Застройка по-махачкалински

За фасадами высоток, вырастающих на месте скверов с нарушением норм сейсмобезопасности и без подведенных коммуникаций, стоят сотни обманутых семей и искалеченная городская среда, лишенная воздуха и инфраструктуры. Республиканские и муниципальные власти сегодня предпринимают усилия для декриминализации строительного рынка: нашумевшие уголовные дела, сносы откровенного самостроя и ужесточение градостроительной политики стали приметой последних лет.

Однако масштаб накопленного за десятилетия строительного хаоса столь велик, а финансовая и юридическая инерция схем столь мощна, что говорить о скором разрешении этого градостроительного кризиса, увы, не приходится. Путь к цивилизованной застройке будет долгим и потребует консолидации не только власти, но и всего профессионального сообщества с жителями.

Не в последнюю очередь сложности связаны с решением юридических вопросов. Как пример – ситуация, о которой расскажем в нашем материале.

Сценарий к триллеру

Самая что ни на есть типичная история долевого строительства многоквартирного дома превратилась в настоящий триллер как для собственников земельного участка, на котором возводился дом, так и для участников долевого строительства – простых граждан, на чьем месте мог бы оказаться любой из нас. Речь идет о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Махачкала, ул. Акушинского, 278–280.

Братьям Гаджиевым принадлежит на праве долевой собственности земельный участок с кадастровым номером 05:40:000023:0051, расположенный по адресу: г. Махачкала, пр. Акушинского, в районе подземного перехода.

В недалеком прошлом, а именно 14 июня 2013 года, Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Махачкалы собственникам данного земельного участка было выдано разрешение на строительство пятиэтажного здания торгово-бытового комплекса.

Последствия незаконного строительства / Фото: соцсети

В 2015 году собственники земельного участка (СЗУ) договорились с застройщиком о строительстве торгового центра. В подтверждение своих обязательств они даже оформили нотариально удостоверенное соглашение с неким гражданином, выступившим формальным застройщиком. При этом фактически сделка по застройке участка совершалась между СЗУ и застройщиком, и ею предусматривалось, что по результатам строительства СЗУ должен был получить весь первый этаж построенного здания.

Однако вместо строительства торгового центра, как это предусматривалось разрешением на строительство и договоренностью сторон, застройщик стал возводить на земельном участке многоквартирный жилой дом. Строительство велось ускоренными темпами, и уже к 2018 году на участке было возведено одиннадцати­этажное здание.

Как впоследствии стало известно, на строительство этого дома застройщик привлекал денежные средства граждан с условием передачи им квартир по завершении строительства, то есть в рамках так называемого долевого участия.

Без гарантий безопасности

Денежные средства привлекались вопреки базовым требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно в отсутствие права собственности на земельный участок, разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, без зарегистрированных в предусмотренном законом порядке договоров долевого участия с гражданами и даже без каких-либо гарантийных обязательств по качеству строящегося дома, то есть без гарантии того, что дом, упаси господь, не сложится на головы проживающих в нем людей.

Требования СЗУ о прекращении незаконного строительства и приведении построенного объекта к допустимым параметрам согласно разрешению на строительство застройщик проигнорировал и продолжил распродавать квартиры в строящемся доме.

Дело дошло до того, что были вынуждены вмешаться органы прокуратуры: заместитель прокурора Кировского района г. Махачкалы предъявил в суд иск о признании построенного многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и о его сносе. Заочным решением Кировского районного суда от 25.02.2019 иск был удовлетворен.

О состоявшемся решении суда СЗУ проинформировал застройщика, но тот подключил к делу юристов, добившихся отмены заочного решения и нового пересмотра дела.

Однако в ходе нового рассмотрения дела решением Кировского районного суда г. Махачкалы от 14.06.2019 года указанный иск заместителя прокурора снова был удовлетворен: суд признал построенное здание (состоявшее на тот момент из 11 этажей) самовольной постройкой и постановил его снести.

А что сделал застройщик? А он за две недели до вынесения указанного решения суда организовал подписание договора купли-продажи застроенного земельного участка (который, кстати говоря, имел многочисленные аресты и не подлежал переоформлению) от собственников Гаджиевых своей матери и… продолжил строительство!

Граждане приобретали квартиры у застройщика в построенном доме и при этом даже не подозревали, что дом является самовольной постройкой, в отношении которой вынесено решение суда о сносе.

Привлекая денежные средства таким образом, застройщик довел стройку до 14 этажей. При этом решение суда о сносе дома не исполнялось. Но это вопросы к добросовестности исполнения своих обязанностей соответствующими прокурорскими работниками: почему надзорный орган не заметил, что решение суда о сносе не исполнено, а дом продолжает строиться?

Узаконить незаконное

В 2023 году, желая придать видимость правомерности своих действий, застройщик решил через суд «узаконить» построенный дом, для чего инициировал обращение в суд неких гражданок к своей матери о признании права собственности на помещения с 1-го по 18-й этажи этого дома.

Обращаем внимание, что в суд подали две гражданки, при том что фактически жилые помещения в доме были реализованы совершенно другим гражданам.

Суд состоялся 23 ноября 2023 года. При этом в дело от имени собственников земельного участка Гаджиевых, которые и по сей день числятся таковыми в Едином государственном реестре недвижимости, поступили сфальсифицированные заявления о том, что они не имеют заинтересованности в исходе дела, так как продали участок.

Более того, некое неизвестное лицо пришло в здание Кировского районного суда г. Махачкалы и расписалось от имени СЗУ в судебном извещении о времени и месте рассмотрения дела. Каким образом это произошло, видимо, навсегда останется неясным: судья, в чем производстве находилось дело, уже умер, а другие очевидцы тех событий не известны.

Как бы то ни было, решением Кировского районного суда г. Махачкалы от 23.11.2023 исковые требования неких гражданок были удовлетворены в полном объеме – суд признал право собственности этих гражданок на помещения, расположенные с первого по восемнадцатый этажи, и это при том, что в деле имелось экспертное заключение, что здание состоит из трех блоков, два из них включают 14 этажей, один – 12.

Видимо, таким образом – узаконением несуществующих этажей – застройщик намеревался легализовать строительство дома до 18 этажей.

Как следует со слов СЗУ, по договоренности с застройщиком взамен застройки земельного участка он должен был передать им все помещения первого этажа в строящемся здании. Однако, как следует из решения Кировского районного суда г. Махачкалы от 23.11.2023, на помещения первого этажа признано право собственности одной из двух гражданок, подавших в суд.

Из этого с очевидностью следует, что никаких помещений в построенном доме застройщик передавать Гаджиевым не собирался.

Дело века

Следует оговориться, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном и в особо крупном размере образует состав преступления, предусмотренного ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ. Однако никаких вопросов о законности строительства у правоохранительных органов к застройщику не возникло.

Неправомерные действия застройщика не могли остаться без реакции со стороны СЗУ. Они подали апелляционную жалобу на решение Кировского районного суда г. Махачкалы об узаконении построенного дома за некими гражданками, также был подан иск о признании незаконным договора о переоформлении земельного участка на мать застройщика.

Не беремся никого ни в чем обвинять, но вскоре после этого – в июле 2025 года – некие неизвестные лица совершили вооруженное нападение на СЗУ и его сына, пришедших на встречу с застройщиком, и причинили им телесные повреждения, в том числе огнестрельные.

В январе 2026 года некие неизвестные лица подожгли автомобиль застройщика, кара небесная пала на голову одного из СЗУ и не то что его близких друзей, а даже просто знакомых им людей. Сотрудниками силовых органов один за другим проводятся обыски в домах СЗУ и их знакомых (в том числе случайных), их задерживают по несколько суток и даже подвергают пыткам в целях признания в поджоге.

Обратим внимание: материал о вооруженном нападении с огнестрельным ранением на одного из СЗУ практически не двигается с места, в то время как поджог старенького автомобиля превратился в настоящее дело века, по которому правоохранительные органы вознамерились раскрыть целое преступное сообщество.

Версия о том, что манера ведения дел застройщиком могла породить у него множество врагов, не отрабатывается. Как не приходит и озвученная одним из собственников версия о том, что застройщик мог инициировать поджог своего автомобиля в целях «нейтрализации» СЗУ через обвинение в этом и «посадку» в места лишения свободы.

Кстати, в ходе рассмотрения дела об обжаловании решения суда об узаконении жилого дома вызвала удивление позиция судьи Верховного суда РД, докладчика по делу. Дела в апелляционной инстанции рассматриваются коллегией из трех судей, однако основная роль традиционно отводится судье-докладчику, который непосредственно изучает дело и вносит предложения о процессуальных действиях другим членам коллегии.

Так вот, судья ВС РД, несмотря на неявку неких гражданок в заседание апелляционной инстанции 1 октября 2025 года и в отсутствие их просьб, отложил рассмотрение дела на другой срок в целях обеспечения их явки и решения вопроса о назначении судебной экспертизы. И это при наличии обстоятельства, исключающего любую возможность узаконения указанного жилого дома, – наличия вступившего в законную силу решения суда о сносе указанного дома.

Заседания апелляционной инстанции Верховного суда РД по указанному делу откладывались до тех пор, пока представителю неких гражданок не пришло в голову обжаловать в апелляционном порядке решение Кировского районного суда г. Махачкалы о сносе дома, и после этого производство было приостановлено.

Сложилось устойчивое впечатление о некоей поддержке судьи-докладчика ВС РД, оказываемой стороне истиц в ходе рассмотрения данного дела, что в принципе не допускается законом.

Такое «гуманное» отношение к рассматриваемой самовольной постройке противоречит не только требованиям закона, но и сложившейся практике рассмотрения подобных дел – в былые времена Верховным судом республики такие дела рассматривались значительно строже и быстрее.

Интересный поворот произошел в Верховном суде республики при рассмотрении апелляционной жалобы неких гражданок на решение суда о сносе дома. Данная жалоба поступила в Верховный суд РД и была адресована одному судье, который принял решение о восстановлении срока обжалования.

Но затем вдруг ни с того ни с сего, по сведениям сайта суда, дело было передано всё тому же судье-докладчику, который уже вел дело по жалобе собственников на решение суда об узаконении дома.

Читателю, думаем, понятно, что застройщик имеет могущественные связи во всех эшелонах власти. Иначе вряд ли бы ему удалось построить огромный дом без каких-либо разрешений и невзирая на решение суда о его сносе.