В Дагестане создадут реестр строительных компаний

Как сообщает пресс-служба Главы РД, эксперты говорили о том, как сделать наши города удобными для жизни, какие инструменты жилищного строительства доступны и законны, как перейти на проектное финансирование, как применять эскроу-счета и где узнать, можно ли приобретать квартиру в том или ином строящемся доме.

В режиме онлайн наряду с экспертами в конференции приняли участие общественники, журналисты и блогеры.

Глава республики, открывая обсуждение, сделал акцент на актуальности вопросов жилищного строительства и строительства капитальных объектов. При этом в качестве серьезной проблемы в отрасли он обозначил нецелевое использование земельных участков и в частности незаконную застройку.

Сергей Меликов обратил внимание на те нередкие факты, когда земельные участки, предназначенные для сельского хозяйства или общественных нужд, незаконно застраиваются жилыми или коммерческими объектами, что приводит к нарушению правовых норм и порядка использования земли, а также способствует коррупции и обогащению отдельных лиц.

Вместе с тем все это оказывает негативное влияние на условия жизни населения и градостроительное планирование. Незаконная застройка приводит к перегрузке на объекты инфраструктуры, недостатку общественных пространств и ухудшению качества жизни горожан. Кроме того, создает преграды для развития туризма и инфраструктуры.

«Безусловно, все это негативно сказывается на экономическом потенциале республики. Как пример – хаотичная на протяжении многих лет застройка территории между Махачкалой и Каспийском. В Дагестане было в порядке вещей вести строительство без согласования, будь то небольшое здание под гостиницу или же большой многоквартирный дом. Много лет дагестанские города, и в особенности Махачкалу, застраивали самостроем. Часто сменявшаяся власть закрывала на это глаза.

Масштаб проблемы сегодня поражает: в республике 457 многоквартирных домов построены с нарушениями (408 из них находятся в Махачкале). И, что печально, выявляются все новые факты незаконного строительства», – подчеркнул Глава РД.

Еще одним вопиющим фактом Сергей Меликов назвал пристройки к многоквартирным домам.

«К балконам пристраивают целые квартиры, увеличивая размеры жилья в два–три и даже пять раз! Соседи договариваются и уничтожают внешний вид города, просто «приращивая» к дому какие-то жуткие конструкции. В том числе и в местах общественного пользования», – констатировал он.

Для решения проблемы нецелевого использования земельных участков на территории Дагестана, уверен Сергей Меликов, необходимо принятие эффективных мер, в первую очередь со стороны государства. К ним он отнес ужесточение контроля за использованием земли, проведение регулярных проверок, а также наказание нарушителей законодательства. Важно также, считает руководитель республики, проводить грамотную информационную кампанию среди населения о правилах использования земли и последствиях нецелевого использования.

Земельные участки, предназначенные для сельского хозяйства или общественных нужд, незаконно застраиваются жилыми или коммерческими объектами, что приводит к нарушению правовых норм и порядка использования земли, а также способствует коррупции и обогащению отдельных лиц

Руководством республики, заявил Сергей Меликов, принимаются меры по решению указанных проблем. В сентябре прошлого года была создана Правительственная комиссия по выработке предложений по предупреждению незаконного использования земельных участков и устранению предпосылок к незаконному строительству.

Наряду с этим ведется работа по решению проблем, связанных с коммунальной и транспортной инфраструктурой, утилизацией отходов, топливно-энергетическим комплексом.

Особое внимание Глава Дагестана обратил на применение в регионе принципов комплексного развития территорий (КРТ). В конце 2020 года был принят Федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс, направленный на комплексное решение вопросов развития территорий, которое на сегодня считается драйвером новых подходов в градостроительстве.

«В этом процессе (принятие решения об определении земельного участка, выдача разрешения на строительство и продажа квартир) должно быть полное взаимодействие и понимание у всех участников проекта. В том числе органов исполнительной власти, муниципальных образований республики, застройщиков, ресурсоснабжающих организаций и граждан», – сказал Сергей Меликов и отметил, что для осуществления проекта комплексного развития территорий в республике подобран земельный участок («Лазурный берег»), долгое время находившийся в частных руках.

Сергей Меликов коснулся в своем выступлении еще одного проблемного направления, связанного с участниками долевого строительства. С 2004 года Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были введены механизмы защиты дольщиков. По закону застройщики обязаны «отвечать рублем» перед покупателями за срыв сроков строительства. А договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, должен защищать интересы дольщиков.

Важное значение, по словам Сергея Меликова, имеет появление такого понятия, как эскроу-счета, которые используются для безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости.

«Необходимо создать некий реестр в виде «светофора» и, не ограничиваясь его размещением на общедоступных сетевых платформах, обеспечить информирование населения. В зеленую зону включить застройщиков, работающих в рамках правового поля, то есть использующих эскроу-счета и имеющих разрешение на строительство, в желтую зону – застройщиков, имеющих разрешение на строительство, но без использования эскроу-счетов, и в красную зону – застройщиков, не имеющих разрешения на строительство.

И самое главное, необходимо довести до граждан информацию, в каких домах и у каких застройщиков можно будет покупать квартиры без риска потерять накопленные средства», – обозначил приоритеты Глава Дагестана.

Только в этом случае, выразил мнение Сергей Меликов, можно дать гарантию, что объект построен в соответствии с нормами законодательства, что граждане получат право собственности на квартиру и управляющую компанию, которая будет обслуживать дом.

«Комплексное развитие территорий отстранит от участия в нем недобросовестных застройщиков и искоренит такое явление, как «обманутые дольщики», как это произошло в большинстве мегаполисов», – сказал он.

Вместе с тем отмечено, что механизмы комплексного развития территорий содержат в себе формы государственной поддержки застройщиков. Сегодня государство в лице Минстроя России, ведущих корпораций в сфере развития территорий, а также органов власти субъектов страны предоставляет инвесторам большие преференции, такие как меры поддержки для развития всех видов инфраструктуры через «инфраструктурное меню», предоставление субсидий на возмещение понесенных расходов по переселению, авансирование затрат застройщика на расселение аварийного жилья, упрощенный механизм изъятия объектов капитального строительства и земельных участков. Предполагаются меры финансовой поддержки в виде субсидий, грантов, льготных кредитов и других финансовых механизмов.

«Это поможет предприятиям и организациям развиваться на территории, инвестировать в новые проекты, модернизировать производство и создавать новые рабочие места. Таким образом, строительная отрасль для Дагестана является одним из важнейших драйверов развития экономики», – убежден Глава республики.

Директор Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ РФ Мария Синичич рассказала о реализации механизма комплексного развития территорий (КРТ).

«Задачей строительного комплекса является создание комфортной среды, и инструменты, которые сегодня дает правительство, направлены на достижение национальных целей в части обеспечения жильем, качественной коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Хочу призвать муниципальные образования обратить внимание на инструменты комплексного развития территорий, которые позволяют решать проблемные вопросы самовольного строительства», – сказала она.

Первый заместитель Председателя Правительства РД Манвел Мажонц рассказал о КРТ как о новом законном механизме, позволяющем застройщикам уменьшать стоимость квадратного метра и обеспечивать необходимой инфраструктурой при строительстве многоквартирных домов.

Первый вице-премьер уточнил, что возможность реализации КРТ в республике возникнет только в случае, когда застройщики и муниципалитеты перестроятся на необходимость вести строительство многоквартирных домов в соответствии с действующим сегодня законодательством. Вместе с тем сегодня из 469 строящихся многоквартирных домов только 11 объектов строятся с применением эскроу-счетов (а это всего лишь 2,5 % от общего объема строительства МКД в регионе).

Врио министра строительства, архитектуры и ЖКХ РД Александр Нестеров указал участникам совещания на некоторые незаконные способы реализации квартир в строящихся домах.

«До 2019 года жилищно-строительный кооператив был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства, однако после внесения поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ с 2019 года эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.

Однако по сегодняшний день основная масса недобросовестных застройщиков оформляют со своими клиентами не договоры долевого участия, а, например, предварительные договоры, втягивают их в схемы строительства домов через ЖСК, торгуют квартирами под договоры займа и прочее. Таким образом люди, отдающие многомиллионные суммы за квартиры, дольщиками как таковыми не становятся, права по 214-му ФЗ не обретают, застройщик по этому закону ответственность перед ними в полной мере не несет. При покупке квартир в домах, которые строятся физическими лицами, ИП и ЖСК, в случае неисполнения обязательств застройщиком перед гражданами применить действующие механизмы по восстановлению их прав не получится», – подчеркнул руководитель строительного ведомства.

По его словам, несмотря на усилия правоохранительных органов, определенные застройщики продолжают работать в обход 214-го ФЗ.

«Когда такие застройщики завлекают покупателей низкой ценой на квартиры, нужно помнить в первую очередь о рисках, а не об экономии, ведь именно спрос рождает предложение. Наличие разрешения на строительство – не всегда подтверждение правомерного статуса строительства, – сообщил Александр Нестеров. – Прежде всего необходимо правильное формирование земельного участка в соответствии с градостроительными нормами. При обращении собственника земельного участка администрация формирует градостроительный план земельного участка. В нем отображаются параметры застройки: сколько этажей возможно построить, сколько квадратных метров можно застроить, а сколько должно остаться на благоустройство двора и организацию проездов.

На основании этого документа проектируется объект, разрабатывается проектная документация и проводится экспертиза, и только тогда выдается разрешение на строительство.

Однако на сегодня есть такая практика, когда суд обязывает выдать разрешение на строительство объекта в связи с теми или иными отказами администрации в этом. Такое разрешение на строительство всегда в зоне риска: сложно спрогнозировать, с какими проблемами столкнется застройщик к завершению строительства», – предостерег врио министра строительства, архитектуры и ЖКХ РД.

О проектном финансировании жилищного строительства, а также ипотечном кредитовании рассказал управляющий директор Южного регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Кирилл Зарочинцев: «Переходя на систему эскроу-счетов, застройщик получает сразу целый комплекс преимуществ перед теми, кто остался работать по старой схеме. Банк на сегодняшний день может финансировать до 100 % проекта, представлять средства на исходно-разрешительную документацию, на строительство инфраструктуры и может работать по льготным программам ипотеки».

О самых популярных нарушениях в сфере строительства в регионе на конференции рассказал начальник управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Республики Дагестан Сергей Шкаев.

Так, представители общественности интересовались внедрением продуктов исламского банкинга для застройщиков. Кирилл Зарочинцев ответил, что на данный момент подобного нет, но ДОМ.РФ уже тщательно изучает этот вопрос.

Завершая, Сергей Меликов призвал правоохранительные органы, Минстрой Дагестана и муниципалитеты организовать работу по переходу строительных компаний на эскроу-счета.

«Усилить надзор и пересмотреть подходы по выдаче разрешительной документации, прекратить практику выдачи разрешения на строительство через суд. Мы должны перейти на полное обеление строительной отрасли. У нашего региона огромный потенциал, и мы обязаны его использовать, если мы все вместе уже сегодня возьмемся за эту работу, то будет и результат», – сказал он.