Особенности уборки несформированной территории под МКД

Под «несформированным» участком следует понимать земельный участок, не поставленный на кадастровый учет и не входящий в состав общего имущества.

В силу п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

По смыслу ч. 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» указанный собственник не праве распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Таким образом, собственники помещений, независимо от того поставлен ли земельный участок на кадастровый учет и перешел ли он в общую долевую собственность собственников помещений, в любом случае пользуются определенным «куском» этой территории (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 27.05.2020 г. № 89-КАД20-1-К7).

Верховный Суд в определении от 17.04.2018 № 50-КГ18-7 отметил, что возложение на пользователей объектов недвижимости обязанности по содержанию территории может быть осуществлено либо на основании федерального закона, либо на основании договора.

Здесь же суд делает другой вывод: Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», допуская установление органами местного самоуправления порядка участия собственников зданий (помещений в них) и сооружений в благоустройстве прилегающих территорий, не предусматривает возложение на них обязанностей по содержанию таких территорий помимо их воли.

В пользу того же вывода: есть часть 9 статьи 55.25 ГрК, закрепляющая, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под котором не образован, не обязаны принимать участие, в т.ч. финансовое, в содержании прилегающей территории.

Соответственно, собственники как пользователи территории вправе самостоятельно определить особенности уборки в договоре управления/уставе: что именно убирается, с какой периодичностью (с опорой на нормативы).

И содержание «вспомогательных» элементов территории вроде межквартальных проездов – тоже скорее право, чем обязанность: содержание зависит от тарифа, а тариф – от площади. Предусмотреть, сколько именно метров должны содержать УО/ТСЖ/ЖСК, в случае с несформированным участком, невозможно. Даже с учетом правил благоустройства на местном уровне.

Почему в данном случае нельзя говорить о недобросовестности? – потому что как раз на администрации (или ином публичном органе) лежит обязанность предпринять меры по формированию придомовой территории.