Строительная отрасль: плюсы и минусы сегодняшнего дня

Высказать журналистам свое мнение по кризисной ситуации в строительстве в редакцию пришли первый заместитель министра строительства РД Мурад Алиев, президент СРО «Гильдия строителей СКФО» Али Шахбанов и заместитель руководителя Управления Правительства РД по капитальному строительству Айдемир Исмаилов.

Президент СРО «Гильдия строителей СКФО» Али Шахбанов:

– Врио Главы Дагестана Сергей Меликов 16 июня провел заседание Совета при Главе РД по развитию градостроительства и архитектуры, на котором детально были рассмотрены проблемные вопросы строительной отрасли, а также строительство объектов водоснабжения и водоотведения, социальных объектов на территории республики в рамках различных программ.

Говоря о главных проблемах, мешающих развитию отрасли, Али Шахбанов в числе первых отметил неурегулированность ценообразования и сметного нормирования в строительстве. С его слов, это привело к тому, что в 2020 году около 35% лотов на строительство объектов за счет средств госбюджета, выставленных на торговых площадках России, оказались невостребованными, а торги признаны
несостоявшимися.

– Также вследствие того, что в настоящее время индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР) необъективно отражают фактическую стоимость строительства объектов капитального строительства в республике, за 2020-й год из официально объявленных аукционных торгов на сумму 37,8 млрд руб. фактически состоялись торги и, соответственно, заключен 1101 контракт на сумму 27,9 млрд. руб. (73,7%), в том числе 64 контракта с организациями из других регионов на сумму 7,7 млрд руб.

Одной из причин низкой законтрактованности является то, что сметная стоимость строительства объектов, которые государственные органы власти выставляют на торги, существенно меньше реальной стоимости такого строительства. При этом никакое повышение стоимости строительных материалов, произошедшее во время исполнения госконтрактов, заказчиками не учитывается. Таким образом, компании, заключившие госконтракты на строительство бюджетных объектов, в лучшем случае могут остаться без прибыли, а в худшем – обанкротиться и уйти с рынка.

Другой не менее важной проблемой остается существующая контрактная система (ФЗ-44). Механизмы формирования начальной максимальной цены контракта игнорируют факторы реального ценообразования в строительстве, накладывая их на подрядчика, его предполагаемую прибыль. Подрядная организация несёт затраты на привлечение кредитных ресурсов, получение банковской гарантии, формирование компенсационных фондов. Дело в том, что в ходе строительства постоянно возникают вопросы, требующие оперативного решения. Не всегда проектная документация, прошедшая государственную экспертизу, отражает реальные виды и объемы работ.

К сожалению, ситуация в сфере госзакупок и в 2021 году оставляет желать лучшего. Всего с начала этого года основными государственными и муниципальными заказчиками РД объявлено 238 тендеров (81,79% от уровня за аналогичный период 2020 г.) на общую сумму 7,9 млрд руб. (62,79% от уровня за аналогичный период 2020 г.), по которым заключено всего 74 контракта на сумму 2,7 млрд руб. Есть ещё ряд проблем.

– С чем столкнулись наши застройщики с введением системы проектного финансирования, готовы ли строители Дагестана работать по новой схеме, и как это отразится на стоимости кв. м жилья?

– По новой схеме для получения кредита каждый застройщик должен защитить свой проект перед банком, минимальная рентабельность которого должна составлять 15%.

Строительная отрасль нашей республики из-за неготовности застройщиков и строительных организаций к переходу на механизм проектного финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу, дефицита земельных участков для комплексного освоения территорий, обеспеченных градостроительной документацией и инженерной инфраструктурой, отсутствием действенных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, оттока рабочей силы из-за пандемии коронавируса находится в застойном состоянии, и идёт спад ввода жилья в Дагестане.

А это не только банкротство фирм, безработица среди строителей, но и уничтожение производственных мощностей, потеря темпов строительства.

Минстрой РФ в рамках Указа Президента РФ сформировал новый план по строительству жилья до 2030 года. Теперь каждый регион знает, сколько должен построить в год в течение ближайших 10 лет. В Дагестане поставлена задача ввести за 10 лет 14,5 млн кв.м жилья. Согласно государственной программе «Развитие жилищного строительства в Республике Дагестан», в этом году в регионе планируется построить и сдать в эксплуатацию 950 тыс. кв.м жилья. Такие показатели объемов ввода не выполнить без застройки крупных микрорайонов. Это должны быть отдельные микрорайоны вне городской агломерации и со своей независимой инженерно-коммуникационной инфраструктурой.

По нашим оценкам, в республике застройщиков, соответствующих требованиям закона, не так уж и много. А это означает, что по мере завершения перехода на проектное финансирование строительства жилья экономика Дагестана рискует потерять целый сектор жилищного строительства: будут банкротства строительных компаний, сужение рабочих мест, уменьшение ВРП, рост стоимости 1 кв.м жилья и т.д.

Особый акцент в выступлении Али Шахбанова был сделан на ситуацию, связанную с приходом Главного военного строительного управления(ГВСУ) на строительный рынок Дагестана.

По мнению президента СРО «Гильдия строителей СКФО», подобная ситуация ставит в неконкурентные условия местные строительные компании. Также Али Шахбанов подчеркнул острую востребованность территорий комплексной застройки, в том числе для частного жилищного строительства.

В Махачкале и в других городах отказались от точечной застройки, и фактически заморожено все строительство. Без решения этой проблемы и наличия столь большого количество нерешенных вопросов строительная отрасль Дагестана не выживет, отметил Али Шахбанов.

Заместитель руководителя Управления Правительства РД по капитальному строительству Айдемир Исмаилов:

– Али Баширович правильно обозначил проблемы в строительной отрасли. Однако нужно признать, что они накапливались десятилетиями, они системные, и мы занимаемся их решением. Свидетельств тому много. Те же 457 незаконных многоквартирных домов. У нас было неуправляемое неконтролируемое строительство, что и вогнало отрасль в столь плачевное состояние. В той системе, которую мы имеем, решением этих проблем занимаемся мы. По поводу ГВСУ: у нас необходимость их привлечения возникла именно от подобной ситуации.

Если бы ее не было, не было бы неправильного отношения строителей к своей работе, то и необходимости в этом не было. Исходили из того, чтобы упростить процедуру строительства школ и садиков. Но при всем этом ГВСУ привлекает 100 процентов субподрядчиков из числа дагестанских строителей. Но и здесь мы вновь сталкиваемся с безответственностью строителей. Именно потому мы приглашаем Гильдию. Совместно выезжать на места и смотреть за ходом строительства объектов.

Не нужно говорить о проблемах. Проблемы создаются. Создаются искусственно, своими позициями, поступками. Когда разбираемся непосредственно на объекте, то все сводится к банальной безответственности. Такая картина, к примеру, на объекте в селе Рахата. Государство полностью выполняет свои обязательства. Вопрос в финансовой дисциплине. Для строителей сделано все. Все вопросы сняты. Мы ждем обратную связь, а ее, к сожалению, нет.

На вопрос, было ли эффективно вовлечение ГВСУ в строительство социальных объектов в Дагестане, Айдемир Исмаилов однозначно ответил: да, безусловно. В результате этого решения было взято большое количество обязательств, и это, по его мнению, обошлось меньшими проблемами для Дагестана. В то же время он признал, что есть объекты незавершенного строительства. Перечислив ряд уже сданных в строй объектов, сколько и какие именно «не завершены», он не назвал.

Первый заместитель министра строительства РД Мурад Алиев:

– Все проблема в том, что эти контракты на объекты были заключены еще 2018 году. Потом были еще вопросы финансирования. Изначально были разные позиции. Был вопрос: предоплату делать 90 процентов или 30 процентов? Позиция казначейства в 30 процентов была правильной. В итоге в 2019 году 66 объектов были зафрахтованы, и если бы 779 миллионов не были перечислены ГВСУ, деньги остались бы для республики. Уже в 2019 году строительство 20 детских садов должны были завершить, строительство же остальных только начаться, чтобы сдать их в 2020 и 2021 годах. Всего было 20 детских садов, 37 яслей и 22 школы. Из этих 22 школ – 16 у ГВСУ и 6 у дирекции. Все школы дирекции завершены и сданы в эксплуатацию, а вот остальные нет.

Почему наши строители не завершают строительство? Прежде всего потому, что не все строители могут прийти в ГВСУ и заключить контракты. У ГВСУ есть несколько компаний, которые уже заключили субподрядные и суб– субподрядные договора. Плюс здесь в том, что это позволяет выполнить кассовое освоение так же, как сроки заключения контрактов. В результате в 2020 году мы освоили по строительству 9 миллиардов рублей.

Минусы в том, что проекты не подходили для Дагестана по сейсмическим параметрам. Это типовые и уже устаревшие проекты из реестра Минстроя РФ для повторного применения. Еще минус был в том, что частые аресты счетов у ГВСУ мешали работе. На их разблокировку уходило много времени. Из-за недостаточной компетентности специалистов-строителей нам приходилось сопровождать их финансовые операции. Помешал также ковид, многое приходилось делать в ручном режиме, были проблемы с доставкой стройматериалов на объекты и массовый отток рабочих рук из ближнего зарубежья.

Но на дворе уже 2021 год. Все контракты заключены, авансированы. Теперь нужно строить, завершать строительство. Если говорить в целом о том, кто виноват, то обвинять только строителей было бы неправильно. Они играют по тем правилам, которые мы им устанавливаем и определяем.

Мурад Алиев также заметил, что наличие незавершенных объектов уже является серьезной проблемой, так как это требует целого ряда процедур корректировки и внесение поправок в бюджет. К примеру, в настоящем 26 объектов на сумму порядка 3 миллиардов рублей получили отрицательное заключение экспертизы.

PS. Выводы делайте сами!