Купить нельзя арендовать

Меньше всего ипотекой интересовались несколько субъектов, в том числе и Дагестан. В республике ипотечников меньше 0,10%. Рамблер.Финанс провел исследование, согласно которому в регионе средний ипотечный кредит составляет 2,5 млн рублей. При этом в республике существенно снизился спрос на ипотечные продукты. Таких кредитов в Дагестане в среднем выдается всего лишь 3 на одну тысячу экономически активного населения.

Одной из причин невостребования ипотечного и жилищного кредитов является то, что с прошлого года наметилась тенденция роста стоимости жилья, особенно новостроек. Так, с апреля стоимость квартир в Махачкале выросла более чем на 0,5%. Надо отметить, что рост отмечен в целом по стране – примерно на 1,2%.

А причиной такого повышения стало новое правило в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который начал действовать с 1 июля 2019 года. Это нововведение наиболее сильно ударило именно по дагестанским застройщикам. Разберемся, почему.

Теперь застройщику разрешается иметь только одно разрешение на строительство. Это правило не действует в двух случаях: если разрешение получено до 1 июля 2018 года и если застройщик применяет экскроу-счета.

Что значит один застройщик – одно разрешение? Это значит, что застройщик строит многоквартирный дом с самого начала за свой счёт. Раньше все застройщики начинали строить с определенной суммой, а дальше вся стройка велась из тех денег, которые были получены от продажи еще недостроенной квартиры. Но есть и другой вариант. Застройщик может привлекать стороннее финансирование, но при условии, что откроет для покупателей так называемый экскроу-счет.

Что такое экскроу-счет? Это специальный счет, на который клиент вносит свои денежные средства. Они блокируются на счете банка, пока застройщик не завершит строительство жилого объекта и не введет дом в эксплуатацию. Это правило гарантирует покупателю сохранность денег в случае, если дом будет не достроен или не введен в эксплуатацию.

Но не все застройщики настолько богаты, чтобы с самого начала иметь такую большую сумму, чтобы все осилить. Откуда ему брать деньги, если не хватает на весь объект? В таком случае предлагается подписать договор о проектном финансировании, тогда строительство дома будет вестись за счет банка-партнера по финансированию.

Чем удобна эта схема? Деньги на объект строительства полностью целевые. Чтобы получить следующий транш, нужно отчитаться банку о той работе, которая уже проделана, но не только физически, но и документально. Причем деньги от продажи квартир будут аккумулироваться все на том же экскроу-счете.

Но дело в том, что после вступления в силу этого закона в начале 2020 года 25 дагестанских организаций объявили о банкротстве. Потому как ни одна из этих строительных компаний не получила кредиты на строительство много­квартирных домов. Это привело к тому, что, во-первых, выросла стоимость на новостройки, и само собой, к снижению покупательской способности. Во-вторых, несмотря на то, что по стране в целом аренда квартир сократилась, в Махачкале, по данным одного из федеральных порталов недвижимости, наоборот, выросла на 7%. Ведь купить теперь жилье многие не могут.

Почему же банки не выдали кредит застройщикам по новым правилам, при которых банки будут являться партнерами строительства? А дело в том, что банки не выдают кредиты застройщикам, если доля прибыли проекта оказывается ниже 20%. При этом отсекаются добросовестные застройщики с рентабельностью 10-15%.

На такую проблему в Центробанке отметили, что, оценивая доход от реализации квартир, банки будут учитывать, есть ли в регионе спрос, каков уровень доходов населения. И если эти параметры не соответствуют, то банк финансировать такой проект не станет. Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова сообщила корреспонденту Рамблер: «Да, кто-то уйдет с рынка, количество застройщиков действительно снизится. Но давайте вспомним, ради чего мы эту реформу начинали. Чтобы не было никаких социальных проблем, не было обманутых дольщиков».

Но нужно учитывать и еще один момент. К сожалению, современные экономические реалии в республике таковы, что софинансирование в строительном секторе при невысокой покупательной способности населения не имеет смысла.