От «условного разрешения» к «полному запрету»

Согласно новым поправкам в Федеральный закон № 301-ФЗ устанавливается полный запрет на капитальное строительство в зонах затопления и подтопления. Ранее такие работы были возможны при условии создания инженерной защиты, теперь этот механизм не действует.

Как пояснил заместитель руководителя Управления Росреестра по РД Марат Абакаров, согласно новой редакции статьи 67.1 Водного кодекса РФ, в границах зон затопления и подтопления запрещается строительство любых объектов капитального строительства, за исключением самих сооружений инженерной защиты. Кроме того, введён отдельный запрет на освоение территорий в целях капитального строительства.

«Юридически зоны затопления и подтопления относятся к зонам с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Зона затопления — это территория, которая покрывается водой при половодье или паводке. Зона подтопления идёт параллельно ей, на расстоянии около 50 метров, и характеризуется поднятием грунтовых вод», — отметил заместитель руководителя Управления.

Ранее законодательство допускало строительство в таких зонах, если объект обеспечивался инженерной защитой — дамбами, дренажом, свайным фундаментом или подсыпкой. Теперь есть изменения.

Сначала защита, потом застройка

Для возможности застройки территории в зоне затопления или подтопления необходимо пройти две последовательные процедуры: выполнить инженерную защиту территории от негативного воздействия вод, получив соответствующие права на землю и строительство; прекратить существование ЗОУИТ решением Федерального агентства водных ресурсов (Росводресурсы).

Он отметил, что инженерная защита сама по себе запрет не снимает. Строительство возможно только после исключения сведений о зоне из государственных реестров. При этом важно понимать: даже если территория укреплена, зона продолжает существовать юридически, пока сведения о ней не исключены из ЕГРН.

Запрет распространяется в том числе на индивидуальные жилые и садовые дома. Это означает, что регистрация дома по «дачной амнистии» не является способом обойти запрет — Росреестр проверяет соблюдение ограничений ЗОУИТ.

Положительное уведомление о планируемом строительстве, полученное до 4 августа, само по себе не гарантирует последующее оформление дома. При рассмотрении уведомления об окончании строительства администрация проверяет ограничения, действующие на дату подачи этого уведомления.

Уже зарегистрированные дома автоматически с кадастрового учёта не снимаются. Однако по объектам, фактически построенным до 4 августа, но ещё не зарегистрированным, переходный порядок законом не установлен.

Что делать владельцам и покупателям

Необходимо проверять наличие зон затопления и подтопления в ЕГРН и НСПД перед приобретением участка, заключением договора подряда и началом строительства.  При этом проверять нужно не только пересечение зоны с земельным участком, но и попадание в неё конкретного пятна застройки.

Если зона пересекает только часть участка, а дом расположен за её границами, прямого запрета на размещение дома вне зоны нет.

Также важно учитывать, что строительство объектов инженерной защиты — дамб, берегоукрепительных сооружений, дренажных систем — остаётся разрешённым и является единственным исключением из нового запрета.