Переделывать – всегда дороже

Впрочем, в странах с развитой экономикой и высокой культурой, на которые мы оглядываемся, у которых учимся и которым подражаем, просто не поймут существа обсуждаемого нами вопроса. Но разве кто всерьез будет оспаривать то, что прежде чем обуться, следует надеть штаны, а пуговицы пиджака, пусть дорогого, красивого, следует застегивать лишь после того, как влезешь в рубашку. Уверен, об этом и у нас все прекрасно знают, однако, знание это и его применение, как говорят в Одессе, — две большие разницы. Хотя непоследовательность эта вызвана элементарной бедностью и безысходностью. 

Обстоятельства, сложившиеся в девяностые и решения в последующие годы о выдаче земель под индивидуальное строительство, в том числе и под строительство жилых многоэтажных домов, можно вполне объяснить благими намерениями властей. Возможно, цель и оправдала средства, ведь в результате распределения земель в Семендере, Новом Хушете, Новом Кяхулае, Ленинкенте обзавелись собственными домами тысячи и тысячи людей, но упущения, в результате которых полноценная коммунальная инфраструктура за эти годы там так и не была создана, достаточно серьезные.

Стихийное строительство жилья велось во вновь образовавшихся поселках с первых дней по «схемам» и « чертежам», гораздо позже замененным «генпланами», в которых очевидные недоработки и отсутствие необходимой для нормальной жизни людей «коммуналки», наконец, обозначались. Вырыв котлованы под фундамент, и навалив камня, здесь сначала строили, а уж потом, кто в складчину, кто индивидуально подводили к домам воду, электричество. Добавив конфликтов запоздалые «генпланы» отнюдь не решили коммунальных проблем, а стали поводом для перекройки участков и спекуляций землей в поселках, жильцы которых и по сей день судятся и собираются на митинги. Митингуют и по поводу сбоев в подаче воды и электричества; о прокладке канализационных сетей к домам окраин пригородных поселков, по всей видимости, здесь и мечтать не смеют.

Столица из-за сбоев в подаче электричества и аварий перегруженных сетей периодически погружается во мрак.

Очевидно, что возросшее потребление энергии и воды тяжким бременем легло на имеющиеся мощности ЖКХ столицы, и без того перегруженного и изношенного. В разросшейся Махачкале, практически уже слитой с городом Каспийск, сосредоточена чуть ли не половина городского населения Дагестана. Развивающийся город стремительно строится, а модернизация его коммунальной инфраструктуры отстает. Почему? Да потому, что главный застройщик практически на сто процентов частник, и для того чтоб ему хотелось вкладывать деньги в сферу «коммуналки», он должен быть уверен в прибыли. 

Бесполезно требовать этих вложений у муниципалитетов: при нашей бедности ожидать их нереально. МУПы же, обслуживающие это хозяйство, даже зарплат не могут своевременно выдать своим коллективам. Неплатежи, неэффективная организация производственной деятельности, отсутствие стимулов, зависимость от администраций — реалии сегодняшнего дня этих предприятий. Хорошо, что они хоть как-то поддерживают эти сети, производят ремонт. Средств от тарифов на большее и не хватает, к тому же они периодически застревают в ГЕРЦах. 

А какая прибыль, к примеру, при вложениях в «горводканал»? При существующих тарифах — никакой. Будет инвестор в существующих реалиях оплачивать прокладку новых труб взамен изношенных старых? Конечно же, нет, по крайней мере, пока не будут четко и ясно обозначены правила и условия возврата с прибылью вложенных им средств. Таких правил муниципалитеты до последнего времени предложить потенциальным инвесторам не могли. Государство же только в последние годы вплотную занялось этими проблемами. Согласно принятым законам, сегодня муниципалитетам необходимо реорганизовать МУПы, действующие в сфере ЖКХ, в акционерные общества, которые в конечном итоге и должны разрешить эти проблемы.

Примечательно то, что новшества, инициированные Президентом России В.Путиным и подкрепленные Федеральным Законом «О Фонде содействия реформированию жилищно -коммунального хозяйства», дошли и до нашей столицы. На днях Мэрией Махачкалы решено муниципальные унитарные предприятия жилищно-коммунального хозяйства города акционировать. Это реальный положительный сдвиг в решении накопивщихся за долгие годы в коммунальном хозяйстве проблем.

Для того, чтоб вновь созданные предприятия могли эффективнее осваивать и развивать изношенную инфраструктуру сферы коммунального хозяйства, государством проводится поэтапная либерализация цен на энергоресурсы, влияющие на тарифы ЖКХ. Их экономическая обоснованность поможет привлечь инвесторов в этот сектор экономики. Но процесс этот достаточно длительный, полная либерализация цен предполагается лишь к 2011 году, до этого времени необходимо готовить почву для инвесторов.

Прилив инвестиций в отечественную сферу коммунальных услуг руководство страны связывает так же со вступлением России в ВТО. Так называемые «концессионные соглашения», на основе которых объекты существующей инфраструктуры сдаются в эксплуатацию инвесторам, должны стать одним из главных инструментов оздоровления отрасли. Эксперименты с рядом европейских компаний, даже при существующих дотационных тарифах, в ряде регионов центральной России дают обнадеживающие результаты. Это, в свою очередь, увеличивает шанс участия в подобных проектах и Дагестана.

Пока же строящееся жилье в республике а это высотки в Махачкале и Каспийске, дома частного сектора в городах и поселках фактически остаются без пригодной для эксплуатации инфраструктуры. Вернее сказать, что она крайне перегружена и изношена и требует модернизации. В городе Дагестанские Огни и по сей день отсутствует канализация. Буйнакск испытывает хроническую потребность в воде. Пожалуй, только в Южносухокумске все с коммунальной инфраструктурой в порядке, но город это маленький, с населением всего лишь в 10 тысяч человек. 

Только в 2007 году (по информации Министерства строительства и ЖКХ РД), общий объем введенного в эксплуатацию жилья в Дагестане составил около 800 тысяч кв.м. А сколько его будет сдано в нынешнем? Судя по существующим темпам, не меньше. Но что значат эти слова «введено в эксплуатацию»? Львиная доля этих сооружений не имеет инженерных коммуникаций и жить в них еще долгое время будет невозможно. Подключение этих объектов к существующим сетям с теми мощностями, которые имеются, дело не просто хлопотное, оно достаточно проблематично. 

И без того Махачкала испытывает недостаток воды. Столица из-за сбоев в подаче электричества и аварий перегруженных сетей периодически погружается во мрак. О вони в прибрежных районах города от неочищенных стоков, сливаемых в Каспий, и вовсе вспоминать лишний раз не хочется.
 Так кто же это жилье будет «эксплуатировать»? Перекупщики и спекулянты? К нашему сожалению, именно они. Эти «нежилые» квартиры скупаются, в большей степени, оптовиками, отчего построенное на дорогой земле и дорогим строительным материалом жилье становится, в конце концов, еще дороже. Явление, которое, в свою очередь, при растущем спросе на жилье поддерживает заоблачные цены на земельные участки, и замыкает тот порочный круг, в котором оказался дагестанец, пока лишь мечтающий о доступности жилья. 

Специалисты вновь созданного министерства строительства и ЖКХ РД, пока безуспешно, пытаются разомкнуть этот круг. Каким же образом это можно сделать? Строительством альтернативного муниципального жилья.

Замысел прекрасен. Муниципалитетам остается не к выделяемым под застройку участкам подвести коммунальную инфраструктуру и победителям проведенного конкурса поручить предполагаемое строительство. Инвесторов, желающих участвовать в этом, в строительной отрасли, на сегодняшний день немало. Однако, дыры в карманах местных бюджетов сводят на нет суть подобных начинаний. Ни одному муниципальному образованию, за исключением столицы, осуществить это не по силам.

Речь идет о реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Ее выполнение могло сделать строительство жилья на уже подготовленных и обеспеченных коммунальной инфраструктурой участках дешевле. Согласно требованиям подпрограммы, Дагестан, в числе других регионов страны, должен был предоставить на рассмотрение «Росстроя» проекты, в которых на привлекаемые кредиты под подведение коммунальной инфраструктуры к участкам застройки, федеральным бюджетом предусмотрены субсидии. 

Проекты застройки двух микрорайонов в Каспийске конкурсный отбор прошли, однако оказалось, что получить финансирование федерального бюджета муниципалитеты, имеющие дефицит местного бюджета, не смогут даже под гарантии республики. В данной ситуации министерство считает необходимым пересмотр норм законодательства, устанавливающих эти ограничения муниципалитетам, в связи с острой необходимостью привлечения ими кредитных ресурсов.

Механизмом снижения цен на жилье в Дагестане могло бы стать также выделение под комплексные застройки земель из республиканского резерва с ее заблаговременным обеспечением необходимой коммунальной инфраструктурой. Так, к примеру, поступают в Татарстане. Эта республика, выделяя земли под строительство, привлекая инвесторов, остается в конечном итоге владельцем построенного жилья. Минуя ценовые спекуляции на земле и последующие перепродажи квартир, это является существенным фактором, сбивающим коммерческие цены на квартиры частных строительных компаний.

Там подобное жилье распределяется среди госслужащих и социально защищенных категорий населения. Нам же остается надеяться, что проект строительства «Немецкой деревни» на побережье Каспия, в которой помимо коммерческих объектов предусматривается строительство домов эконом-класса, хоть отчасти способен решить эти проблемы.

Возвращаясь к проблемам строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, стоит еще раз упомянуть о финансовой помощи Москвы, которая из года в год лишь увеличивается. Продолжается строительство таких крупных объектов коммунального комплекса республики, как третья нитка водовода Миатлы — Кизилюрт — Махачкала, идет реконструкция первой ее очереди. Строятся водоочистные сооружения в Махачкале и Каспийске, также канализационные очистные объекты этих городов. В ближайшей перспективе планируется завершить подведение третьей нитки коллектора от ГНС до ОСК, которая существенно разгрузит водоотводящие сети этих городов.

Финансирование этих строек придает оптимизм в том, что эти долгострои, наконец, будут сданы в эксплуатацию. Коммунальщики и застройщики ждут — не дождутся этого дня, но наверняка подключение к сетям уже построенных объектов, выявит массу недоработок. Аврала тогда все же не избежать. Помните, как было в нашем прошлом: мы всегда всё и вся планировали, а очевидное непременно упускали из виду. Скажем, наспех заасфальтированные улицы перекапывали несколько раз кряду, и рапортовали о проложенных километрах водопроводных труб и электрических линий. Реалии сегодняшнего дня иные, иные и «генпланы», но картина удивительно похожа.