Обязанности сторон

1) Когда собственник должен пускать управляющую компанию в квартиру?

Многие собственники заблуждаются, что имеют право никого не пускать в свою квартиру, включая представителей управляющей организации. Однако право УК посещать помещения и обязанность собственников пускать УК в свои квартиры предусмотрена Правилами предоставления коммунальных услуг № 354. На практике управляющая компания часто нарушает порядок, предусмотренный для доступа в квартиры, поэтому собственникам важно знать, как это делается правильно.

Обязанности и права исполнителя коммунальных услуг

Исполнителем коммунальных услуг обычно является управляющая компания, иногда ресурсоснабжающая организация. Правила предоставления коммунальных услуг предусматривают такие права и обязанности этих организаций:

– обязанность согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ (подп. «о» п. 31 Правил).

В уведомлении должны быть указаны:

– дата и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;

– номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать другую дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;

– должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.

– право не чаще 1 раза в 3 месяца проверять достоверность передаваемых потребителем показаний счётчиков, установленных в квартирах, путём их посещения (подп. «г» п. 32 Правил).

У потребителя тоже есть свои права и обязанности:

– право требовать от УК предъявления документов, подтверждающих личность представителя и наличие у него полномочий на доступ в квартиру:

– для проверки счетчиков;

– для поверки достоверности показаний счетчиков;

– для снятия показаний приборов учёта;

– для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования;

– для выполнения ремонтных работ, ликвидации аварии;

– для совершения других действий, указанных в Правилах предоставления коммунальных услуг и договоре.

Такими документами могут быть наряд, приказ, задание исполнителя о направлении представителя для проверки либо другой подобный документ (подп. «ж» п. 33 Правил);

– обязанность допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) в квартиру:

– для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца;

– для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и ремонта – по мере необходимости;

– для ликвидации аварий – в любое время (подп. «е» п. 34 Правил);

обязанность допускать исполнителя в квартиру для снятия показаний счётчиков, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных показаний приборов учёта в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца (подп. «ж» п. 34 Правил).

Порядок доступа в помещение

Порядок доступа в квартиру может быть прописан в договоре управления, но обычно действует общий порядок, который прописан в п. 85 Правил предоставления коммунальных услуг № 354.

1. УК направляет потребителю не позднее 14 дней до даты проверки уведомление о необходимости допуска в квартиру. В уведомлении обязательно должны быть разъяснены последствия на случай, если собственник не пустит в квартиру.

2. Потребитель обязан либо пустить в квартиру, либо предложить УК прийти в другое время.

Важно! Предложить другое время для визита нужно не позднее 2 дней до даты, в которую хотела прийти УК. При этом предложенная потребителем дата проверки не может быть раньше 2 дней с даты, когда УК получит предложение от собственника, и позже 3 дней с даты, предложенной УК.

3. УК обязана прийти в то время, которое указала в своём уведомлении, а если потребитель предложил свою дату, то в день и время, предложенные потребителем.

4. После проверки УК обязана незамедлительно составить акт проверки, а потом передать 1 из его экземпляров потребителю.

5. Если потребитель не пустил в квартиру, а вся процедура уведомления была соблюдена, то УК составляет акт об отказе в допуске.

2) Земельный участок вокруг МКД не включён в ЕГРН. Обязаны ли собственники оплачивать его содержание?

В соответствии с общим положением п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, поставленный на кадастровый учёт в качестве придомовой территории.

Ключевая особенность земельного участка как объекта общего имущества – это определённость, т. е. наличие размера и границ.

В то же время, как указано в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года № 22, если земельный участок не сформирован, собственники вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома и объектов, входящих в состав общего имущества.

При этом пп. «в» п. 15 Правил содержания общего имущества закрепляет, что в состав услуг и работ не входит уборка и очистка земельных участков, не являющихся элементами общего имущества. Этим занимается собственник соответствующего земельного участка.

В связи с этим возник парадокс: с одной стороны, придомовая территория не сформирована, а значит, чисто юридически она не входит в состав общего имущества и её не нужно содержать. С другой стороны, жильцы ею всё равно пользуются.

Данный парадокс исследовал Верховный суд РФ (решение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 21.08.2019 года
№ АКПИ19-451) и пришёл к выводу: есть «придомовая территория» – это тот самый земельный участок, поставленный на кадастровый учёт и входящий в состав общего имущества; а есть «прилегающая территория» – минимально необходимая территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению и содержанием которой должны заниматься лица, обслуживающие многоквартирные дома. Границы прилегающей территории устанавливаются на уровне муниципалитета и обычно составляют 3–5 метров от стены дома.

Практическое воплощение парадокса заключается в том, что органы ГЖН всё равно выдают предписания УО/ТСЖ/ЖСК об уборке мусора земельного участка, не входящего в состав общего имущества, в пределах этих самых 3–5 метров. Даже несмотря на то что работы могут не обеспечиваться финансово жильцами.

Что касается финансирования: по общему правилу плата за содержание предполагает содержание именно общего имущества. Включить сюда уборку несформированной территории можно только по решению общего собрания собственников либо если это предусмотрено договором управления.

3) Кто должен вывозить спиленные аварийные ветки, обрезанную поросль после уборки придомовой территории?

Согласно ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен дом, имеющий границы и поставленный на кадастровый учёт.

В соответствии с ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и утверждён Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290. Среди работ, обязательных для выполнения лицом, которое управляет домом, имеется подметание и уборка, уборка и выкашивание газонов (п. 25).

Аналогичное положение содержится и в п. 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2013 года № 170): организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за её санитарным состоянием.

Исходя из указанного, первичную ответственность именно за уборку территории от веток и поросли несёт лицо, управляющее домом. Оно может как вывезти их за пределы территории за свой счёт, так и просто переложить в контейнеры на контейнерной площадки.

А вот относительно того, кто должен вывезти ветки и поросль с контейнерной площадки, есть два мнения.

Как отметило Минприроды РФ в письме от 21.07.2020 года № 08-25-53/18336, отходы, образующиеся в процессе содержания зелёных насаждений (ветки, листва, древесные остатки), не входят в понятие «ТКО» и не подпадают в соответствующую коммунальную услугу. Поэтому вывозят, соответственно, УО/ТСЖ/ЖСК.

Вместе с тем есть и противоположная позиция, основанная на Федеральном классификационном каталоге отходов: в тип «Отходы коммунальные, подобные коммунальным на производстве, отходы при предоставлении услуг населению» (код
7 30 000 00 00 0) включены следующие группы ТКО: 7 31 300 00 00 0 – растительные отходы при уходе за газонами, цветниками, древесно-кустарниковыми посадками, относящиеся к твёрдым коммунальным отходам; 7 31 300 01 20 5 – растительные отходы при уходе за газонами, цветниками; 7 31 300 02 20 5 – растительные отходы при уходе за древесно-кустарниковыми посадками.

Поэтому на практике суды приходят к тому, что вывозить такие отходы с контейнерной площадки в общем порядке должен региональный оператор (см., например, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 года № 02АП-7932/2021 по делу № А17-9786/2020). Лицо, управляющее домом, может также вывезти их самостоятельно и предъявить убытки региональному оператору.