Работа над ошибками

Совсем недавно в полемике, состоявшейся в Общественной палате РД, прозвучали достаточно серьезные заявления по поводу несогласия с фактами имеющегося роста стоимости объектов недвижимости и земли в ходе проводимой переоценки. Дагестанские общественники решили оспаривать ее на федеральном уровне и попытаться добиться переноса срока утверждения новой стоимости недвижимости на год.

Признаться, есть большие сомнения, что им удастся это сделать, тем более что итоги оценки предварительные и их можно оспаривать без доведения дела до судебного разбирательства. Однако утверждения общественников, что специалисты, проводившие кадастровую оценку, опираются в своей работе на цены в объявлениях на сайте «Авито», не беспочвенны. Об этом говорят публично как руководитель Минимущества РД, так и руководитель Дагтехкадастра.

Конечно, если не передергивать, то ориентир в оценке недвижимости на подобные сайты вполне уместен, однако брать выставленные цены за основу, мягко говоря, некорректно. Дело в том, что в Дагестане цены на сайте определенно завышены. В жилищном секторе республики, где фактически вся недвижимость застраивается частниками и преимущественно долевым способом, она, скажем так, инвестиционная. То есть люди вкладывали свои деньги в недвижимость не для того, чтобы там жить, а как средство инвестиций, сбережения и получения от ее продажи прибыли. Выставляя ее на продажу, они пытаются сбыть свои квартиры по максимальной цене, в то же время договоры купли-продажи фиксируются по минимальной стоимости. Истинная рыночная цена объектов, как правило, укрывается.

В подобной ситуации найти реальную цену – дело проблематичное. И то, что методология эта разъясняется оценщиками как-то не очень внятно, естественно, вызывает у людей массу вопросов. Даже если стоимость объекта, по определению руководителя Дагтехкадастра Александра Беднягина, происходит по трем основным пунктам: рыночной стоимости участка, стоимости построенного объекта и извлекаемой от нее прибыли, вопросов все равно больше, чем ответов. Людям непонятна сама методология: как объект приобретает ту или иную стоимость.

Особое место в этом ряду занимают владельцы коммерческой недвижимости. Здесь, в отличие от физических лиц, и масштабы объектов существеннее, и возможные ошибки в оценке (которые пусть и можно оспорить) исчисляются миллионами рублей. Никто не желает даже шутить на эту тему, приняв за реальность ситуацию, когда допущенных ошибок в оценке объектов недвижимости априори много. А если что-то пойдет не так? Люди волнуются, нервничают. Не радует их и то, что в разъяснении алгоритма процедуры исправления ошибок оценщики ссылаются на тот же пресловутый сайт «Авито» или, к примеру, свидетельства стоимости объектов недвижимости у соседей.

По всей видимости, именно поэтому в обсуждении всех этих вопросов, организованном Уполномоченным по защите прав предпринимателей в РД Мурадом Далгатовым, чувствовалась нервозность. К разговору с министром по земельным и имущественным отношениям Дагестана Агарагимом Кагиргаджиевым и руководителем Дагтехкадастра Александром Беднягиным были приглашены представители ведущих бизнес-сообществ республики. Члены АФКОД, «Опоры России», Торгово-промышленной палаты РД и других общественных организаций, послушав выступления Кагиргаджиева и Беднягина, заверивших в очередной раз о намерениях справедливо и непредвзято провести кадастровую оценку, стали задавать вопросы.

К примеру, заместитель руководителя АФКОД Магомед Абдурахманов, озвучив цифры роста кадастровой стоимости земель у фермеров ассоциации, просил объяснить, чем руководствовались оценщики, увеличив ее стоимость от нескольких до сотен раз. Объяснения и ссылки на проведенные исследования прозвучали, однако непонятным осталось многое. В частности, насколько исследования и выводы, пусть и опирающиеся на данные государственной статистики и Министерства сельского хозяйства и продовольствия РД, верны и справедливы.

Речь не о достоверности данных, а о том, как соответствующие структуры используют результаты и выводы исследований в оценке разных категорий земель, о методологии. Какую экспертизу прошли эти исследования, где с этими документами можно ознакомиться в открытом доступе? Как они применяются для оценки стоимости сельхозземель различного использования и категорий? Если люди не знают этого, то их опасения оправданны. Иначе заявления о намерениях быть справедливыми в оценке больше пугают, чем успокаивают.

Безусловно, аргумент министра Агарагима Кагиргаджиева, заявившего, что земля сельхозназначения в Дагестане дает казне всего лишь 9 копеек с гектара, справедливый. Земля должна работать и давать прибыль, налоги в бюджет, но ведь это не значит, что платежи законопослушных сельхозпроизводителей должны оптимизировать эти показатели, тогда как другие продолжают оставаться в «тени». Необходимость борьбы с теневой составля­ющей земельных отношений на круглом столе никто не отрицал, однако по факту тысячи гектаров все еще не учтены, это и формирует печальную статистику поступлений налогов в бюджет. Ко всему прочему, если с пашни брать налоги так же, как с огорода, ни вершков, ни корешков с этих земель определенно не получить.

Вопросов спорных и острых от представителей бизнес-структур в этот день было много. Однако то, что омбудсмену Мураду Далгатову приходилось то и дело переводить их на понятный для чиновников язык, свидетельствует: конфликтных ситуаций в спорах за справедливую кадастровую стоимость коммерческих объектов, похоже, не избежать.

Работа над ошибками, запущенная с момента публикации предварительных итогов кадастровой оценки недвижимости, только стартовала. В этом плане заверения Александра Беднягина, что исправить их можно будет в течение трех лет, обнадеживают. Пока же до сегодняшнего дня каждый мог проверить по кадастровому номеру предварительную стоимость своей недвижимости на сайте Дагтехкадастра. В случае несогласия с ней у каждого есть право подать заявление, при этом приводя аргументы. Как заявил Агарагим Кагиргаджиев, это совсем не значит, что заявления граждан в дальнейшем не будут приниматься. После 22 октября несогласие с выставленной кадастровой стоимостью объектов должен будет выразить исключительно хозяин недвижимости, тогда как ранее это мог сделать любой гражданин.

Без паники, господа! Работа над ошибками только началась.