Эскроу-счета: панацея или практичный подход

Застройщики обещали им быстро возвести дома. Деньги на квартиру требовали вносить с самого начала работ. Но в итоге нередко получалось, что строительная компания, собрав с людей средства, через некоторое время то ли исчезала, то ли банкротилась. В итоге люди теряли свои деньги и оставались без ничего. Таких обманутых дольщиков становилось все больше, и, чтобы остановить грабеж людей, государство предложило новую систему оплаты за строительство жилья – через открытие эскроу-счетов. Эта мера оказалась действенной, число обманутых дольщиков перестало расти. Люди получили реальную защиту от мошенников-строителей.

Строительство многоквартирных домов с использованием эскроу-счетов стало обязательным для застройщиков с 1 июля 2019 года. Это положение было введено в рамках поправок к Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятых в 2018 году.

Основная цель введения эскроу-счетов заключалась в защите прав дольщиков (покупателей жилья). Эскроу-счета стали механизмом, который обеспечивает безопасность сделок: деньги покупателей хранятся на специальном счете в банке и передаются застройщику только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Обратимся к статистике. По данным Минстроя России, за первый год действия по новой системе было продано около 30 % от общего объема жилья. К концу 2020 года эта цифра выросла до 50 %. В 2021 году уже более 70 % всех сделок по покупке новостроек проходили через эскроу-счета. Эта тенденция продолжает расти, и сегодня большинство новых проектов реализуются с использованием этого механизма. Наибольшее распространение новшество получило в крупных городах и мегаполисах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург и Новосибирск. В этих регионах рынок недвижимости более развит и покупатели чаще всего предпочитают защищенные механизмы сделок.

Наоборот, в некоторых менее развитых регионах и небольших городах внедрение идет медленнее. Это связано с меньшими объемами строительства и менее активным рынком недвижимости. В таких регионах застройщики и покупатели могут быть менее осведомлены о преимуществах эскроу-счетов или сталкиваться с недостаточной инфраструктурой для их использования.

Таким образом, введение обязательного их использования для застройщиков стало важным шагом для повышения безопасности сделок на рынке недвижимости. Это нововведение уже показало свою эффективность, и его распространение продолжает расти, особенно в крупных городах и мегаполисах.

На текущий момент точные данные по количеству строительных компаний в Дагестане (по некоторым данным, 4–5 компаний), использующих эскроу-счета, могут варьироваться в зависимости от источников и времени сбора информации. Однако, как и в других регионах России, внедрение таких счетов у нас идет постепенно, впрочем, многие застройщики уже адаптировались к новым требованиям. По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РД, в 2020 году в нашем регионе было введено в эксплуатацию около 1,2 миллиона квадратных метров жилья. В 2021 году эта цифра увеличилась до примерно 1,4 миллиона квадратных метров. В нынешнем году зафиксирован рекордный рост объема ввода жилья за первые семь месяцев. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель увеличился на 335,4 %, до 2,26 млн кв. метров Однако сколько из этого объема было построено с использованием эскроу-счетов, зависит от конкретных проектов и застройщиков.

Между тем застройщики, использующие их в республике, сталкиваются с рядом проблем. Введение требует дополнительных финансовых вложений с их стороны. Это связано с необходимостью оплаты услуг банков и других посредников, что увеличивает общие затраты на проект.

Также использование нововведения добавляет дополнительные этапы в процесс строительства и продажи жилья. Застройщики должны взаимодействовать с банками и контролирующими органами, что может удлинять сроки реализации проектов.

И наконец, у дагестанских компаний недостает опыта. Для некоторых из них, особенно там, где менее развит рынок недвижимости, использование эскроу-счетов все еще остается делом сложным и требующим обучения и адаптации к новым условиям.

И, конечно, застройщики должны иметь достаточный уровень финансовой устойчивости, чтобы начать строительство без использования средств дольщиков. Это может стать проблемой для небольших компаний с ограниченными ресурсами, к каковым в большей части относятся дагестанские компании.

Несмотря на эти проблемы, подчеркнем: использование эскроу-счетов предоставляет значительные преимущества в плане защиты прав дольщиков и повышения прозрачности сделок. В долгосрочной перспективе эта система помогает улучшить репутацию строительных компаний и повысить доверие покупателей к рынку недвижимости.

Таким образом, их внедрение у нас, как и в других регионах России, сопровождается определенными вызовами, но при этом открывает новые возможности для повышения безопасности и прозрачности сделок на рынке недвижимости.

Что касается оформления договоров покупки недвижимости, то эскроу – это прежде всего механизм, который используется для обеспечения безопасности финансовых сделок. Представьте, что вы покупаете дом. Вместо того чтобы сразу передать деньги продавцу, вы кладете их на эскроу-счет, который контролируется независимым посредником. Продавец в свою очередь передает документы на дом этому же посреднику. Когда все условия сделки выполнены, посредник передает деньги продавцу, а документы вам. Таким образом, обе стороны защищены от рисков. В обычных же сделках деньги и товары могут передаваться напрямую, что увеличивает риск мошенничества. В новой схеме участвует третья сторона, которая не заинтересована в исходе сделки, что добавляет уровень безопасности.

Но у эскроу-сделок всё же есть несколько минусов. Во-первых, за услуги посредника взимается комиссия, что делает сделку дороже по сравнению с прямыми сделками. Во-вторых, процесс может занять больше времени из-за необходимости выполнения всех условий и согласований с посредником. Это может быть неудобно, если сделка требует быстрого завершения. Третья проблема – это их сложность. Для некоторых людей и компаний эскроу-система может показаться сложной и бюрократической: нужно следить за выполнением всех условий и взаимодействовать с посредником, что требует дополнительных усилий.

Успех сделки во многом зависит от надежности и компетентности эскроу-посредника. Если он окажется ненадежным или некомпетентным, это может привести к задержкам или даже к проблемам с завершением сделки. Не все типы сделок подходят для использования эскроу-счета. Например, для мелких или повседневных транзакций использование его может быть излишним и нецелесообразным. В некоторых юрисдикциях могут быть специфические требования и ограничения для их использования. Это может потребовать дополнительного юридического сопровождения и консультаций.

В общем, эскроу-счета предлагают много преимуществ, но они не всегда подходят для каждой ситуации. Важно взвесить все плюсы и минусы перед тем, как решиться на использование их в конкретной сделке. К примеру, в оформлении ипотечного кредита. Но об этом в следующем материале.