Отражение реальной экономики

Когда в 1995 году я решил создать «Агентство по оценке недвижимости» и посвятить себя этой профессии, коллеги посмеивались, считая эту затею несерьезной. Но в процессе обучения этой специальности в Финансовой академии при Правительстве РФ я познал ранее неизвестные мне рыночные механизмы создания, оценки бизнеса, необходимые для успешной деятельности в современных условиях.

К сожалению, многие наши руководители за период становления рыночных отношений не смогли в силу амбиций или отсутствия финансовых средств овладеть основами рыночных механизмов ведения бизнеса, что в итоге приводит к накапливанию долгов и неплатежеспособности оцениваемых предприятий. По данным зарубежных аналитиков, 80% несостоятельности предприятий связано с качеством правления бизнеса. Отсюда и не вполне адекватная низкая рыночная стоимость бизнеса оцениваемых предприятий ввиду того, что долги вычитаются из общей стоимости активов.

Часто в СМИ проходит информация о якобы заниженной стоимости продаваемых предприятий, зданий, земли – без глубокого анализа экономического состояния приватизируемых госструктурами предприятий, что сказывается на репутации оценщиков. Здесь необходимо уяснить следующую закономерность: государственные предприятия управляются руководителями, назначенными властными структурами на правах доверительного управления. Если предприятие не ведет успешный бизнес, а накапливает долги, то наиболее целесообразным является его продажа на аукционе по рыночной стартовой стоимости, определенной независимым оценщиком. И только после продажи долги государства для погашения переходят к предпринимателю, выкупившему предприятие на аукционе.

Интересным является запрет на продажу в частную собственность сельскохозяйственных участков земель. Мы единственная в РФ республика, где действует такой запрет. В других регионах уже сформировалась определенная рыночная стоимость, зависящая от капитализации дохода, т.е. получения прибыли от реализации сельхозпродукции. Например, в Чувашии стоимость 1 га сельхозземли стоит 1 млн руб., а у нас кадастровая стоимость подобного участка составляет около 30000 руб., а рыночная почти в десять раз больше.

На местном уровне возникает много споров по поводу применяемых оценщиками подходов для определения рыночной стоимости бизнеса, недвижимости, транспорта. Некоторые утверждают, что оценку можно производить постсоветскими методами. К примеру, 3-комнатная квартира на пр. Ленина в Махачкале, оцененная таким образом, на сегодняшний день стоит 5-6 тысяч долларов, а по рыночному подходу с учетом спроса и предложения – 70 тысяч долларов и более.

Стоит подчеркнуть, что в процессе рыночной оценки для приватизации предприятий стоимость основных фондов, зданий, сооружений, транспорта, оборудования и т.д. была увеличена в 2-10 раз, что является весомым вкладом оценщиков в рост экономики РД, ведь чем выше стоимость, тем больше будет вложено в экономику.

В области оценки бизнеса можно сделать выводы: немало крупных инвестиционных проектов с большими вложениями оказались под угрозой банкротства, закрываются ранее успешно действующие крупные и малые предприятия, падают темпы строительства, растет количество незавершенных объектов. Все эти негативные явления приводят к тому, что пакеты акций предприятий РД не котируются на рынке, т.е. не имеют спроса, ликвидности. Немало акционерных обществ имеют большую кредиторскую задолженность. Из-за этого привлечение крупных инвесторов затруднительно.

Развивающийся в последнее десятилетие малый бизнес в основном ориентирован на торговую деятельность и в меньшей степени – на создание собственной продукции и товаров. Отсутствие производства импортозамещающей продукции на местах приводит к оттоку населения, особенного сельского, высокогорного, в крупные города Дагестана. При этом рыночная стоимость вторичного жилья и аренды в городах растет. Жители высокогорных сел, где нет газоснабжения, переезжают на зиму в города, а в теплое время уезжают обратно, из-за этого с/х земля и строения обесцениваются.

Для закрепления жителей села на местах нужно реализовать сельхозучастки в собственность, тогда жители могут инвестировать в производство, взяв кредит в банке, завещать землю детям, продать ее более эффективному предпринимателю. В этом случае частные инвестиции в сельхозпроизводство будут значительными. Но тут стоит помнить, что аренда земли во многом зависит от отношения местного руководителя к арендатору, а изъять участки можно под различными юридическими предлогами. И поэтому у многих отпадает желание инвестировать средства в сельхозпроизводство.

Одновременно с продажей сельхозземель в собственность необходимо наладить небольшие предприятия под руководством местного муниципалитета. Идея создания таких предприятий была изложена в «Дагестанской правде» в 2009 г., но не получила одобрения у муниципалитетов.

В то время кредиты в банках для сельских жителей выдавались очень легко, но некоторые не спешили их возвращать, покупая хорошие машины и квартиры. Но сейчас ситуация в банковской сфере ужесточилась, поэтому с кредитами стало сложно.

В СССР принимались меры по строительству в селах филиалов, цехов крупных предприятий с целью создания производственного цикла круглый год. Особенно запомнилась работа, проведенная в этом направлении Председателем Совета Министров РД А.М. Мирзабековым. Он непосредственно выезжал на место, привлекал руководителей районов, проектировщиков, строителей. Для изучения зарубежного опыта многие руководители были направлены в ФРГ. Но с его уходом работа в этом направлении была приостановлена, а сейчас многие здания этих филиалов, цехов не имеют рыночной привлекательности.

Отсутствие сельскохозяйственной производственной деятельности приводит к снижению доходной части районов. Должны быть разработаны конкретные бизнес-планы по каждому району. Руководитель должен иметь четкий план развития производственно-экономического потенциала в будущем.

В качестве примера можно указать на неэффективность оценки бизнеса в виде продажи овец в Иран. Если мы получаем за это определенные доходы и этим довольны, то их можно многократно приумножить – наладить переработку мяса, переработку шерсти, шкур на мини-производствах, что приведет к закреплению жителей села на местах и росту доходов муниципальных образований.

Стоит сказать, что дагестанские оценщики не привлекаются к оценке аренды природных ресурсов (песок, щебень, камень, глина), тарифов на воду, электроэнергию, газоснабжение и т.д. В других регионах, например, аренда местных ресурсов проводится с учетом рыночных условий. Руководители на местах, конечно, понимают, что справедливая рыночная аренда увеличит доходность местных бюджетов и она станет более прозрачной и понятой.

В целом по Дагестану можно говорить о растущей рыночной стоимости на недвижимость. Квартиры в Махачкале – от 35 до 100 тыс. руб. за 1 квадратный метр в зависимости от расположения и отделки. В жилых домах с земельным участком стоимость 1 кв. м колеблется от 50 до 120 тыс. руб. Земельные участки в городе стоят от 5 до 50 тыс. руб. за 1 кв. м. В других городах республики стоимость квартир и участков меньше.

В сельской местности цена ниже в среднем в 2,5-3 раза. Здесь следует отметить, что рост цен на жилье и аренду в городах обусловлен переездом сельских жителей. Не развита у нас практика соцнайма от муниципалитета, как в других странах, когда гражданин арендует квартиру по заниженной плате всю жизнь, что упрощает жизненные условия малоимущих граждан.

Стоимость 1 квадратного метра офисно-производственной недвижимости в Махачкале составляет от 20 до 100 тыс. руб. в зависимости от месторасположения и отделки помещения. Аренда 1 кв. м в офисах составляет в среднем от 300 до 1200 руб. в месяц. А из-за кризиса, связанного с пандемией, имеется тенденция к снижению арендных ставок.

Стоит сказать и вот о чем. По распоряжению Минэкономики РФ в 2018 году обязательным стало условие сдачи квалификационного экзамена. К сожалению, в связи с этим количество оценщиков в РД сильно уменьшилось. Например, из 28 членов Российского общества оценщиков только трое продолжили работу. Выпускники местного университета не справились с испытанием, что указывает на некачественную подготовку специалистов на местах.

В одной статье сложно охватить все проблемы взаимоотношений ветвей власти и независимых оценщиков, но эта работа не должна оставаться незаметной. Ведь цель одна – поднять доходность бюджета и экономики в республике.