Дагестанский парадокс. Почему при росте строительства цены на жильё не падают?

Позитивная статистика по вводу жилья, по мнению эксперта, не должна вводить в заблуждение. «За этими цифрами скрывается тревожная реальность, которую мы все видим на местах. Это реальность «завершённого прошлого», а не «стартующего будущего»», – отмечает Али Шахбанов. Большая часть сданного жилья – это проекты, замороженные ранее из-за кризисов и экономических неурядиц. Их завершение, безусловно, важно, однако это не решает системных проблем отрасли, а лишь временно маскирует их.

Ключевой проблемой, по мнению президента Гильдии строителей СКФО, является отсутствие оборотных средств у застройщиков. Дорогие и зачастую недоступные банковские кредиты, а также ограниченность программ доступной ипотеки создают серьезные препятствия для запуска новых проектов. Это, в свою очередь, приводит к снижению объёмов строительства и, как следствие, к дефициту предложения на рынке.

Еще одним важным фактором, влияющим на ситуацию, является низкий платежеспособный спрос. В условиях экономической неопределённости население предпочитает откладывать крупные покупки, в том числе приобретение жилья. Завершение старых проектов не создаёт нового спроса, что усугубляет ситуацию.

Необходимо запустить программу «Земля и План», направленную на упрощение процедур ввода в оборот земельных участков

Критическое отсутствие качественного предложения и планов развития территорий также является серьезной проблемой. В большинстве городов и районов республики отсутствуют понятные и утверждённые планы комплексного развития, что вынуждает застройщиков действовать разрозненно, собирая земельные участки по крупицам и сталкиваясь с длительными согласованиями и отсутствием необходимой инфраструктуры.

Все эти факторы в совокупности приводят к парадоксальной ситуации, когда при низком спросе цены на жильё не падают, а продолжают расти. Почему? Прежде всего, это происходит потому, что предложение новых проектов искусственно ограничено. «Нет массового выхода на рынок новых квадратных метров. Застройщик, который всё же запускает проект в условиях дефицита земли и высоких рисков, вынужден закладывать эти риски в цену. Мы имеем дело с дефицитным ценообразованием», – поясняет Шахбанов.

Для того чтобы разорвать этот порочный круг, необходимо перевести отрасль из режима «дозавершения» в режим «запуска». То есть, эксперт предлагает стратегию, основанную на создании благоприятных условий для старта новых проектов. По его мнению, это позволит снизить цены за счёт экономии на масштабе и возобновления конкуренции, загрузив смежные отрасли, такие, к примеру, как производство стройматериалов. И не только. Всё это позволит увеличить налоговые поступления и создать новые рабочие места.

Реализация подобной стратегии, по мнению эксперта, требует принятия двух конкретных шагов. Во-первых, необходимы чрезвычайные меры по обеспечению застройщиков ликвидностью и оборотными средствами, предоставив им целевые льготные программы финансирования, развивая проектное финансирование и предоставляя гарантийные инструменты.

Во-вторых, необходимо запустить программу «Земля и План», направленную на упрощение процедур ввода в оборот земельных участков и подготовку необходимой инфраструктуры за счёт государственно-частного партнёрства, а также на приоритетное утверждение планов комплексного развития территорий в каждом городе и районе республики.

Создав условия для массового старта новых проектов через решение проблем с оборотными средствами и предложением подготовленной земли с планом, подчеркивает Али Шахбанов, можно обеспечить реальный, а не статистический рост, сломать логику дефицита и начать снижать стоимость квадратного метра, которая, увы, всё стремительнее отрывается от реальных доходов наших граждан.