Изнанка строительного бума. Часть вторая

К разговору о том, как остановить хаотичную застройку наших городов, мы пригласили также специалистов ряда структур, ответственных за эту сферу, в частности специалистов министерств: строительства, архитектуры и ЖКХ, внутренних дел и Прокуратуры РД. Однако никто из них не пришёл. И если представители Минстроя, сославшись на занятость, хотя бы извинились, то силовики посчитали это излишним. Между тем именно к правоохранительным органам адресовался вопрос: почему незаконная застройка городов не пресекается на корню, то бишь при попытке рытья котлованов под фундаменты? Нас также интересовало, кто и как наказан в Дагестане уголовно и административно за очевидный беспредел в сфере градостроительства. Увы, вопросы эти остались без ответа. И всё же дискуссия состоялась. Свои мнения, соображения, предложения, помимо лидеров Общественной палаты РД, высказали: главный редактор газеты «Дагестанская правда» Бурлият Токболатова, руководители ассоциации СРО «Гильдия строителей СКФО», президент ассоциации Али Шахбанов, генеральный директор саморегулируемой организации Запир Акаев, заместитель начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Махачкалы Махач Алиев, генеральный директор Фонда по урегулированию обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства Акрам Бабатов.

Предлагаем читателям наиболее интересные мнения участников состоявшегося обсуждения.

Бурлият Токболатова:

– Мы собрались сегодня, чтобы обсудить публикацию по острой проблеме. Это незаконное строительство, которое наблюдается не только в Махачкале, оно имеет место и в других городах республики. В течение полугода мы собирали факты, проводили анализ, запрашивали информацию не только у республиканских, но и федеральных структур, которые задействованы в проверке этих незаконных строений. На основании полученных ответов мы подготовили свою статью. Нас поддержали представители Общественной палаты, выразив готовность на площадке газеты «Дагестанская правда» обсуждать этот вопрос с приглашением представителей тех структур, которые могли бы пролить свет на тёмные стороны вопроса.

Абдулмуъмин Ибрагимов:

– Наверное, нет в Дагестане человека, который не был бы озабочен тем, что огромные многоэтажные строения теснятся стенка к стенке, вызывая опасения жильцов. Понятно, что нужны новые жилые дома, но строить любой ценой, без учёта того, что Дагестан сейсмоопасный регион, не соблюдая норм генплана и градостроительства, недопустимо. У нас был период, когда соблюдение законов настолько отошло на задний план, что решение этих вопросов сегодня оказалось достаточно проблематично.

Почему эти вопросы не поднимались ранее? Ведь эта проблема всегда была актуальна, но мы обращали внимание на неё лишь тогда, когда замечали, что дом уже стоит, притом многоэтажный, и часто уже заселённый. Когда в правительстве разбирали этот вопрос, я сказал, что сносить эти дома теперь, в сложившейся ситуации нельзя. Люди там живут, последние деньги потратили на это своё жильё.

Надо подойти к этому иначе. Почему мы не можем обязать застройщиков этих домов решить проблемы с нехваткой воды, строительством детсадов, благоустройством территорий вокруг МКД? Наверное, нужно создать специальный фонд, проведя экспертизу на безопасность, с учётом доделок узаконить заселённые дома.

Самый главный вопрос в этом деле: почему в стадии начала незаконного строительства – рытья котлована, даже возведения первого этажа – не засыпать, не прекратить строительство? Тем самым публично показать, что если человек незаконно стал строить, то потратил деньги зря, просто зарыл их в землю. Почему мы поднимаем эту проблему уже на уровне 5-го или 8-го этажа?

Сапарбейг Абдуллаев:

– Здесь нет представителей МВД, прокуратуры. В городской прокуратуре есть специальный отдел, который обязан контролировать ход строительства объектов. Но они держатся в стороне. Сегодня здесь даже нет их представителя.

Всё это незаконное строительство, считаю, можно остановить силами участковых уполномоченных полиции. Участковый должен знать: если поставили забор, значит, кто-то что-то собирается строить. Болезнь легче предупредить, чем её лечить, это известная истина. Минстрой, МВД, прокуратура – эти органы обязаны на начальной стадии остановить те нарушения, которые допускаются в нашей республике по части строительства.

Сейчас в Дагестане делается многое, чтобы поправить ситуацию. Создана Правительственная комиссия. Часть построенных домов может быть введена в эксплуатацию. «Роскапстрой» занимается этими вопросами. Выделено 260 миллионов рублей, если не ошибаюсь, на экспертизу домов. В этой связи вопрос: зачем привлекать стороннюю структуру, если в Дагестане есть свои специалисты и проектные институты, которые могли бы сделать ту же самую работу?

Бурлият Токболатова:

– Сыронизирую: они не сумеют выполнить эту работу. Известно, что из предусмотренных к обследованию 457 домов в 2019 году было обследовано 50, а в 2020 – 407 домов.

Абдулмуъмин Ибрагимов:

– Как быстро сработали!

Сапарбейг Абдуллаев:

– Мы боремся за каждое рабочее место, и правильнее было бы использовать наши институты, специалистов. Наш институт «Гражданпроект» даже не спросили.

И вообще, кто контролирует ход строительства в Дагестане? Я лично в этом не смог разобраться. Всё запутано. У нас, к примеру, у Минстроя не было отдела архитектуры, его отделили от него. Это всё равно что отрубить руку от тела. В Махачкале между тем есть городское управление архитектуры, специалисты которого должны знать, какие объекты появляются, законны они или нет.

Сейчас в городе не дают разрешений на строительство, однако это не спасает ситуацию. Или взять работу судисполнителей. Есть решение суда снести дом. Спрашиваю у них: можете выполнить решение суда? Ведь если нет ни техники, ни средств, то вы не можете выполнять решение суда по сносу строения. Целесообразнее останавливать стройку на стадии рытья котлована, а ещё надёжнее – во время ограждения площадки забором, но пока, на мой взгляд, это никто не контролирует.

Махач Алиев:

– На самом деле, к сожалению, единого контролирующего органа, у которого были бы все полномочия, нет. Потому, учитывая полномочия прокуратуры, службы судебных приставов, ОБЭП, мы вырабатываем общий алгоритм действий, которые помогут остановить незаконную стройку. Мы фиксируем нарушения и отправляем обнаруженные факты в МВД города. Это замеченные котлованы, опалубки. С 2013 года мы составили порядка 1300 таких материалов. Но это не останавливает незаконное строительство. Пристав ушёл, а стройка вновь продолжается.

Бурлият Токболатова:

– Что за беспомощность?!

Махач Алиев:

– Проблема прекращения самовольного строительства разрешится, когда будут исполняться судебные решения. Тогда, наконец, застройщики поймут, что нельзя возводить строения там, где вздумается.

Сапарбейг Абдуллаев:

– Можете вы привести примеры, когда судебное дело о сносе постройки было бы доведено до конца?

Махач Алиев:

– Для этого (речь о крупных многоэтажных объектах) нужны огромные средства и техника. Используя то, что у нас есть, мы снесли 111 объектов на уровне первого этажа, постройки заборов. На уровне каркасов в 2019 году снесли 25 объектов, в 2020 году – 15, в 2021 году – 17 объектов.

Запир Акаев:

– Когда проблему 457 незаконных домов обсуждали на Совете безопасности, Глава Дагестана Сергей Меликов доложил, что за то время, как он этой проблемой занимался, обнаружено ещё 150 незаконных строений. Это и есть ответ. Все признаки незаконного предпринимательства присутствуют, но застройщики не наказаны ни рублём, ни статьёй уголовного кодекса. Мы говорим о беспомощности, и если подобную ситуацию не изменить, это будет продолжаться.

Бурлият Токболатова:

– Государство проявляет гуманность. Понятно, если дом построен качественно, глупо его сносить. Но когда есть нарушения, то давайте привлечём застройщиков к ответственности. Чтобы он ответил за нарушения не только рублём, но лишением свободы. Столько людей введено в заблуждение. С чем столкнулся наш Глава Дагестана Сергей Меликов? Это острые проблемы в водоснабжении, водоотведении, по газу, электричеству. Как эти проблемы возникли? Не на пустом же месте. Незаконно построено порядка полутысячи строений, это многоэтажные дома, которые нуждаются в воде, газе и электричестве. В результате такого строительного бума город пришёл в состояние коллапса. И естественно, руководителей обвиняют в том, что людей не могут обеспечить нормальными условиями для проживания.

Мы будем и дальше сталкиваться с подобными проблемами, ибо процесс незаконной застройки многоэтажных домов в Махачкале, так же, как и в других городах Дагестана, не остановлен, и с этим нужно конкретно что-то делать.

Махач Алиев:

– Мы пресекаем попытки незаконного строительства, сообщаем о фактах незаконной застройки в правоохранительные органы. Что касается уже возведённых, обследованных многоэтажек, то 147 домов сейчас уже полноценно введено в гражданский оборот. Помимо того что у людей есть «зелёнки» на руках, мы обеспечили их новыми адресами, дома получили технические условия, для них определены управляющие компании.

Насчёт ответственности застройщиков скажу, что в основном такие дома нередко построены 10 лет назад. Их застройщики ныне или сидят, или сбежали.

Сапарбейг Абдуллаев:

– Почему у нас появляются незаконные дома, ведётся точечная застройка? Потому что у нас нет генеральных планов, а по российским законам муниципальная власть должна построить всю инженерную инфраструктуру, а застройщики – дома. Есть ли в Махачкале программа расширения коммунальных сетей?

Махач Алиев:

– Генеральный план Махачкалы был принят в 2016 году, в нём были допущены недоработки в плане зонирования. Ещё одна проблема в том, что в документе прописаны строгие нормативы для застройщиков, не имея возможности соблюсти их, люди начинают незаконное строительство.

Что касается инфраструктуры, то сейчас Дагестану Правительством РФ выделен инфраструктурный кредит, который позволит Махачкале решить вопрос обеспечения водой. Кредит для строительства водовода с Чиркейского водохранилища способен обеспечить водой, помимо Махачкалы, и город Избербаш.

Али Шахбанов:

– Сегодня строителей винят во всех грехах. Между тем из тех 457 домов, большинство построено качественно. Другая сторона – теневой рынок строительства. Мы наблюдаем беспомощность в решении этого вопроса. Скажу, что причиной всему этому то, что все закрыли глаза на явные нарушения закона. Разве может быть невидимой стройка? Алчность людей лежит в основе этого явления.

Примеров множество. К слову, я выступал на Госсовете в период борьбы с коррупцией при Главе Республики Дагестан Васильеве по поводу строительства в Махачкале на проспекте Акушинского, точнее, его пересечении с улицей Энгельса, 12-этажного дома. Стройка велась на дорожной части, на небольшом треугольном участке, без места для парковок машин. Говорил об этом факте также на телевидении, писал, но безрезультатно. Если посреди улицы строится дом и все закрывают на это глаза, то о чём можно говорить? Никто так и не ответил на моё обращение. Разве это не говорит о коррупции? Кто даёт разрешение на строительство домов в подобных местах?

Сейчас остановили строительство домов – это хорошо. Но как это скажется на состоянии экономики? Строительство – это её локомотив, а сегодня многие стройки стоят. Правильно сделали — остановили незаконное строительство, но дайте строителям рабочие площади, соответствующие закону о комплексной застройке территорий. Важно, получив инфраструктурные кредиты, создать коммунальную инфраструктуру. Как с реализацией этого в Дагестане?

И ещё. Сегодня строители испытывают серьёзные сложности. В республике только 4 компании имеют возможность строить по контрактной системе. Множество строек заморожено, и никто не знает, сколько их.

Махач Алиев:

– В период 2015–2017 годов выдано разрешений на миллион квадратных метров площадей.

Абдулмуъмин Ибрагимов:

– С позиции экономики Махачкала давно подошла к решению этой задачи масштабно. Нужно выделить территории за городом, на свободных землях, сформировать программу её застройки с учётом подведения инженерных сетей. Лишь масштабными проектами, показав пример, как качественно можно строить, возможно решить этот вопрос. Примеров тому много. Один из них – Астана. Таким вот образом разгружаются города, переводятся туда госучреждения.

Али Шахбанов:

– У нас пока продолжают продавать участки для частной застройки. Это вместо того чтобы выделить порядка 10 гектаров, построить на них инфраструктуру, разработать план комплексного развития, запланировать школы, детсады, привлекать туда деньги. Кто этому мешает? Построить один посёлок, потом другой. Почему в Дагестане нельзя так работать?

Запир Акаев:

– Подобные программы хорошо апробированы. На Госсовете Президент России Владимир Путин указал, что регионы должны постоянно строить. Определены планы строительства. Дагестану необходимо за 10 лет построить 14,5 миллиона кв. м жилья, это порядка 1,45 миллиона кв. м в год. Сегодня у нас сдаётся в год 244 тысячи кв. м. Спрашивается, как в республике будет выполняться указание Президента?

Али Шахбанов:

– Дагестану необходима стратегия развития строительного комплекса. На сегодня в республике самая низкая обеспеченность населения жильём. Нам нужно строить много и масштабно. Все планы необходимо связывать со стратегическими документами. Однако пока в Дагестане как не было, так и нет управляемости строительным комплексом.

Абдулмуъмин Ибрагимов:

– Здесь среди нас есть руководитель фонда, который может рассказать о работе по защите прав дольщиков – людей, которые пострадали в результате незаконной застройки наших городов. Хотелось бы послушать, как обстоят дела с этим.

Акрам Бабатов:

– Скажу, что по результатам работы Правительственной комиссии, в том числе Дагестанского фонда по урегулированию обязательств застройщиков, перед участниками долевого строительства за 2021 год в связи с принятием исчерпывающих мер по введению в гражданский оборот из общего списка 457 незаконно возведённых многоквартирных (МКД) исключено 154 МКД, на которые в судебном порядке получены решения о признании права собственности.

По оставшимся МКД сейчас фонд также продолжает работу по введению их в гражданский оборот. На базе фонда организована рабочая группа из представителей администраций городских округов, Дагестанстата, Дагтехкадастра, Росреестра, Госжилинспекции, ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний.

Сегодня проводится интенсивная работа по Махачкале, в частности по 197 МКД из списка 226, строительство которых завершено, но по ним отсутствует правоустанавливающая документация и они будут проходить процедуру по признанию права собственности в судебном порядке и введению их в гражданский оборот по алгоритму, применённому к 154 объектам в 2021 году.

Абдулмуъмин Ибрагимов:

– Какова роль ресурсоснабжающих организаций в этом вопросе?

Акрам Бабатов:

– Ресурсоснабжающие организации проводят работу по определению видов договоров (индивидуальные или общие), заключаемых с жильцами, проживающими в указанных МКД, а также механизмы и способы подключения домов к техническим условиям (оплата, порядок).

Управляющие компании устраняют замечания ФАУ «Роскапстрой» по 154 МКД для последующего представления дефектных актов совместно с Госжилинспекцией и муниципалитетами.

На последних заседаниях рабочей группы обсуждался вопрос о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также определения платы за такое подключение (технологическое присоединение), в связи с чем управляющие компании совместно с ресурсоснабжающими организациями проводят выезды по МКД для выяснения наличия технической возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Управляющей компанией ООО «21 век» представлены промежуточные дефектные акты по 20 многоквартирным домам из списка 154 с указанием проведённой и проводимой работы по устранению замечаний ФАУ «Роскапстрой».

Из 154 МКД, исключённых из списка 457, на территории Махачкалы расположено 146 МКД, Каспийска – 7, Дербента – 1.

Также нашим Фондом совместно с Минстроем РД проработаны планы мероприятий («дорожных карт») по введению в гражданский оборот 226 МКД, строительство которых завершено, но по ним отсутствуют судебные решения.

Из 226 МКД на территории Махачкалы расположено 196 МКД, в Каспийске – 10, Буйнакске – 5, Дербенте – 11, Кизляре – 1, Дагестанских Огнях – 2, Избербаше – 1.

Фонд постоянно взаимодействует со всеми членами Правительственной комиссии, актуализирует информацию, представляет в органы власти отчёты, готовит протоколы заседаний Правительственной комиссии и др. Совместно с рабочей группой планируем ввести в гражданский оборот все оставшиеся МКД, решив возникающие в этой работе вопросы во время выездов на места сотрудников ресурсоснабжающих организаций, администраций и управляющих компаний по каждому МКД.

Абдулмуъмин Ибрагимов:

– Обнаружены ли новые факты незаконных построек?

Акрам Бабатов:

– На сегодняшний день, согласно представленным Прокуратурой Республики Дагестан и администрациями муниципальных районов и городских округов спискам самовольно возведённых домов на территории РД, дополнительно выявлено 135 МКД, которые необходимо привести в соответствие с требованиями градостроительного законодательства для дальнейшего их ввода в эксплуатацию.

По предварительным сведениям, 95 МКД из 135 являются незаселёнными, 24 МКД – заселено. 97 МКД находятся на стадии строительства (незавершённые), по 22 МКД строительство завершено, по остальным 16 МКД возникли проблемы с идентификацией объектов строительства ввиду отсутствия кадастровых номеров и точных адресов.

Из 135 МКД на территории Махачкалы расположено 125 МКД, Буйнакска – 1, Хасавюрта – 2, Каспийска – 3, Дербента – 3, Избербаша – 1.

Абдулмуъмин Ибрагимов:

– Что делается в связи с этим? Сколько человек в итоге пострадали?

Акрам Бабатов:

– Сотрудники фонда выезжают по указанным многоквартирным домам для визуального осмотра и их фотофиксации.

На сегодня реестр по 135 МКД направлен в администрации муниципальных районов и городских округов, а также направлены запросы в ресурсоснабжающие организации (ПАО «Россети Северный Кавказ» – «Дагэнерго», ОАО «Махачкалаводоканал», ООО «Газпром межрегионгаз Махачкала») о предоставлении сведений о наличии/отсутствии технических условий подключения по 457 и 135 самовольно возведённым многоквартирным домам к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения.

Для социальной поддержки граждан – участников строительства, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных домов, перед которыми застройщики не выполнили свои обязательства по завершении строительства домов, фондом также подготовлен проект закона Республики Дагестан «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Республики Дагестан и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Республики Дагестан», он находится на согласовании с Минстроем РД для дальнейшего направления в соответствующие органы.

P. S. Практически двухчасовой разбор причин незаконной застройки дагестанских городов плавно перешёл в поиск возможных разрешений данной проблемы. По поводу этого Бурлият Токболатова, подводя итоги дискуссии, отметила, что решение прежде всего лежит в плоскости права. Закон должен работать, сказала она, а его исполнение в компетенции правоохранительных органов. Будет законность, будет и порядок.

Сапарбейг Абдуллаев в своём резюме заявил, что безвыходных ситуаций не бывает. Всегда есть решения, сказал он, и для того, чтобы они реализовались, нужно действовать сообща и поддерживать усилия руководства республики в этом вопросе.

Абдулмуъмин Ибрагимов акцентрировал важность внимания к пострадавшим людям (из списка признанных незаконными 457 многоэтажных домов). Председатель Общественный палаты РД также считает, что те дома, которые безопасны для проживания, нужно сдавать в эксплуатацию, а дома, требующие укрепления – реконструировать. Если нет такой возможности, пострадавшим гражданам следует компенсировать их издержки земельными участками или иными мерами поддержки.

Махач Алиев и Акрам Бабатов призвали всех участников строительного процесса не игнорировать существующие нормы и правила. Али Шахбанов предостерёг от профанации насущных проблем строительной отрасли. Всё само по себе не рассосётся, считает он, предлагая опираться на знания и опыт специалистов, строителей, дав им, наконец, возможность для комплексной застройки территорий.

Суть ясна, остаётся браться за дело. И желательно незамедлительно.