквартирного дома и статуса индивидуального предпринимателя, разместил на сайте объявлений предложение стать участником долевого строительства многоквартирного жилого дома. Ряд граждан откликнулись на это объявление, вложили деньги в строительство. Однако, как и следовало ожидать, оно завершено не было. Более того, дом по решению суда был признан самовольной постройкой и подлежал сносу. В конечном счете денежные средства всем участникам долевого строительства были возвращены, кроме одной женщины, которая была признана потерпевшей по этому делу.

Казалось бы, достаточно обычная в наши времена ситуация. Но суд установил довольно любопытные обстоятельства: осужденный привлек денежные средства граждан, заключил с ними предварительные договоры купли-продажи квартир у нотариуса, однако умысла на то, чтобы не исполнить обязательства, взятые им на себя по предварительным договорам купли-продажи, у него, по мнению суда, не было.

Даже наоборот, исходя из его показаний, заключений судебных экспертиз, а также фактических обстоятельств, в соответствии с которыми жилой дом построен на уровне седьмого этажа, все привлеченные денежные средства были вложены в его постройку, то есть направлены на выполнение обязательств по договору.

Однако стройка не была закончена по объективным причинам, и неисполнение подсудимым его обязательств не было преднамеренным. Нестабильная экономическая ситуация, выражающаяся в постоянном удорожании стройматериалов, необходимости повышения оплаты труда строителей, инженеров, оплаты услуг посредников, поставила руководителя фирмы-застройщика в затруднительное положение.

Следственными органами подсудимому вменялось также мошенничество по ч. 3 ст. 159 УК, однако суд обоснованно исключил из обвинения указание на наличие в действиях подсудимого данного состава преступления, поскольку факта невыполнения договорных обязательств без доказанного умысла на преднамеренный обман недостаточно для квалификации деяния по ст. 159 УК: нет хищения – нет состава мошенничества. В итоге подсудимый был признан виновным по ч. 2 ст. 200.3 и п. «б» ч. 2 ст. 171 УК с назначением наказания, не связанного с реальным лишением свободы.

В данном случае суд проявил объективность, учтя все довольно непростые обстоятельства дела. Как отмечают эксперты, сегодня законодательством предусмотрен широкий диапазон правовых инструментов для привлечения к ответственности недобросовестного застройщика в рамках долевого строительства многоквартирного дома – от гражданско-правовых и компенсаторных механизмов (взыскания штрафов, неустоек) до уголовной ответственности.

Однако лучше предотвратить негативные последствия, чем бороться с ними, так как борьба может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. В свою очередь руководителям фирм-застройщиков и индивидуальным предпринимателям необходимо на основании законодательства и судебной практики анализировать возможные риски и перспективы привлечения к ответственности в сфере долевого строительства жилой недвижимости.

Следует отметить, что законодательство, направленное на защиту прав и законных интересов как застройщиков, так и покупателей, совершенствуется. Речь идет, например, об эскроу-счетах – специализированных банковских счетах, на которых деньги дольщика «замораживаются» и не передаются застройщику до выполнения им его обязательств по договору. Также введена в Уголовный кодекс РФ статья 200.3, предусматривающая ответственность за незаконное привлечение денежных средств граждан в нарушение закона об участии в долевом строительстве.

В 2017 г. во исполнение государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства, был принят федеральный закон о создании компании «Фонд развития территорий», основной целью которой является урегулирование вопросов компенсации участникам долевого строительства, обусловленной недобросовестными действиями застройщиков.