Земельный ответ – II

(Оканчание.
Начало в №№ 186-187)

***

В республике началось уже обсуждение предлагаемой новации, в частности, на заседаниях и совещаниях. Однако удивляет то, что никто не пытается сначала объяснить, а от чего всё-таки при праве аренды на 49 лет земля во многом оказалась в таком состоянии? Разве 49 лет не есть фактически весь трудоспособный период жизни человека? Почему бы десятилетиями арендатору не получать от земли отдачу, если он действительно намерен заниматься сельхозпроизводством?

***

Безусловно, с юридической точки зрения право собственности и право аренды являются абсолютно разными категориями. Однако с точки зрения экономической, если речь идёт о размере арендной платы, соизмеримом с налогом на землю, который платил бы собственник, и сроке аренды длиной в жизнь, я не вижу оснований рассматривать их как “лёд и пламень”. Они очень даже близки друг к другу.

Тем более, что и по истечении срока арендатор располагает преимущественным правом на продление аренды или приватизацию. Так от чего тогда при замене права аренды на право собственности должны произойти какие-то радикальные изменения в деле землепользования, состояние которого оценивается всеми без исключения как неудовлетворительное? 

***

Не считая проблем с разделением на федеральную, республиканскую и муниципальную собственность, земельная политика в Дагестане, считаю, имеет ещё два серьёзных недостатка.

Первый – действительно отсутствие права частной собственности на землю, лишающее сельхозпроизводителей возможности кредитования, используя это право в качестве залога (на залог права аренды банки реагируют очень кисло). Оно не может не сказываться на величине финансовых потоков, которые можно развернуть в сторону аграрного сектора. Это достаточно весомо.

Второй недостаток – отсутствие нормального оборота земель сельскохозяйственного назначения, позволяющего попасть им в руки наиболее эффективного собственника.

И вот здесь не факт, что причиной негатива является отсутствие всё того же права частной собственности, хотя со стороны может именно так и показаться. В этом деле “ноги” растут из совсем другого места.

Приватизация, безусловно, ничего не ухудшит, но, убеждён, если сохранять без изменений некоторые сопутствующие реалии, ничего принципиально и не улучшит. Мало того, благодаря этим реалиям и в кредитовании они будут вязать руки, и в итоге ситуация также не изменится. Возможности-то по части залога у собственников появятся, но чтобы воспользоваться ими, очередь в банк выстраиваться не будет.  
***

Побывал я как-то в одном районном центре, где при подъезде к нему обратил внимание на тянущуюся вдоль обочины свежевозведённую проволочную ограду. Кривовато-косовато, но она вполне осязаемо обозначала чьи-то обширные для горных условий земельные владения – “посторонним вход воспрещён!”. За оградой наблюдались какие-то хилые саженцы, а точнее их макушки, выглядывающие из громадных чуть ли не с человеческий рост зарослей сорняков. Конечно, эту картину при желании можно было бы объяснить отсутствием права собственности. Вот если бы был хозяин…

Но какова уверенность, что её организовал не собственник, скупивший в своё время у земляков паи бывшего колхоза – совхоза, а нерадивый арендатор, которому всё до лампочки? Лично я считаю, что огородивший землю товарищ в равной степени может оказаться и тем, и другим.

Никаким сельским хозяйством он пока заниматься не собирается, а деревья посадил для того, чтобы не быть обвинённым в том, что не использует землю по назначению.

Мало того, как мрачно заметил один товарищ, с которым я поделился своим наблюдением, “аграрий” наверняка получает ещё и дотацию из бюджета за каждый свой саженец.

***

Перейдём от рассуждений вообще к конкретике цифр. Ниже приведена кадастровая стоимость в рублях на одну сотку земель, отнесённых к сельхозугодьям, в некоторых районах республики.

(В остальных картина такая же). 

Всех почему-то гипнотизирует термин кадастровая стоимость. А это просто рыночная стоимость, определённая методом массовой оценки. Если произвести оценку рыночной стоимости какого-то определённого земельного участка, то она должна оказаться где-то близко от его же кадастровой стоимости, а не отличаться в разы.

***

Так вот, получается, что у нас в Дагестане самые лакомые участки сельхозугодий можно приобрести по цене в среднем 50-60 тысяч рублей за гектар (500-600 рублей сотка). Ну а совсем уж неудобья обойдутся в 1-11 тысяч (10-110 рублей сотка).

Интересно, в каком-нибудь районе республики кто-нибудь согласится продать мне немножко самых неудобных сельхозугодий по цене 10-100 рублей за сотку? Но об этом попозже…

А пока из приведённых цифр следует, что земельный налог собственника угодий (0,3% от кадастровой стоимости) составляет в среднем по республике от 3 (неудобья) до 171 (супер «удобья») рубля за гектар в год(!).

То есть владелец пары-тройки гектаров даже самых завидных земель в самом завидном регионе, которые ему удалось в своё время каким-то образом отхватить, обременён необходимостью платить за это всего лишь несколько тысяч рублей в год, что соответствует нескольким сотням рублей в месяц. Но это же просто семечки, а не деньги, даже для пенсионера.