«Бетонные» джунгли: кто виноват?

Год назад застройщиков об ужесточении мер по борьбе с незаконным строительством предупредил и Глава Дагестана Владимир Васильев. Не перестают бить тревогу и эксперты, в один голос утверждающие, что массовая и зачастую некачественная застройка ввиду высокого уровня сейсмоопасности региона — мина замедленного действия.

Посетившая в начале 2018 года Дагестан руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Виктория Абрамченко заявила, что в ходе проверок в республике выявлены серьезные реестровые ошибки, отсутствие качественной градостроительной документации и нарушения земельного законодательства. Не стоит забывать и о том, что ввиду тотальной застройки Махачкалы колоссальная нагрузка падает и на ветхие коммунальные сети города, нуждающиеся в серьезной реконструкции.

Чтобы рассказывать своему читателю о конкретных примерах незаконного строительства в Махачкале, «Дагестанская правда» открывает на страницах газеты специальную рубрику. И сегодня мы расскажем о споре, возникшем между двумя владельцами земельных участков в Приморском жилом районе столицы и в дальнейшем переросшем в затянувшееся судебное разбирательство. Поможет нам в этом практикующий махачкалинский адвокат Лариса Абдусамадова.

Спорные метры

Как рассказала адвокат, ее клиент Ш. Хакимов в 2014 году купил земельный участок, расположенный в микрорайоне М 2 Приморского жилого района г. Махачкалы, общей площадью 6 соток. Документы на землю прошли правовую регистрацию, и участку, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), был присвоен кадастровый номер 05:40:000067:6723. Спустя год он построил на этом участке 6-этажный многоквартирный (1-подъездный) дом, о наименовании которого также указано в выписке из ЕГРН. Казалось бы, все здесь чисто и прозрачно. Но в августе 2018 года владелец соседнего земельного участка М. Гамзаев обращается с гражданским иском в Ленинский районный суд г. Махачкалы и просит обязать Ш. Хакимова снести самовольно возведенный 9-этажный многоквартирный (1-подъездный) дом, который построен ответчиком на принадлежащем ему, М.Гамзаеву, земельном участке с кадастровым номером 05:40:000067:1987 (согласно выписке из ЕГРН).

– Иск Гамзаева я не признала и попросила суд отказать в его удовлетворении. В ходе процесса мною было указано, что истец владеет земельным участком в мкр Г-1 (участок 2) Приморского жилого района г. Махачкалы площадью 450 кв. метров с кадастровым номером 05:40:000067:1987 (согласно выписке из ЕГРН), предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Было установлено, что первоначально Гамзаев купил этот участок в 2015 году, после чего продал его Л. Омаровой. В 2017 году он вновь зарегистрировал право на эту землю на основании договора купли-продажи от 26 января. Хакимов же построил 6-этажный многоквартирный жилой дом (с техническими условиями на подключение электроэнергии, водоснабжения, канализации и др.) на земельном участке 600 кв. метров, который принадлежит ему на праве собственности и расположен совсем в другом микрорайоне – М 2. Здесь стоит отметить, что дом, построенный моим клиентом, является границей между микрорайонами Г-1 и М 2, – отметила Л. Абдусамадова.

По ее словам, не в пользу Хакимова говорит лишь один факт – это неуточненная граница. Но здесь его вины нет, так как неправильно была проведена регистрация.

– Кадастровый учет дом, построенный Хакимовым, прошел в ноябре 2015 года, – продолжает свой рассказ адвокат. – В материалах дела имеется выписка из ЕГРН, и в графе «сведения об объектах недвижимости» указано, что на участке под №391 мкр М 2 Приморского жилого района построен 6-этажный много­квартирный дом. Кроме того, в материалах дела имеется технический паспорт на 6-этажный многоквартирный дом.

В ходе судебного заседания Хакимов заявляет ходатайство о производстве экспертизы, которая должна была определить, имеется ли факт наложения земельных участков. Однако суд отказывает в ее проведении. Добавлю, что в этом 6-этажном доме все квартиры уже не только проданы, но и заселены. Суд отказывает также и в привлечении к рассмотрению дела собственников квартир.

Неоднозначное решение

По итогам судебного разбирательства судья вынес решение о сносе 9-этажного многоквартирного дома (другой застройщик, другой участок. – Прим. автора), построенного практически вплотную к дому Хакимова (смотрите на снимке). В решении указывается, что Гамзаев представил суду доказательство, подтверждающее обоснованность заявленного им иска. Но при этом суд не принял во внимание материалы дела, в которых указывается, что Хакимовым построен 6-этажный дом, а мы в ходе процесса неоднократно об этом заявляли. Кроме того, в 2015 году решением суда за Хакимовым было закреплено право собственности именно на 6-этажный дом. Это может говорить только о том, что суд даже не удосужился изучить внимательно материалы дела, – подчеркнула адвокат.

Воспользовавшись своим правом, Хакимов и его защитник обжаловали данное решение в Верховном суде Дагестана.

– В жалобе было указано, что истец не представил доказательств того, что его права нарушены и что оспариваемое строение возведено на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности. Принимая земельный участок по передаточному акту, составленному 26 января 2017 года, Гамзаев должен был увидеть, что на якобы его земле уже возведено 6-этажное строение. Тогда же он должен был поинтересоваться, имеются ли еще правообладатели на этот участок, так как права на квартиры в этом домостроении были зарегистрированы в феврале 2016 года, что подтверждается свидетельствами о регистрации права. Кроме того, на момент первоначальной покупки участка в 2015 году Гамзаев никаких претензий Хакимову не предъявлял, хотя последний на своем участке уже возводил строение. Претензии последовали лишь после 31 января 2017 года, когда Гамзаев обратился в кадастровую службу с заявлением об исправлении ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости. Между тем в материалы дела не представлено допустимых доказательств, что земельный участок, на который претендует М. Гамзаев, и земельный участок, ранее принадлежавший Ш. Хакимову, являются одной и той же землей.

Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства защиты Ш. Хакимова о привлечении к участию в деле третьих лиц – собственников квартир в спорном домостроении, чье зарегистрированное право собственности М. Гамзаевым не оспорено, – изложила выдержки из текста жалобы Л. Абдусамадова.

Повторный процесс

Верховный суд РД взялся рассматривать это гражданское дело на правах первой инстанции.

– Верховный суд отменил решение Ленинского райсуда г. Махачкалы, приняв во внимание, что к процессу не были привлечены собственники квартир, – отмечает Л. Абдусамадова. – Он привлек к делу собственников жилья, которые выразили недоумение тем, что в деле фигурирует 9-этажный дом, когда они проживают в 6-этажном. Кроме того, суд удовлетворил ходатайство М. Гамзаева на проведение экспертизы, который должен был с ее помощью доказать, что нарушены его права. Странно, но экспертиза установила, что на земельном участке в мкр Г-1, который принадлежит Гамзаеву, построен именно 9-этажный дом. Хотя, повторюсь, Ш. Хакимов построил 6-этажный дом, в настоящее время полностью заселенный. При этом стоит отметить, что не все жильцы покупали квартиры непосредственно у моего клиента. Имеются и другие собственники, чьи права тоже могут быть нарушены.

И снова 9-этажный дом

Несмотря на то, что наложение зафиксировано на площади 200 кв. метров, Верховный суд все равно выносит решение снести 9-этажный дом. При этом экспертиза не уточняет, в каком именно месте произошла накладка. Важно отметить и то, что если имеются накладки по земельным участкам, то вопросы необходимо адресовать кадастровой и регистрационной службам, которые и допустили эту несогласованность. Куда же в это время смотрели все ответственные органы?

Согласно букве закона, в случае постройки дома и последующего обретения права собственности на квартиры его жильцами земельный участок под этим зданием переходит в их владение. Учитывая это, Хакимов обращается с заявлением в многофункциональный центр (МФЦ), в котором указывает необходимость передачи земельного участка в собственность жильцов построенного им 6-этажного дома. Но у нас почему-то право на земельный участок передают администрации города. Учитывая это обстоятельство, Верховный суд РД не привлекает к рассмотрению дела администрацию города, которая, возможно, была бы против сноса домостроения, и, повторюсь, выносит решение о сносе 9-этажного дома, – подытожила адвокат.

Кто виноват?

Учитывая то, что микрорайоны Г-1 и М 2 Приморского жилого района Махачкалы, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, практически полностью застроены многоэтажными многоквартирными домами, напрашивается вопрос, кто должен нести ответственность за допущенные нарушения? Ведь зачастую самовольное и незаконное строительство этих домостроений с допущенными нарушениями земельного законодательства, строительных и пожарных норм и правил велось с 2013 года. Да, на сегодняшний день судами вынесены решения на снос домов, но что в этой ситуации делать собственникам квартир? Не спорю, они также допустили ошибку, купив жилье без документов, но ведь никто им в этом не препятствовал… Все организации, ведомства и структуры, обязанные пресекать подобные нарушения, бездействовали и равнодушно наблюдали за происходящим произволом и беззаконием. В итоге от их бездействия теперь страдают простые граждане.

Всё вышеописанное лишь одна из страниц огромной книги о незаконном строительстве, которое наблюдается в столице Дагестана. Мы же продолжим знакомить читателя с ее содержанием в последующих номерах нашей газеты.