Строительство. Нужен импульс развития

О реформе строительной отрасли, характере новых требований к застройщикам и перспективах отрасли пойдет наш разговор с президентом Ассоциации Саморегулируемой организации Межрегионального отраслевого объединения работодателей «Гильдия строителей СКФО», Почетным строителем России, заслуженным строителем РД Али
ШАХБАНОВЫМ (на снимке).

– Требования ужесточаются, прежде всего, в целях повышения качества возводимых объектов, – рассказывает он. – Строительством должны заниматься компетентные специалисты, и это в настоящее время закреплено законодательно, а чтобы не было обманутых дольщиков, задействованы новые финансовые механизмы.

– Готовы ли строители Дагестана работать по новой схеме, и как это отразится на жилищном секторе Дагестана?

– Не готовы. Но выбора нет. В соответствии с новой моделью российские застройщики обязаны работать в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Для привлечения средств на строительство застройщики могут использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

По новой схеме кредитное учреждение теперь является обязательным участником процесса и оценивает не столько самого застройщика с точки зрения надежности, опыта работы на рынке или объемов строительства, а конкретный проект: его устойчивость, рентабельность, ликвидность и способность выдержать банковские «услуги». Для получения кредита каждый застройщик должен защитить свой проект перед банком, минимальная рентабельность которого должна составлять 15%.

При этом к застройщикам предъявляются требования по опыту предшествующих работ, по наличию собственных оборотных средств и т.д. Поэтому многие застройщики, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель финансирования с использованием эскроу-счетов.

Пока же, несмотря на усилия Гильдии строителей и Минстроя РД, большинство застройщиков не проявляют особого рвения перейти на новый способ финансирования. На сегодняшний день лишь 13 застройщиков получили 22 разрешения на строительство 22-х многоквартирных домов в городах Дагестана суммарной площадью 263 тыс. кв.м. Из них – 4 застройщика с использованием эскроу-счетов, с оплатой взноса в компенсационный фонд – 9 застройщиков и без привлечения средств граждан – 2 застройщика.

Строительная отрасль Дагестана по причине неготовности застройщиков и строительных организаций к переходу на механизм проектного финансирования жилищного строительства в настоящее время находится в застое. Причин тому много. В частности, причины спада ввода жилья кроются также в дефиците земельных участков для комплексного освоения территорий, обеспеченных инженерной инфраструктурой.

За 2020 год в Дагестане введено в эксплуатацию жилья общей площадью 957,3 тыс. м2, в том числе индивидуальных домов – 487,8 тыс. м2. Это на 6% меньше по сравнению с 2019 годом. Для справки: в 2019 году введено 991,7 тыс. м2 жилья, в 2018 – 976,1 тыс. м2 и в 2017 – 1939,6 тыс. м2 соответственно.

В отрасли нет альтернативных действенных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, и, как следствие, наблюдается отток рабочей силы, усугубляющийся пандемией коронавируса.

– Жилье подорожает?

– По нашим оценкам, в республике застройщиков, соответствующих требованиям закона, не так уж и много. В ближайшие годы мы будем наблюдать процесс вытеснения предыдущих механизмов оплаты квартир эскроу-счетами. А это означает, что по мере завершения перехода на проектное финансирование строительства жилья экономика Дагестана рискует потерять целый сектор жилищного строительства. Будут банкротства строительных компаний, «сужение» рабочих мест, уменьшение ВРП, рост стоимости 1 кв.м жилья и т.д. Нашим застройщикам необходимо привести свои организации в соответствие с требованиями федерального закона и обеспечить свою конкурентоспособность. В противном случае в республику придут застройщики из других регионов и с другой ценовой политикой.

На сегодняшний день более 90 процентов номенклатуры строительных материалов, используемых в строительном комплексе республики, – привозная. Основными причинами роста стоимости жилья стали следующие факторы. Во-первых, рост курса доллара, соответственно, выросли затраты на импортное оборудование. Во-вторых, дефицит рабочей силы вызвал рост зарплат. Во время пандемии все мигранты разъехались, а сейчас не могут вернуться из-за действующих ограничений. В-третьих, начало 2021 года отмечено ростом цен на строительные материалы. Удорожание металлопроката привело к повышению стоимости строительства зданий. Если в декабре 2019 года средняя цена арматуры составляла 35 тысяч рублей за тонну, то в декабре 2020 года этот показатель достиг 70 тысяч рублей за тонну. В целом из-за повышения цен на строительные материалы и услуги себестоимость строительства одного квадратного метра жилья существенно повысилась.

Банковские кредиты, рост цен на строительные материалы прямо влияют на объемы и темпы строительства. Объемы строительства снижаются, а стоимость жилья возрастает.

– Насколько болезненны оказались для дагестанских строителей нововведения в строительстве, в части повышения требований к квалификации специалистов?

– Квалификационные требования к руководителям строительных компаний, специалистам по организации инженерных изысканий вступили в силу еще с 1 июля 2017 года. В Национальном реестре специалистов по организации строительства состоят более 1000 руководителей и главных инженеров проектов организаций – членов нашей Ассоциации СРО «Гильдия строителей СКФО».

Тем не менее, кадровый дефицит на стройках есть, и не только у нас в республике. Отсутствие гарантированных заказов на строительство со стороны государства и инвесторов не позволяет работодателям содержать в штате организации квалифицированных рабочих и специалистов.

В связи с этим требует детальной проработки вопрос о конкретных формах партнерства бизнеса и образования. Прогноз кадровых потребностей должен осуществляться при непосредственном участии работодателей, но при решающей роли государства: бизнес-сообщество дает соответствующую информацию, а государство – выстраивает структурную и промышленную политику с учетом результатов постоянного мониторинга рынка труда.

– Правительство РД заявило о своих планах в ближайшей перспективе построить массу школ, детских садов и других объектов. Участвуют ли члены Гильдии в реализации этих проектов?

– При всей прозрачности и системности госзакупок у строительного сообщества остается много вопросов к практическому применению этой системы. По причине отсутствия квалифицированных специалистов на всех уровнях управления отраслью и организации закупочной деятельности уже третий год подряд не исполняются в полном объеме государственные и региональные программы. В результате многие дагестанские строительные компании предпочли перерегистрацию и работу в других регионах РФ. Из-за неправильного (с отступлением от действующих норм и правил) определения начальной (максимальной) цены контракта по объектам, застраиваемым в горных районах, значительная часть объявленных тендеров на закупку строительно-монтажных работ не состоялась. Строители не принимают участие в таких торгах.

Ассоциация СРО «Гильдия строителей СКФО» объединяет в своих рядах более 570 строительных организаций. Всего членами Гильдии в 2020 году заключено 830 государственных и муниципальных контрактов на общую сумму более 26 млрд рублей, 53 застройщика осуществляют строительство 86 многоквартирных домов.

Мы неоднократно обращались к руководству Дагестана о необходимости наведения порядка в градостроительной деятельности. Предлагали содействие в активизации работы по «обелению» строительной отрасли, указывали на несоблюдение конкурентных условий для всех участников рынка и давали предложения по формированию справедливой цены на строительную продукцию. Все наши обращения остались без особого внимания и не привели к изменениям в сторону улучшения ситуации в отрасли.

В этом году Правительство Дагестана впервые сформировало проект Республиканской инвестиционной программы (РИП) на трехлетний период – на 2021 год и на плановый период 2022-2023 годы, что позволит сократить временные потери на ежегодные аукционные процедуры, заключить контракты на весь период строительства объектов. В рамках РИП за три года предусмотрено финансирование 248 объектов, в 2021 году запланировано строительство 224, из которых 37 объектов будут профинансированы за счет средств федерального бюджета.

Надеемся, что Правительство РД примет соответствующие меры по совершенствованию качества планирования и организации закупочной деятельности государственными заказчиками, а также определит степень ответственности должностных лиц за допущенные ошибки и
бездействия.

– Что, на ваш взгляд, в настоящее время является первостепенной задачей, от решения которой зависит развитие отрасли в целом и процветание каждой строительной компании в отдельности?

– В первую очередь, это желание региональных и федеральных чиновников владеть объективной и достоверной информацией, а не выдавать желаемые и зачастую «накрученные» показатели за действительность, желая получить какие-либо преференции или, наоборот, избежать наказания. Это сильно влияет на видение реальной картины в регионе и не позволяет принять правильные управленческие решения. К сожалению, мы уже сталкивались с тем, что наши чиновники «натягивали» количество квадратных метров за счёт всех возможных программ, начиная от дачной амнистии и заканчивая неверным статистическим учётом и махинациями с регистрированием объектов жилищного строительства, которые не имеют никакого отношения к новому жилищному строительству и его развитию.

Минстрой РФ в рамках исполнения Указа Президента РФ сформировал новый план по строительству жилья до 2030 года. Дагестану поставлена задача за 10 лет ввести 14,5 млн кв. м жилья. В ходе встречи вице-премьера Правительства РФ М. Хуснуллина и врио Главы Республики Дагестан С. Меликова, конечно же, эта задача обсуждалась. М. Хуснуллин справедливо отметил, что именно строительство жилья является точкой роста экономики Дагестана, предложив С. Меликову поставить перед собой амбициозные задачи и ускорить работу по подготовке территорий для комплексной застройки, их инфраструктурному обеспечению, подготовке документации по незавершенным объектам. Это правильно, так как такие показатели объемов ввода не выполнить без застройки крупных микрорайонов с инженерно-коммуникационной инфраструктурой.

Дагестану необходима специальная программа стимулирования малоэтажной застройки и развития индивидуального жилищного строительства, включающая выбор земельных участков, разработку градостроительных концепций, определение источников финансирования строительства инфраструктуры. Нужно определиться в регламентах использования земельных участков, территорий общего пользования. Отрасли нужны фонды долгосрочного финансирования и другие меры стимулирования. Программа, включающая все эти моменты, позволит стимулировать развитие сел и уменьшить отток населения из горных районов.

Строители Дагестана способны реализовать самые сложные задачи. При поддержке со стороны руководства Российской Федерации и Дагестана, совершенствования механизмов финансирования жилищного строительства, основанной на компетенциях и конкуренции, выполнить эту амбициозную задачу вполне возможно. Это даст новый импульс развитию строительной отрасли республики.