Кто хозяин общежития?

Следует признаться, что пик строительства общежитий в нашей стране пришелся на 50—60-е годы прошлого века. Тогда коммуналки росли как грибы после дождя. С такой же скоростью в них вселялись многочисленные граждане, большинство из которых приехало из сел в города строить, прясть, точить и печь. Выражаясь красиво, — граждане селились в общаги, чтобы строить светлое будущее, в котором каждый должен был получить свое собственное жилье. Его пообещали дать к 2000 году каждой семье. Но не вышло. После этого общаги благополучно перебрались в третье тысячелетие.

Сегодняшнее население коммуналок — это люди с небольшим достатком или откровенно бедные. Одни живут от получки до получки, другие на пенсию, третьи вообще непонятно, на что существуют. Поэтому коммуналка сегодня звучит, как диагноз.

Выходит, общаги — это навсегда?

Жителей коммуналок объединяет одно: там они оказались по стечении обстоятельств и живут, потому что другого выбора нет. У одних — пока нет, у других — никогда не будет. Когда коммуналки были «в законе», общежитием называли «помещение для совместного проживания лиц, обычно работающих на одном предприятии, обучающихся в одном учебном заведении». С тех пор все поменялось. Исчезли многие предприятия или стали другими.

Сколько людей сегодня в нашей стране проживает в общежитиях? Оказывается, это точно никто не считал. Эксперты говорят осторожно: то ли миллион, то ли два. А это ни много ни мало — каждый десятый житель страны. Коммунальные люди фактически бесправны. В процессе приватизации государственные общежития постепенно превратились в собственность акционерных обществ или частных лиц. А значит, новые хозяева могут теперь безнаказанно перепродавать, сдавать в аренду и перепрофилировать «свое здание» бессчетное количество раз. В прессе замелькали сюжеты, когда бывшие общаги начали продавать вместе с жильцами.

Уполномоченный по правам человека в РФ Владимир Лукин на слушаниях в Госдуме по коммунальным вопросам назвал такую цифру:

— Количество жалоб, связанных с нарушениями прав жильцов общежитий, лишь за 5 месяцев текущего года выросло, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, на 34 процента. Раньше человек мог отработать на предприятии 10 лет и знал — его из ведомственного общежития на улицу не выгонят. А теперь «благодаря» новому Жилищному кодексу он лишился этого права. В то же время людям навязывают коммерческие услуги найма жилплощади, и цены при этом, естественно, «рисуют» какие хотят.

Несколько лет назад при переходе к рыночной экономике в нашей республике, как по всей стране, общежития, детские учреждения, жилищно-хозяйственные коммуникации и другие объекты культурно-бытового назначения многие предприятия снимали со своего баланса и передавали в ведение муниципальных образований. Людям, живущим в таких общежитиях, в какой-то степени повезло. Им администрации муниципалитетов разрешили приватизировать жилплощадь комнат общежитий, в которых они проживают, и стать их собственниками. Так, люди, которые работали на заводе имени Гаджиева и жили в общежитиях, после передачи их на баланс Махачкалинской городской администрации давно приватизировали комнаты, в которых они проживали, и стали их собственниками. Правда, по-прежнему им не удалось избавиться от единственного санузла в конце коридора и одной кухни на весь этаж. Повезло в этом отношении живущим в семейных общежитиях: здесь у семьи своя кухня и свой санузел.

К сожалению, такая удача выпала на долю не всех граждан, проживающих в общежитиях. Руководители ряда предприятий в период ваучеризации «прихватизировали» не только собственность, принадлежащую хозяйствующим субъектам, но и общежитии. Нынче на территориях «прихватизированных» предприятиями общежитий воздвигают многоэтажные жилые дома, выселяя бывших их работников из комнат, в которых они жили десятилетиями.

Проблем в последние годы у жильцов общежитий очень много. Одна из серьезных — как стать хозяином своей комнаты? Как разобраться в море законов и правовых актов, когда по одним документам вроде все можно, по другим – невозможно, а в итоге получается, что ничего нельзя. Тогда остается последняя инстанция — суд. Но если и он не поможет, надо идти в главный суд страны. Что люди и сделали.

Три жильца столичного общежития обратились в Верховный суд с иском к департаменту жилищной политики и крупному московскому комбинату, которому принадлежит здание.

Истцы жили в 18-метровой комнате с 1992 года и были там прописаны. Комната была в квартире бывшей семейной общаги комбината. Люди хотели получить договор социального найма, чтобы приватизировать квадратные метры, но департамент им отказал. Кузьминский районный суд с чиновниками согласился, как и Мосгорсуд, который оставил предыдущее решение в силе. Верховный суд, куда дошли граждане, эти решения отменил и сказал, что «судами допущены существенные нарушения норм материального права». И вот как это доказал.

Решая спор, прежние суды исходили из того, что никаких решений о передаче здания общежития, которое было на балансе комбината, в муниципальную собственность не принималось. Значит, никакой приватизации комнаты быть не может. Об этом говорит 7-я статья Жилищного кодекса. В ней сказано — если строение не относится к государственному или муниципальному жилфонду, значит, граждане пользуются жильем без договора социального найма. А приватизировать можно лишь жилье, на которое есть такой договор, и где хозяин — государство.

На это Верховный суд заметил — есть Закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»(№ 189-ФЗ). Там сказано — общежития, которые принадлежали госпредприятиям, учреждениям и переданы в другую собственность, утрачивают статус общежития. И к ним применяется правовой режим, который установлен для жилья, предоставленного по договорам социального найма. А банальное отсутствие таких бумаг, как подобный договор, и решение об исключении дома из специализированного жилфонда не может быть препятствием для реализации прав людей.

Главный суд страны подчеркнул, здание, где живут люди, находится в собственности юридического лица — комбината. Но никаких доказательств этому в материалах дела Верховный суд не нашел. Нашел другое — по свидетельству о праве собственности комбинатом приватизировано несколько зданий на одной улице. Но общаги в перечне приватизированных зданий нет. А это для правильного решения спора — главное.

Когда людям отказали, то суды говорили, что их жилье находится в частном жилфонде. Изменить это нельзя и выдать договор соцнайма в такой ситуации невозможно. Но в измененной статье 18 Закона о приватизации жилищного фонда (от 1992 года) сказано, что если предприятие меняет форму собственности, то жилищные права граждан, в том числе и на приватизацию, сохраняются. А по Указу Президента (№ 8 от 10 января 1993 года) запрещено включать жилфонд в состав приватизируемого предприятием имущества.

Поэтому комбинат не должен был включать общагу в объект приватизации. А если его и включили, то это не должно влиять на жилищные права граждан на бесплатную приватизацию. Таким образом, отказ жильцам бывшей общаги признан незаконным. Верховный суд признал их полное право на возможность стать хозяевами своих квадратных метров.

От редакции:

Не в пример москвичам жители дагестанских общежитий крайне редко обращаются в суд в подобных ситуациях. А зря! Приведенный в статье случай показывает, что при определенной настойчивости и юридической грамотности отстоять права на свое жилье вполне реально.