Земля под домом. Чья она?

— Битвам за земли под многоквартирными домами пришел конец, начал он беседу с радостной вести. Порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами до сих пор не давал покоя ни владельцам квартир и нежилых помещений в них, ни властям. Последним выгодно оставить как можно больше земельного ресурса за собой для извлечения больших доходов. Собственники же пытались оформить права на то, что предусмотрено им законом. Конституционный суд РФ в постановлении от 28.05.2010 № 12-П разъяснил, могут ли отдельные собственники оформить самостоятельно права на долевую собственность на землю под многоквартирными домами.

В заявлениях, поданных в Конституционный суд Российской Федерации страны, оспаривались положения законодательства (жилищного и земельного), регулирующие условия и порядок бесплатного перехода земельных участков, занятых многоквартирными домами, в общую долевую собственность владельцев жилых и нежилых помещений.

Дело в том, что названным лицам никак не удавалось в муниципалитетах оформить право собственности на землю под занимаемыми нежилыми помещениями, расположенными на первых этажах, и приходилось платить арендную плату вместо земельного налога. В результате они сочли аренду навязанной, а платежи — неосновательным обогащением муниципального органа. Но взыскать обогащение заявителям не удавалось — арбитражные суды отказали в удовлетворении требований. Так спор попал в высшую конституционную инстанцию, перед которой был поставлен вопрос о конституционности положений, позволяющих навязывать аренду земли собственникам многоквартирных домов.

— А что написано в законах?

— В статье 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных Жилищным и Гражданским кодексами пределах распоряжаются (ч. 1 и 2). 
— Почему в таком случае возникают бесконечные споры о земле, находящейся под домами?

— Существуют две проблемы, связанные с оформлением прав на земельные участки, занятые многоквартирными домами.

Первая: в одних случаях по решению судов земельный участок под многоквартирным домом переходит в собственность домовладельцев в силу закона, то есть без дополнительных мероприятий по обращению за разрешением в административные или муниципальные органы, а в других — земельный участок предоставляется в собственность только после того, как граждане обратятся в орган власти за разрешением и получат его.

Вторая: не всегда можно получить согласие общего собрания собственников помещений на передачу земельного участка в их общую долевую собственность. При этом один или несколько собственников помещений в многоквартирном доме не могут самостоятельно оформить право собственности на свою долю земельного участка. В результате лица, владеющие нежилыми помещениями в таком доме, вынуждены оплачивать аренду земельных участков под домом, а в ряде случаев — и аренду, и земельный налог.

— А какая позиция в этом отношении у Конституционного суда Российской Федерации?

— Земельный участок под многоквартирным домом переходит в собственность домовладельцев только после того, как он сформирован и ему присвоен кадастровый номер. Если участок не был сформирован до 1 марта 2005 года, то лицо, уполномоченное общим собранием собственников жилых помещений, вправе обратиться в административные или муниципальные органы с заявлением о его формировании.

Исходя из принципа платности землепользования, заключил КС РФ, переход земельного участка под многоквартирным домом из публичной собственности в частную означает, что у домовладельцев возникает обязанность уплачивать земельный налог. Его уплата позволяет сохранить баланс интересов собственников и муниципального образования.

— И каков же окончательный вердикт Конституционного суда?

— Конституционный суд РФ признал не противоречащими Конституции РФ положения, предусматривающие переход в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме земельного участка под данным домом без получения разрешения на это органов госвласти или местного самоуправления и без государственной регистрации перехода права собственности. 
Конституционный суд РФ признал не соответствующими Конституции РФ положения ч.3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ в той мере, в которой она препятствует собственнику как жилого, так и нежилого помещения в многоквартирном доме самостоятельно обращаться в органы госвласти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, где расположен этот дом. Обращение такого собственника является основанием для формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка в целях его последующего перехода бесплатно в общую долевую собственность.

— Какое решение по этому вопросу приняли Верховный суд и Высший Арбитражный суд Российской Федерации?

— Точка зрения судей КС РФ совпала с мнениями их коллег из ВС РФ и ВАС РФ, изложенными в недавнем совместном постановлении от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других прав».

КС РФ рекомендовал внести соответствующие изменения в законодательство и установить порядок рассмотрения заявления домовладельцев о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Процесс перевода земель в собственность под многоквартирными домами сдвинулся с места.