Что собой представляет ипотека?

Что есть ипотека — социальное благо или экономический механизм? Для многих российских граждан приобретение квартиры остается заветной мечтой. Совсем необязательно копить на нее всю жизнь — можно, как поступают во всем цивилизованном мире: купить ее в кредит и справить новоселье уже сейчас.

Ипотека становится все более популярной. Для многих на сегодняшний день это единственный способ приобретения собственного жилья. Но незнание определенных фактов пугает и отталкивает людей от идеи приобретения квартиры за счёт использования ипотечных средств. Хочется сказать: ИПОТЕКА — ЭТО ПРОСТО, УДОБНО И ВЫГОДНО!

Приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита в странах Западной Европы и США достигает 96%. В России этот показатель не превышает 3 — 5%. Но история развития ипотечного рынка в США, например, насчитывает несколько десятилетий. А в России ипотека появилась лишь в 1998 г. после принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Между тем согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «…формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики…». В Послании Президента Федеральному Собранию от 26.05.2004 г. также говорится «… жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан…», «…ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами…». В указанной Концепции обозначены необходимые условия развития ипотечного кредитования как в системе права, так и в экономике.

Законодательство об ипотеке представляет собой всю совокупность правовых норм, содержащихся не только в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) и в Федеральном законе от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), но и в ряде других специальных законов, не учитывать положения которых невозможно при применении ГК РФ и Закона об ипотеке.

Одним из способов обеспечения обязательств, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, является залог. Сущность залога заключается в предоставлении кредитору права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества должника. Законодательство различает залог движимого и недвижимого имущества (ипотеку).

Залог недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В первую очередь предметом регулирования Закона об ипотеке являются правоотношения между залогодателем и залогодержателем по поводу предмета залога.

Теперь рассмотрим порядок заключения ипотечной сделки под залог имеющейся в собственности недвижимости:

1. Потенциальный заемщик обращается в банк с заявлением о предоставлении кредита, к которому прилагает документы, подтверждающие его доход, а также документы на предполагаемый объект залога, и оплачивает рассмотрение его заявления кредитным комитетом банка по действующим в нем тарифам.

2. После получения решения кредитного комитета банка о возможности выдачи кредита заемщик обращается в оценочную компанию, указанную банком, для оценки передаваемого в залог недвижимого имущества и представляет в банк отчет об оценке предмета залога.

3. После получения отчета об оценке предмета залога банк определяет окончательную сумму кредита. Ее размер — не выше 70 % от оценочной стоимости жилого дома или квартиры и не более 60 % в случае передачи в залог земельного участка.

4. До заключения кредитного договора заемщик должен заключить договор страхования жизни и здоровья, а также недвижимости, передаваемой в залог, со страховой компанией, указанной банком. До выплаты кредита последний является выгодоприобретателем по данному страховому договору. Стоимость ипотечного страхования зависит от возраста и состояния здоровья конкретного заемщика, а иногда — от особенностей объекта недвижимости. Наблюдается устойчивая тенденция к постепенному снижению ставок страхования, и в настоящий момент его стоимость составляет в среднем 1 % от страховой суммы.

5. После определения суммы кредита и оплаты страховки банк и заемщик заключают кредитный договор и подписывают договор ипотеки недвижимого имущества, передаваемого в залог. Заемщик должен оплатить сбор банка за предоставление кредита, нотариальный тариф (нотариальное удостоверение договора ипотеки в настоящий момент необязательно, но многие банки настаивают на такой процедуре) и государственную пошлину за регистрацию договора ипотеки. Если банк в своей работе использует закладную, то при подписании договора ипотеки заемщик ее подписывает. Договор ипотеки и закладную передают в органы государственной регистрации.

6. После внесения органами государственной регистрации записи об обременении объекта недвижимости залогом в пользу банка и выдачи банку экземпляра договора ипотеки и закладной банк выдает заемщику кредит. На этом ипотечная сделка заканчивается и начинается обслуживание кредита.

Главное требование к заемщику в процессе обслуживания кредита: погашать кредит и начисленные проценты в размере и сроки, указанные в кредитном договоре. Никаких ограничений на использование заложенной недвижимости банк, как правило, не налагает. До тех пор пока заемщик добросовестно платит, банк не станет пользоваться своим правом залогодержателя и проверять состояние заложенного объекта недвижимости, а также запрашивать дополнительную отчетность или документы. На самом деле он просто забудет о существовании заемщика. Задача банка — автоматически списывать со счета последнего платежи в погашение кредита до тех пор, пока платежи поступают вовремя. Что происходит в том случае, когда заемщик перестает платить по кредиту, — тема другой статьи.

Мировой финансовый кризис внёс неоспоримые коррективы во все сферы экономики. При этом самые серьёзные изменения затронули взаимоотношения между заёмщиками, их поручителями и кредитными организациями. В особенности остро стоит проблема ипотечного кредитования. Многие заёмщики потеряли свои рабочие места, лишились собственного бизнеса и не имеют возможности вносить плату по ипотечным кредитам. Банки между тем также попали в сложную ситуацию, не получая регулярных платежей по ранее предоставленным ипотечным кредитам. Государство предпринимает реальные шаги для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Воплощать эти шаги в жизнь будет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами и сервисными агентами. Дополнительно в 2009 году будет создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое также займется оказанием помощи заемщикам в период кризиса.