Много квартир – много проблем

– Как собственникам помещений в многоквартирном доме заработать на общедомовом имуществе?

– Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ (ГК и ЖК РФ) указывают, что собственники квартир и нежилых помещений в МКД владеют на праве общей долевой собственности общими помещениями, инженерными коммуникациями и оборудованием, обслуживающим более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ). Это лестничные площадки, лестницы, лифтовые шахты, крыши, чердаки, подвалы с инженерным оборудованием, фасадные стены, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, земельный участок под зданием и вокруг него с элементами благоустройства и т.д.

Собственники на основании решения общего собрания, оформленного протоколом, могут сдать в аренду фасады домов и крыши для размещения рекламных банеров, плакатов и фигурных конструкций, лифты и подъезды для объявлений, а помещения под офисы, склады или проведения различных мероприятий.

Как расходуются денежные средства? Собственники квартир могут лично получать доходы. Деньги поступают на карточку или на счёт в банке собственника, или же управляющая компания по решению жильцов может ежемесячно зачислять средства в фонд капитального ремонта по реквизитам, указанным в квитанции.

Кроме того, жильцы вправе потратить деньги на обеспечение безопасности: приобрести, установить и эксплуатировать общедомовую систему видеонаблюдения, пультовую охрану здания и т.д. Можно израсходовать деньги на мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общедомового имущества.

Также средства от сдачи в аренду общего имущества собственники могут направить на оплату жилищно-коммунальных услуг. Можно оплатить текущий ремонт здания (покраска стен, потолков, ремонт лифтов), дополнительное благоустройство общих помещений или придомовой территории. Установить игровые комплексы для детей, спортивные площадки или озеленить двор.

– Можно ли использовать квартиру под гостиницу?

– Разместив гостиницу в квартире, вы нарушаете права остальных нанимателей и собственников помещений в МКД. Жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности с соблюдением условий, которые установлены ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечёт применение к собственнику установленных законом мер. Использование собственниками принадлежащей им квартиры в качестве гостиничного номера, т. е. для временного размещения граждан на возмездной основе, противоречит нормам гражданского и жилищного законодательства.

Более того, нельзя оборудовать под гостиницу помещение, не переведённое в нежилое. Предпринимательская деятельность в виде сдачи внаём меблированных комнат неограниченному кругу лиц для временного проживания в силу ст. 288 ГК РФ также недопустима без перевода жилого помещения в нежилое. В противном случае такая деятельность противоречит нормам ГК РФ, ЖК РФ, Правилам пользования жилыми помещениями.

– Что делать с брошенными во дворах автомобилями?

– Разбитые, заброшенные автомобили – привычная картина для российских дворов. Они могут занимать место на придомовой территории годами. Однако, рано или поздно, жалобы всё же появляются, и лицо, управляющее домом, должно на них реагировать.

– Какие действия могут предпринять в таком случае управляющие компании?

Без суда: предварительно на автомобиль вешается объявление о необходимости освободить место, одновременно пишутся заявления в УМВД и в администрацию. Если владелец не объявляется – автомобиль эвакуируется (без перехода в собственность УО).

Есть также вариант с судом: автомобиль признаётся бесхозяйным, УО (ТСЖ, ЖСК) распоряжается им по согласованию с собственниками помещений МКД.

– Как узнать, признан ли дом аварийным?

– Тут вариантов несколько. Первый – на сайте Государственной информационной системы ЖКХ надо найти интересующий дом в объектах жилищного фонда. Если он признан аварийным и информация об этом внесена в систему, то об этом будет указано прямо в результатах поиска, а дом покрашен в красный цвет.

Второй – на сайте Реформа ЖКХ. На странице с аварийным фондом введите адрес дома – город, название улицы, номер дома. Поисковик подскажет нужный адрес, если дом есть в системе. Откройте страницу с домом и нажмите вкладку «Расселение аварийного жилья».

И третий вариант – на сайте органа местного самоуправления. Информацию можно посмотреть на сайте того органа власти, в чьей компетенции находится признание домов аварийными.

– Как признать дом аварийным и подлежащим сносу? Куда обращаться?

– В силу п. 7 Положения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, далее Положение) орган местного самоуправления создаёт межведомственную комиссию для оценки многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда. Обращайтесь в местную администрацию.

Основание для признания дома аварийным и подлежащим сносу: аварийное техническое состояние несущих строительных конструкций или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения МКД, и/или кренами, которые могут вызвать потерю его устойчивости (п. 34 Положения).

Обратиться с заявлением может собственник, наниматель помещения (п. 42 Положения).

Комиссией оценивается степень и категория технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степень его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей (п. 43 Положения).

Какие документы нужно предоставить?

1) непосредственно заявление о признании МКД аварийным и подлежащим сносу;

2) заключение специализированной организации, проводившей обследование МКД;

3) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания – по усмотрению заявителя.

Комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 календарных дней с даты его регистрации (п. 46 Положения). После этого происходит оценка заявления и документов. Комиссия имеет кворум, если в заседании принимают участие не менее половины общего числа её членов, в т. ч. все представители органов надзора, архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты. Решение принимается большинством голосов и оформляется в виде заключения в 3 экземплярах с указанием оснований принятия решения. Если число голосов «за» и «против» равно, решающим является голос председателя комиссии. Два экземпляра заключения направляются комиссией в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления.

Итог: на основании заключения соответствующий орган в течение 30 календарных дней со дня получения заключения принимает и издает распоряжение со сроками отселения физических и юридических лиц (п. 49 Положения).