Купить PDF-версию
14:07 | 19 марта, Вт
Махачкала
X
12:15 27.11.2020

Отражение реальной экономики

Гаджимурад Алиев, директор ООО «Институт профессиональной оценки», кандидат технических наук, действительный член Российского общества оценщиков
Выпуск - 2020 №259-260
39

27 ноября оценщики России отмечают свой праздник – День оценщика. Эта профессия стала востребована в условиях становления рыночных отношений. Оценочная деятельность в Дагестане начала развиваться в 1995 г., когда Минюст РД зарегистрировал первую профильную компанию «Агентство по оценке недвижимости». Оценка имущественного комплекса предприятий была необходима в тот период – началась их приватизация.

Когда в 1995 году я решил создать «Агентство по оценке недвижимости» и посвятить себя этой профессии, коллеги посмеивались, считая эту затею несерьезной. Но в процессе обучения этой специальности в Финансовой академии при Правительстве РФ я познал ранее неизвестные мне рыночные механизмы создания, оценки бизнеса, необходимые для успешной деятельности в современных условиях.

К сожалению, многие наши руководители за период становления рыночных отношений не смогли в силу амбиций или отсутствия финансовых средств овладеть основами рыночных механизмов ведения бизнеса, что в итоге приводит к накапливанию долгов и неплатежеспособности оцениваемых предприятий. По данным зарубежных аналитиков, 80% несостоятельности предприятий связано с качеством правления бизнеса. Отсюда и не вполне адекватная низкая рыночная стоимость бизнеса оцениваемых предприятий ввиду того, что долги вычитаются из общей стоимости активов.

Часто в СМИ проходит информация о якобы заниженной стоимости продаваемых предприятий, зданий, земли – без глубокого анализа экономического состояния приватизируемых госструктурами предприятий, что сказывается на репутации оценщиков. Здесь необходимо уяснить следующую закономерность: государственные предприятия управляются руководителями, назначенными властными структурами на правах доверительного управления. Если предприятие не ведет успешный бизнес, а накапливает долги, то наиболее целесообразным является его продажа на аукционе по рыночной стартовой стоимости, определенной независимым оценщиком. И только после продажи долги государства для погашения переходят к предпринимателю, выкупившему предприятие на аукционе.

Интересным является запрет на продажу в частную собственность сельскохозяйственных участков земель. Мы единственная в РФ республика, где действует такой запрет. В других регионах уже сформировалась определенная рыночная стоимость, зависящая от капитализации дохода, т.е. получения прибыли от реализации сельхозпродукции. Например, в Чувашии стоимость 1 га сельхозземли стоит 1 млн руб., а у нас кадастровая стоимость подобного участка составляет около 30000 руб., а рыночная почти в десять раз больше.

На местном уровне возникает много споров по поводу применяемых оценщиками подходов для определения рыночной стоимости бизнеса, недвижимости, транспорта. Некоторые утверждают, что оценку можно производить постсоветскими методами. К примеру, 3-комнатная квартира на пр. Ленина в Махачкале, оцененная таким образом, на сегодняшний день стоит 5-6 тысяч долларов, а по рыночному подходу с учетом спроса и предложения – 70 тысяч долларов и более.

Стоит подчеркнуть, что в процессе рыночной оценки для приватизации предприятий стоимость основных фондов, зданий, сооружений, транспорта, оборудования и т.д. была увеличена в 2-10 раз, что является весомым вкладом оценщиков в рост экономики РД, ведь чем выше стоимость, тем больше будет вложено в экономику.

В области оценки бизнеса можно сделать выводы: немало крупных инвестиционных проектов с большими вложениями оказались под угрозой банкротства, закрываются ранее успешно действующие крупные и малые предприятия, падают темпы строительства, растет количество незавершенных объектов. Все эти негативные явления приводят к тому, что пакеты акций предприятий РД не котируются на рынке, т.е. не имеют спроса, ликвидности. Немало акционерных обществ имеют большую кредиторскую задолженность. Из-за этого привлечение крупных инвесторов затруднительно.

Развивающийся в последнее десятилетие малый бизнес в основном ориентирован на торговую деятельность и в меньшей степени – на создание собственной продукции и товаров. Отсутствие производства импортозамещающей продукции на местах приводит к оттоку населения, особенного сельского, высокогорного, в крупные города Дагестана. При этом рыночная стоимость вторичного жилья и аренды в городах растет. Жители высокогорных сел, где нет газоснабжения, переезжают на зиму в города, а в теплое время уезжают обратно, из-за этого с/х земля и строения обесцениваются.

Для закрепления жителей села на местах нужно реализовать сельхозучастки в собственность, тогда жители могут инвестировать в производство, взяв кредит в банке, завещать землю детям, продать ее более эффективному предпринимателю. В этом случае частные инвестиции в сельхозпроизводство будут значительными. Но тут стоит помнить, что аренда земли во многом зависит от отношения местного руководителя к арендатору, а изъять участки можно под различными юридическими предлогами. И поэтому у многих отпадает желание инвестировать средства в сельхозпроизводство.

Одновременно с продажей сельхозземель в собственность необходимо наладить небольшие предприятия под руководством местного муниципалитета. Идея создания таких предприятий была изложена в «Дагестанской правде» в 2009 г., но не получила одобрения у муниципалитетов.

В то время кредиты в банках для сельских жителей выдавались очень легко, но некоторые не спешили их возвращать, покупая хорошие машины и квартиры. Но сейчас ситуация в банковской сфере ужесточилась, поэтому с кредитами стало сложно.

В СССР принимались меры по строительству в селах филиалов, цехов крупных предприятий с целью создания производственного цикла круглый год. Особенно запомнилась работа, проведенная в этом направлении Председателем Совета Министров РД А.М. Мирзабековым. Он непосредственно выезжал на место, привлекал руководителей районов, проектировщиков, строителей. Для изучения зарубежного опыта многие руководители были направлены в ФРГ. Но с его уходом работа в этом направлении была приостановлена, а сейчас многие здания этих филиалов, цехов не имеют рыночной привлекательности.

Отсутствие сельскохозяйственной производственной деятельности приводит к снижению доходной части районов. Должны быть разработаны конкретные бизнес-планы по каждому району. Руководитель должен иметь четкий план развития производственно-экономического потенциала в будущем.

В качестве примера можно указать на неэффективность оценки бизнеса в виде продажи овец в Иран. Если мы получаем за это определенные доходы и этим довольны, то их можно многократно приумножить – наладить переработку мяса, переработку шерсти, шкур на мини-производствах, что приведет к закреплению жителей села на местах и росту доходов муниципальных образований.

Стоит сказать, что дагестанские оценщики не привлекаются к оценке аренды природных ресурсов (песок, щебень, камень, глина), тарифов на воду, электроэнергию, газоснабжение и т.д. В других регионах, например, аренда местных ресурсов проводится с учетом рыночных условий. Руководители на местах, конечно, понимают, что справедливая рыночная аренда увеличит доходность местных бюджетов и она станет более прозрачной и понятой.

В целом по Дагестану можно говорить о растущей рыночной стоимости на недвижимость. Квартиры в Махачкале – от 35 до 100 тыс. руб. за 1 квадратный метр в зависимости от расположения и отделки. В жилых домах с земельным участком стоимость 1 кв. м колеблется от 50 до 120 тыс. руб. Земельные участки в городе стоят от 5 до 50 тыс. руб. за 1 кв. м. В других городах республики стоимость квартир и участков меньше.

В сельской местности цена ниже в среднем в 2,5-3 раза. Здесь следует отметить, что рост цен на жилье и аренду в городах обусловлен переездом сельских жителей. Не развита у нас практика соцнайма от муниципалитета, как в других странах, когда гражданин арендует квартиру по заниженной плате всю жизнь, что упрощает жизненные условия малоимущих граждан.

Стоимость 1 квадратного метра офисно-производственной недвижимости в Махачкале составляет от 20 до 100 тыс. руб. в зависимости от месторасположения и отделки помещения. Аренда 1 кв. м в офисах составляет в среднем от 300 до 1200 руб. в месяц. А из-за кризиса, связанного с пандемией, имеется тенденция к снижению арендных ставок.

Стоит сказать и вот о чем. По распоряжению Минэкономики РФ в 2018 году обязательным стало условие сдачи квалификационного экзамена. К сожалению, в связи с этим количество оценщиков в РД сильно уменьшилось. Например, из 28 членов Российского общества оценщиков только трое продолжили работу. Выпускники местного университета не справились с испытанием, что указывает на некачественную подготовку специалистов на местах.

В одной статье сложно охватить все проблемы взаимоотношений ветвей власти и независимых оценщиков, но эта работа не должна оставаться незаметной. Ведь цель одна – поднять доходность бюджета и экономики в республике.

Статьи из «Экономика»

«Прорывные» проекты республики

6
Как мы уже писали, недавно на стратегической сессии под...

Независимая оценка квалификации

16
Кадровый дефицит – одна из самых острых проблем для...

Ключевые задачи выполняются

14
Сегодня АПК Дагестана уверенно развивается по всем ключевым его направлениям. Это заслуга в...

Фермерство поддерживают грантами

27
На заре становления рыночной экономики в нашей стране...

Позитивная динамика

5
Министерство экономики и территориального развития РД подвело итоги за 2023 год и обозначило...

Цифровизация в республике активно развивается

23
На заседании коллегии Министерства...

Время строить по-новому

18
В сфере строительства, особенно в регионах, где активно развивается городская...