Купил участок и начал строить?..

А эти этажи кому-то нужно строить. Худо-бедно, строили. Но тут грянула реформа отрасли, которая все определеннее очерчивает новые требования к строителям. Прежде всего происходит укрупнение компаний, занятых возведением жилых домов. Согласно новым законодательным решениям, уходит в прошлое практика долевого строительства. В Дагестане, как и по всей стране, заработает система проектного финансирования, или эскроу-счетов.

Ужесточены требования к руководителям и к квалификации специалистов строительных компаний, которые должны состоять в специальном реестре. Определяющим теперь является не только наличие необходимых для строительства средств, но и перечень имеющихся у организации специалистов с допуском к тому или иному виду строительных работ. То есть зарегистрировать ООО и приступить к возведению многоэтажки, как это было раньше, сегодня нереально.

Конечно, это не все. Масса постановлений, регламентов главным образом нацелены на повышение качества строительных объектов, претензий к которым, в частности в Дагестане, как мы знаем, множество.

Постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2020 г. № 2460 вносятся изменения в регламент правил аттестации, переаттестации на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспер­тизы результатов инженерных изысканий. С 1 января 2020 года также введена обязательная аттестация для всех экспертов, которые подписывают заключения по сметной документации.

Насколько строители Дагестана готовы к изменениям? В переходе к эскроу-счетам утешительного для строительной отрасли Дагестана немного. Неготовность дагестанских строительных компаний к новой системе отмечает и президент СРО «Гильдия строителей СКФО» Али Шахбанов. По его словам, по состоянию на 30 декабря 2020 года лишь 12 дагестанских застройщиков имеют 21 разрешение на строительство многоквартирных домов в Махачкале, Каспийске, Кизляре и Дербенте с суммарной жилой площадью 255 тыс. кв. м, в том числе с использованием счетов эскроу – 4 застройщика. Это очень мало.

На 30 декабря 2020 года лишь 12 дагестанских застрой­щиков имеют 21 разрешение на строительство много­квартирных домов в Махачкале, Каспийске, Кизляре и Дербенте с суммарной жилой площадью 255 тыс. кв. м

В числе главных проблем перехода на проектное финансирование – слабость дагестанских строительных компаний в плане финансовой и материально-технической базы и отсутствие достаточного числа квалифицированных кадров. Это обстоятельство, по всей видимости, в скором времени повлечет к появлению в республике крупных федеральных девелоперов.

Между тем Минстрой России ужесточает требования и к госэкспертизе проектной документации и результатам инженерных изысканий. До первого апреля 2021 года руководители организаций, занимающихся данной работой, должны пройти аттестацию и подтвердить свое право на подготовку заключений о профильных направлениях, что также ложится тяжким бременем на дагестанских застройщиков.

Генеральный директор СРО «Гильдия строителей СКФО» Запир Акаев говорит, что для подготовки и переподготовки дагестанских специалистов есть соответствующие условия в Дагестанском государственном техническом университете (ДГТУ). О том, насколько эти условия отвечают предъявляемым требованиям, говорит Фархад Махмудов, автор курса «Сметное дело в строительстве». Качество выдаваемых экспертных заключений нередко вызывает нарекания. В итоге утвержденная с нарушениями документация приводит не только к строительству потенциально опасных объектов, но и ведет к неэффективным расходам бюджета, нарушениям сроков сдачи важных объектов.

Эксперт с 20-летним опытом, подготовивший более 300 сметчиков, отмечает, что выявляемые в ходе экспертизы нарушения носят системный характер. Проектная документация зачастую содержит ошибки, связанные с отступлением от требований технических регламентов и других нормативных требований, грешит несоответствием результатам инженерных изысканий, недостоверностью определения сметной стоимости строительства.

Согласиться с выводами Фархада Махмудова, зная ситуацию в строительной отрасли Дагестана, несложно. Для большинства объектов, в особенности в частном, жилищном многоэтажном секторе строительства, наличие проекта до последнего дня было не более чем формальностью. Купил участок и начал строить по типовому проекту, не заморачиваясь на тонкостях строительного дела, без так называемой привязки его к местности и к грунту. А уж о сметной стоимости объекта и говорить не приходится.

– Специалист, работающий в сфере проектно-сметной документации, должен раз в два года проходить повышение квалификации, – говорит Фархад Махмудов. – Реформирование сметного ценообразования в настоящее время нацелено на достоверное определение сметной стоимости строительства, которая является основой для установления начальной (максимальной) цены государственного контракта. Однако и здесь пока существуют правовые коллизии. Так, в рамках действующего законодательства госзаказ выигрывает тот участник электронного аукциона, который предложит наименьшую цену. Как показывает практика, в процессе торгов начальная цена значительно снижается (бывает на четверть и более). Так как сметная стоимость строительства не содержит резервов на такие обстоятельства, выполнить строительный проект качественно и в заданные сроки при отсутствии надлежащего финансирования невозможно. Таким образом, существующая система госзаказа сама провоцирует срыв контракта и убыточность его фактического исполнителя – подрядчика. Пока на федеральном, законодательном уровне не решится этот вопрос, дагестанские застройщики будут испытывать серьезные трудности, – отмечает эксперт.