Наше жильё: вопросы и ответы

Что такое общее собрание собственников жилья?

Собственники жилья в большинстве случаев не осведомлены, что обладают массой полномочий в многоквартирном доме. В данной статье описаны основные инструменты управления многоквартирным домом.

Итак, главным и единственным легитимным органом управления домом, который решает вопросы управления и содержания общего имущества многоквартирного дома, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общего имущества. Владение, распоряжение и пользование таким имуществом осуществляется путём принятия совместных решений на общем собрании.

Решения, которые приняты на общем собрании собственников, обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме вне зависимости от того, участвовали они в голосовании или нет.

Таким образом, целью проведения общего собрания собственников является принятие решений по управлению, распоряжению и контролю за общим имуществом в МКД в рамках компетенций собрания.

Основные вопросы, находящиеся в компетенции собрания:

1. Избрание способа управления многоквартирным домом.

Всего существует три способа управления: непосредственное управление; управление ТСЖ, ЖК, ЖСК; управление управляющей организацией.

2. Создание совета дома.

Совет дома – это специальная структура, состоящая из наиболее инициативных собственников помещений в доме. Она представляет интересы собственников и контролирует работу управляющей организации.

3. Заключение договора управления с управляющей организацией.

Определение договорных условий, на которых управляющая организация будет обслуживать многоквартирный дом. К таким условиям относится цена договора, перечень работ и услуг, порядок контроля за выполнением работ по договору и т.д.

4. Распоряжение общим имуществом многоквартирного дома.

Собственникам принадлежат в общедолевой собственности помещения, лестничные пролеты, площадки, крыша, зачастую подвальные и чердачные помещения, инженерно-технические коммуникации, стены, фасад здания, придомовая территория. Общедолевой собственностью собственники вправе распоряжаться посредством проведения общих собраний, например сдать в аренду.

5. Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

6. Решение вопросов, касающихся капитального ремонта.

Если собственники помещений не желают осуществлять плату за капитальный ремонт в региональный фонд капитального ремонта, то они вправе создать индивидуальный специальный счет капитального ремонта для своего дома, определить лицо, ответственное за открытие и обслуживание специального счета, уполномочить его на операции с денежными средствами, определить размер взноса за капитальный ремонт не ниже минимального установленного в регионе.

7. Вопросы проведения общего собрания.

Принятие порядка организации и проведения последующих общих собраний собственников помещений.

Для обсуждения выдвинутых вопросов в очной, очно-заочной или заочной форме проводится общее собрание, принятые решения оформляются протоколом собрания. Протокол является документом, подтверждающим волеизъявление собственников по тому или иному вопросу. После собрания протокол направляется в управляющую организацию или правление товарищества, а те перенаправляют его на проверку и хранение в орган Государственного жилищного надзора.

Может ли управляющая организация повысить размер платы за содержание жилого помещения без ведома и согласия собственников?

Однозначно не может, поскольку размер платы за содержание жилого помещения устанавливается собственниками на общем собрании с учётом предложений управляющей домом организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Изменение размера платы за содержание жилья управляющей организацией осуществляется согласно следующему порядку:

1. Управляющая организация составляет акт о состоянии каждого элемента общего имущества дома, обнаруженных дефектах и необходимости ремонта.

2. На основании акта в соответствии с законодательством составляет проект перечня работ. Согласно проекту формирует смету и обоснование платы за жилое помещение.

3. Размещает на информационных стендах многоквартирных домов и/или направляет каждому собственнику помещения в доме подготовленное предложение о новом размере платы (п. 31 ПП РФ № 491). На ознакомление жителям многоквартирного дома отводится 30 дней.

4. Инициирует проведение общего собрания собственников помещений, вынося на голосование вопрос об утверждении нового размера платы за содержание жилья. По результатам голосования вносит изменения в договор управления многоквартирным домом в части цены договора.

Существует одно исключение из этого правила: если в договоре управления многоквартирным домом указан соответствующий пункт, то допускается индексация размера платы за жилое помещение в одностороннем порядке без проведения дополнительных общих собраний собственников по данному вопросу. Поэтому собственникам при заключении договора управления многоквартирным домом необходимо внимательно изучать его условия.

Можно ли управляющей организации вывешивать списки должников в общедоступных местах?

Некоторые управляющие организации для того, чтобы заставить собственников помещений в доме оплатить долги за ЖКУ, наклеивают списки должников в общедоступном месте. Это часто заканчивается плачевно для организаций. Вывешенные должники не спешат гасить долг, а жалуются в прокуратуру или управление Роскомнадзора. По постановлению прокурора УК/ТСЖ привлекают к ответственности. Также жильцы, бывает, могут ещё и взыскать моральный вред.

Обнародование списка должников нарушает законодательство о защите персональных данных.

Персональные данные – любая информация, относящаяся прямо или косвенно к определенному или определяемому физическому лицу.

Обработка персональных данных – любое действие или совокупность действий, совершаемых с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных (ст. 3 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных»).

За нарушение закона о персональных данных предусмотрена административная ответственность. Вот о чем гласит статья 13.11 ч. 1 КоАП РФ: обработка персональных данных в случаях, не предусмотренных законодательством, либо обработка персональных данных, несовместимая с целями их сбора, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 тысячи до 3 тысяч руб.; на должностных лиц – от 5 тысяч до 10 тысяч руб.; на юридических лиц – от 30 тысяч до 50 тысяч руб.

Можно ли обязать управляющую организацию отремонтировать подъезды?

Этот вопрос можно расширить. Может ли управляющая компания не ремонтировать подъезды, если в её адрес не выносилось предписание надзорных органов или отсутствует решение собрания собственников многоквартирного дома? Вправе ли она не делать ремонт, если для него нет достаточного финансирования?

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, выявленные неисправности строительных конструкций (стен, полов, окон, дверей, лестниц и т.д.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.

Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда обязывают управляющую компанию осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги независимо от того, имеется ли по вопросу о необходимости их выполнения решение общего собрания собственников помещений в доме и указаны ли в договоре соответствующие конкретные действия.

Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять лет или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9 Правил № 170).

Как узнать, признан ли дом аварийным?

1. На сайте Государственной информационной системы ЖКХ.

Надо найти интересующий дом в объектах жилищного фонда. Если он признан аварийным и информация об этом внесена в систему, то об этом будет указано прямо в результатах поиска, а дом покрашен в красный цвет.

2. На сайте Реформа ЖКХ.

На странице с аварийным фондом введите адрес дома – город, название улицы, номер дома. Поисковик подскажет нужный адрес, если дом есть в системе. Откройте страницу с домом и нажмите вкладку «Расселение аварийного жилья».

3. На сайте органа местного самоуправления.

Информацию можно посмотреть на сайте того органа власти, в чьей компетенции находится признание домов аварийными.