Игнорировать закон опасно

«Дом без разрешения, квартиры без регистрации: уроки из дела бывшего главы Избербаша»

Исковые требования об обращении в доход Российской Федерации были заявлены Генеральной прокуратурой в отношении земельных участков, долей в уставных капиталах юридических лиц, а также жилых и нежилых объектов недвижимости.

В обоснование иска Генеральной прокуратурой, в частности, указано, что в период замещения публично значимых должностей Сулейманов М. В. не соблюдал антикоррупционные обязанности, запреты и ограничения, использовал свое положение во власти и авторитет в корыстных целях, приобретал имущество, стоимость которого превышает его законные доходы, в условиях конфликта интересов достиг запрещенного антикоррупционным законодательством результата в виде незаконного обогащения себя и связанных с ним лиц.

Требования были заявлены, в частности, в отношении 18 квартир в многоквартирном доме по адресу: Республика Дагестан, г. Избербаш, кв-л Головная нефтекачка, д. 3-г, – одна из которых была приобретена Асхабаровым К. Х.

Как следует из обращения Асхабарова К. Х., ещё на этапе строительства он заключил договор купли-продажи, по которому ему должна была быть передана квартира № 2 в этом доме. Он полностью оплатил стоимость квартиры и после завершения строительства дома в 2020 году произвёл ремонт, впоследствии периодически проживал в приобретенной квартире с семьёй.

Весной 2026 года ему стало известно, что на его квартиру наложен арест в рамках уголовного дела в отношении бывшего главы городского округа «город Избербаш» Сулейманова М. В. Летом 2026 года он узнал об иске Генеральной прокуратуры – исковое заявление поступило в Советский районный суд г. Махачкалы 15 июля и уже 17 июля было вынесено решение суда о его полном удовлетворении.

Асхабаров К. Х. и другие 17 владельцев квартир в указанном доме обжаловали данное решение суда. Однако жалобы были оставлены Верховным судом РД без рассмотрения, то есть даже не рассмотрены по существу. Из апелляционного определения Верховного суда РД от 10 сентября 2026 года следует, что принятым решением Советского районного суда
г. Махачкалы не разрешён вопрос о правах Асхабарова К. Х. и других владельцев в отношении спорных квартир, в связи с чем они не наделены правом обжалования состоявшегося решения суда.

Мы попытались подробнее разобраться в ситуации Асхабарова К. Х. в контексте того, как можно избежать подобных проблем в будущем.

Как стало известно редакции, жилой дом по адресу: Республика Дагестан, г. Избербаш, кв-л Головная нефтекачка, д. 3-г, изначально возводился без разрешительной документации, что уже свидетельствовало о незаконности его строительства.

Только в 2021 году на указанный дом в судебном порядке было признано право собственности Сулеймановой Р. Х., которая приходится супругой родного брата бывшего главы городского округа Сулейманова М. В. При этом в решении Избербашского городского суда Республики Дагестан от 24 декабря 2021 года право собственности Сулеймановой Р. Х. на указанный дом признано как на самовольную постройку. Администрация городского округа «город Избербаш» данное решение не обжаловала.

Как пояснил Асхабаров К. Х., денежные средства за квартиру им были внесены ещё на этапе строительства в 2017 году на основании договора купли-продажи от 05.06.2017.

Содержание данного договора с учетом обстоятельств строительства свидетельствует о том, что фактически данный договор являлся не сделкой купли-продажи, а сделкой участия в долевом строительстве многоквартирного дома – имело место не приобретение объекта недвижимости, а привлечение денежных средств Асхабарова К. Х. в строительство многоквартирного дома с последующей передачей ему результата строительства в виде квартиры (сразу отметим, что это мнение нашей редакции).

Для договоров участия в долевом строительстве законом предусмотрены специальные правила их заключения (и довольно жесткие), в том числе содержащие требования об их содержании, государственной регистрации и их действительности только после прохождения таковой.

Однако никакие предусмотренные законом правила заключения договора участия в долевом строительстве в случае с Асхабаровым К. Х. соблюдены не были, и сам договор попростому был оформлен в виде купли-продажи.

После «узаконения» построенного дома решением Избербашского городского суда РД в 2021 году квартира, приобретенная Асхабаровым К. Х., также не была им переоформлена в свою собственность с регистрацией права на квартиру в органах Росреестра (как не переоформлены и другие 17 квартир).

То есть на день рассмотрения дела Советским районным судом г. Махачкалы 17 июля 2026 года все указанные 18 квартир числились за Сулеймановой Р. Х. Следует отметить, что в указанном многоквартирном доме имеются и другие квартиры, но они были своевременно переоформлены в собственность приобретателей, и в отношении данных квартир исковые требования Генеральной прокуратурой не предъявлялись.

В соответствии с нормами российского законодательства, права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации; государственная регистрация является единственным доказательством существования такого права на соответствующий объект.

Не обеспечив своевременное выполнение требований закона о регистрации права, Асхабаров К. Х. и другие 17 владельцев спорных квартир оказались в ситуации, при которой попросту не смогли доказать свои права на эти квартиры, не смогли подтвердить свои доводы о том, что дом строился за счёт средств этих людей, а не за счёт коррупционных средств бывшего главы города.

С начала 2000-х годов количество споров вокруг недвижимости в стране, в частности в Дагестане, неуклонно растет.

Источником проблем могут служить не только родственные связи с лицом, занимавшим публичную должность. Не меньше проблем может доставить нахождение продавца имущества в предбанкротном состоянии. Совершение сделок в такой период может повлечь их оспаривание арбитражным управляющим в случае признания гражданина-продавца банкротом. Свежи в памяти обстоятельства так называемой «схемы Долиной». Встречаются и случаи откровенного мошенничества, когда по поддельным документам имущество переоформляется с собственника на другое лицо и затем продается, а после этого покупатель такого имущества сталкивается с претензиями настоящего собственника.

Жизненные ситуации бывают разные, всего предвидеть невозможно. Тот же Асхабаров К. Х. не мог и предполагать возможность предъявления иска Генеральной прокуратуры в отношении его квартиры. Тем более он не мог знать о том, строился ли дом за счёт коррупционно нажитых средств и имел ли какое-либо отношение бывший глава города Избербаш к этому дому.

Но вместе с тем следует отметить, что игнорирование норм закона при совершении сделок по приобретению квартир, неправильное оформление договоров, невыполнение требований о регистрации и регистрации перехода права на квартиры в значительной степени способствовали тому, что Асхабаров К. Х., как и другие владельцы спорных квартир, утратил свои жилые помещения, не получил судебной защиты и даже не был привлечён к участию в деле.

Следует с особой осторожностью относиться к любым своим сделкам с недвижимостью, консультироваться с профессиональными юристами и нотариусами до их совершения. Потому что неукоснительное соблюдение всех предусмотренных норм закона при совершении сделки с недвижимостью не просто свидетельствует о добросовестности приобретателей, но и вполне реально поможет обезопасить свои вложения в недвижимость.

(В рамках программы бесплатной юридической помощи)