Инфляция и рынок недвижимости Дагестана

Ключевая ставка

Напомним, в июле Центробанк уже повысил ключевую ставку до 18 %, отметив, что для возвращения инфляции к целевому показателю потребуется дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики. Эксперты считают, что ныне вероятность повышения ставки выше, чем сохранение текущего уровня. Доцент НГУЭУ Эдуард Коложвари считает, что ставка может вырасти до 20 %, а старший научный сотрудник СО РАН Ольга Валиева склоняется к тому, что она повысится только до 19 %.

Отметим, высокая ключевая ставка направлена в первую очередь на снижение инфляции, но это также может замедлить экономику. А еще это приведет к росту стоимости кредитов, что сделает деньги менее доступными и сократит предложение на рынке новостроек. В результате спрос на жилье останется высоким, а предложение ограниченным, что вызовет рост цен на недвижимость и аренду.

Но вот эксперт агентства недвижимости Metropolis Виктория Благиня уверена, что цены на жилье, напротив, будут падать, так как они уже достигли своего пика. А специалист агентства «Жилфонд» Егор Вонарха считает, что повышение ставки повлияет и на рынок аренды квартир, так как многие люди не смогут позволить себе ипотеку и будут вынуждены арендовать жилье.

Ситуация с ипотекой

На фоне возможного повышения ключевой ставки ипотечные кредиты в Дагестане, как и в других регионах России, могут стать менее доступными для населения. Дорогие кредиты могут привести к снижению числа новых ипотечных сделок, так как многие будут не в состоянии погашать кредиты по высоким процентным ставкам.

С другой стороны, не исключено, что в условиях высокой инфляции и экономической нестабильности люди будут стремиться вкладывать свои средства в недвижимость как в более надежный актив, а это может поддерживать спрос на рынке жилья. В свою очередь рост цен на жилье может сделать его недоступным для значительной части населения, особенно для тех, кто рассчитывает на ипотечные кредиты.

В целом эксперты единодушны в том, что ситуация с ипотекой будет зависеть от общего экономического состояния страны, динамики ключевой ставки и инфляции, а также от особенностей рынка недвижимости в нашей республике.

Долги растут

Между тем с начала этого года на вторичном рынке жилья Дагестан и Чеченская Республика вышли в лидеры по увеличению объема проблемной ипотеки. Эти данные получены в результате анализа, проведенного коллекторским агентством «Долговой консультант» и основанного на информации Банка России.

Только за первый квартал года просроченная задолженность по ипотечным кредитам у нас увеличилась на 127 млн рублей. В Чечне этот показатель составил 97 млн рублей. К апрелю общий объем просроченных платежей по ипотеке (срок просрочки более 90 дней) достиг 1,87 млрд и 521 млн рублей соответственно.

Заметим, всего в первом квартале жителями нашей республики было оформлено более 6,2 млрд рублей ипотечных кредитов. Эта цифра, по данным Нацбанка Дагестана, всего лишь незначительно ниже прошлогодних показателей (на 1,5 %). Причины этого, по данным управляющего отделением Нацбанка по РД Мурада Идрисова, связаны с изменением параметров программы льготной ипотеки. «Так, например, по льготной ипотеке первоначальный взнос вырос до 30 %, – сообщил Идрисов. Вместе с тем ряд рие­лторов и аналитиков рынка отметили, что на снижение ипотеки в Дагестане напрямую влияет удорожание самого жилья.

Стало ли доступнее?

Парадоксально, что вплотную связанная с ключевой ставкой ЦБ система льготного жилищного ипотечного кредитования сыграла злую шутку с самой сутью льготного кредитования. С ростом инфляционных процессов вынужденная мера ЦБ стабильного повышения ключевой ставки спровоцировала застройщиков повышать вслед и стоимость пресловутого квадратного метра.

В результате ныне в стране, как сказал Президент РФ В. Путин в ходе одного из обсуждений ситуации на строительном рынке, сложилось «затоваривание построенного жилья». По разным оценкам, ныне нераспроданного жилья в стране от 70 до 75 миллионов кв. метров. В попытках не упустить выгоду застройщики применяют различные маркетинговые ходы, но не готовы реально снижать цены, хотя они уже давно не доступны для широких слоёв населения. О недопустимости подобных ухищрений при выдаче ипотечных кредитов, когда клиентам предлагают, к примеру, нулевые ставки на первоначальный период кредита, закрывая глаза на некредитоспособность покупателя, заявила глава ЦБ РФ Эльвира Набиулина. Ныне Центробанк готовит проект типовых условий для жилищных ипотечных кредитов.

При этом на фоне общей картины у нас потихоньку снижается цена на квартиры вторичного рынка и даже уже действуют дисконты при продаже на первичном. Однако существенного снижения цен на рынке недвижимости не наблюдается. Тем временем в связи с ростом ключевой ставки вполне вероятно, что стоимость квадратного метра в стране все же пойдет под уклон, и это станет фактором давления на застройщиков. Насколько они окажутся способны удержать цены, покажет время.